房企资金链持续恶化 以价换量别无选择

　　张晓玲

　　2月下旬以来的成交“小阳春”，并未挽救房地产销售的颓势。即将结束的一季度房企销售同比去年，仍呈现负增长态势，楼市并未整体回暖。多家机构调查显示，在近期成交量上升的城市和房企中，主动以价换量、降价促销是主要动因。

　　由于自筹资金占比上升，银行开发贷、海外融资等在开发商资金来源中持续下滑，再加之一季度销售回款仍处低位，多家机构预计一季度房企资金状况持续恶化，接近甚至可能低于2008年水平，标杆房企也将不得不继续以价换量。

　　房企负债率创新高

　　WIND数据显示，截至3月22日，上市房企公布年报合计为37家，37家企业的负债水平明显上涨，总负债额度达到了5216亿，环比之前一年的3786亿上涨了37.8%。负债率也明显上升，11年平均负债率达到72.3%。创造了最近10年来的最高。

　　2011年，自筹资金在房地产开发企业本年资金来源中的比重，高达40.95%。易居房地产研究院分析师苏艳预计，2012年，这一比重将持续攀升。“一季度，房地产开发企业资金紧张的问题将会恶化，可能接近甚至低于2008年水平。”苏艳称。

　　2012年1-2月份，商品房销售额4145亿元，同比下降20.9%。而去年是增长12.1%。苏艳表示，这预示着今年全年销售额极有可能是负增长。

　　北京中原地产市场总监张大伟也认为，虽然在2月份开始出现复苏，但市场依然低迷，性价比仍是目前获得销售量的利器。市场刚需总量依旧庞大，但对价格非常敏感，只要价格下调到位，成交量还将继续增长，最近的典型项目都是以价换量的代表。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，截至3月25日，全国主要的15个城市，新建住宅合计签约20.28万套，同比有所下调。以北京为例，同比下调8.3%，这表明市场虽有复苏，但并未出现明显回暖。

　　21世纪不动产(微博)北京区域总经理寇海龙表示，无论是二手房业主还是开发商，不理性地涨价，不仅会吓跑购房客户，重新加重市场观望氛围，也会给政府部门传递市场假象，以为房价上涨苗头死灰复燃，必会加大调控力度，那就会形成市场三方主体全输的局面。

　　标杆房企以价换量

　　苏艳认为，一季度房企资金状况继续恶化，而在外部融资环境难以显著改善的情况下，房企通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。苏艳预计，新一轮的打折降价潮，将在未来二三个月内大范围持续展开。这将有助于房价趋于合理回归，有利于调控效果继续显现。

　　“以价换量是趋势，”张大伟也称，2012年的调控政策虽然不太可能再有加码，但之前的力度也不会松动。寇海龙认为，成交回升正是趁机出货的好时机，一旦涨价，购房者就转为观望，而僵滞的形势是谁也不愿意看到的。

　　库存高企是悬在房企头顶的达摩克里斯之剑。截至2012年2月底，中原监测到的标杆房企在47个城市的在售项目库存量约为2466万平方米，较上月小幅回落2%。相对于2011年6月底，标杆房企的库存量增加56%，库存压力仍较大。

　　全国房地产经理人联盟副主席贾卧龙(微博)分析，全国主要48家房企存货消化周期已达4.62年，降价跑量、快速周转必将成为多数房企的策略。随着贷款利率的下调，楼市迎来销售窗口期，房企推盘速度将会加快，降价活动也会更加热闹。对于这难得一遇的“窗口期”，房企应紧紧抓住机会加快促销，而非盲目乐观甚至贸然涨价。

　　在库存压力下，自今年以来，保利、招商、恒大、富力等房企陆续启动较大规模的降价促销活动，新一轮降价促销潮来临。

　　本报记者综合中原地产、克而瑞调研数据发现，现阶段，标杆房企价格调整幅度在1至4成之间。其中，有超过一半的项目价格调整幅度在在10%以内，有32%的项目价格调整幅度在20%至30%之间，仅有17%的项目价格下跌幅度超过2成。在售项目价格调整幅度较大的开发商包括富力、万科、华润和金地。

　　中原集团研究中心(微博)认为，下一阶段，二线城市将成为标杆房企降价促销的主力。由于标杆房企在二线城市项目布局广泛，销售比重高，因此，它们在二线城市的表现，将在很大程度上左右企业的业绩走势。