美国开发商首次来京集资建房

　　120余个海外展商亮相春季房展 投资移民又现新方式 记者独家专访为您揭秘——

　　“将全世界的房子卖给中国人”，似乎已成为金融危机之后全球各国新兴的一种“吸金”方式，即将于4月5日开幕的北京春季房展上，全球30个国家的120多个参展商，将房展会变身为一个浓缩版的地球。

　　与以往传统的向中国人兜售房产或土地的方式不同，这次，美国一家开发商试图借助移民政策来京“引资”，用于完成其住宅项目的开发，在中国消失已久的“集资建房”，又被美国人重新拉回了国人的视野。

　　记者日前采访到了集资承办人——美国康飞集团总裁周政宏，就这一项目进行了揭秘。

　　同时，作为一个在美国从事房地产投资多年的美籍华人，金融危机之后，他眼中的美国楼市是什么样？我们又应如何面对极具诱惑的美国房地产市场？

　　揭秘

　　美国开发商 房展会上“私募”

　　西雅图，美国距离中国最近的城市，在这个城市的核心区域，一个名为“北苑”的住宅项目酝酿而生，将提供近500套住房。开发商尼采公司还曾经参与过星巴克中心等地标性建筑的开发，不过，如此知名的开发商此次来京却不是为了销售住宅，而是想拉有移民意愿的中国人出资共同开发该楼盘。

　　据记者了解，该楼盘已经获得了投资额55.4%的贷款，还有15.5%的资金将由中国人投资，五年后，投资人不仅能获得美国绿卡，还将获得投资额5%的收益，此时想退出投资拿回本金也可以，想继续参与获得分红也可以。而该楼盘建成后将交由物业方管理，用于出租而非出售。

　　这正符合了美国移民政策EB—5的要求，所谓EB—5是一个延续了20多年的政策，简单理解，就是一个人投资50万美元，同时还要在当地创造10个就业机会，当美国政府审核通过后，投资人方能获得绿卡。

　　EB—5不是新政策，但最近两年却在美国火得一塌糊涂。开发商融资盖房不是新鲜事，但为何一定要有一部分资金是从中国汲取？

　　缺钱的和有钱的“一拍即合”

　　“在金融危机之前，开发商是不缺钱的。”周政宏对记者表示，银行会给予足够的贷款，贷款额竟然可以占到总投资的90%甚至95%，相比之下，美国开发商的日子要比国内开发商好过。但是，金融危机之后，银行就不那么大方了，同时，美国资本市场的萎缩也将其他融资渠道渐渐收窄。

　　就在此时，中国人投资移民的意愿却越来越强烈，2009年时便已大肆兴起，到去年，美国投资移民的人群中，中国人竟占到了75%的比例，而就在前一年，还是韩国人唱主角。

　　随着中国经济的快速发展，中国的投资人走出去，是中国国际化的必然趋势，也是中国经济发展的必然趋势。美国开发商需要钱，中国人有钱，所谓“各取所需”一拍即合。但住宅项目能否提供相应的就业机会从而通过美国政府的审核，则是是否能拿到绿卡的关键。

　　“我在美国读的就是法律，而且从事律师行业13年之久，在美国法律中我找到了契合点，将北苑公寓也做成可以创造就业机会的适合EB—5政策的项目。”周政宏律师表示，这是美国第一个住宅项目能做到符合EB—5的，也是第一个来中国吸引投资的住宅项目。

　　3个月募集时间 形势乐观

　　“我们从上周才开始募集的，现在已经差不多有10个投资人了。”周政宏提起自己负责的募集资金情况，表现得甚是乐观。

　　按照该项目的募集资金要求，如果按每人50万美金的最低限额来计算，需要60个投资人参与，而现在距离募集结束还有3个月的时间，周政宏并不担心完不成任务。

　　不仅不担心，周政宏还刚刚在北京开设了康飞投资集团的办事处。 在他看来，以他在美国从事十多年房地产投资相关经验，这种引资方式不仅有前途，而且前途无量。在美国生活20年，从前只为美国人服务的周政宏终于回国了，原因只有一个，那就是他发现了新的利润增长点，发现了新的拓展业务的渠道。

　　按他的话说，未来最少3到5年，这都是可行的。而给了他信心的，正是美国房地产市场的现状。

　　美国房地产短期内复苏 难！

　　金融危机爆发也不是一次两次了，而2008年这次来势凶猛，余威难抗，影响更为深远。

　　“以前有金融危机，美国房地产都是呈V字形，下来的快，但上去的也快，但这次很可能是U形或者是L形。”周政宏比划着，有可能是房价下来了，但上去得很缓慢，也不排除就一直跌到平稳上不去了。

　　周政宏的判断和美国房地产业相关数据不谋而合。据美国商务部23日公布的数据显示，2月份美国新房销售量经季节调整按年率计算为31.3万套，比1月份经修正后的销售量下降1.6%，引起投资者对于美国房地产市场复苏的担忧。

　　“中国的GDP每年都是7%或者8%，但美国过去几年的增长却都是负的。” 周政宏表示，而这场由房地产信贷引起的金融危机使得美国部分地区房价暴跌50%。还不起贷款，便低价出售，已经习惯了北京房价的中国人如今再看美国房价，很难不被低价诱惑。

　　故事

　　20万美金的别墅只卖4万

　　就连常年生活在美国纽约的周政宏也曾怦然心动，2010年10月的一个联排别墅还让他记忆犹新。

　　“那是奥兰多市，你知道的，迪斯尼就在那儿。”周政宏如今谈起自己的“奇遇”还略带亢奋。一个Town House，也就是咱们说的联排别墅，套内面积170平方米，楼上楼下四个卧室，三个卫生间，两个厨房，两个停车位，前后院还随你使用，种菜种花都可以。房子干净，优美，周边不仅有湖，还有商场，最重要的是距离迪斯尼开车只要十多分钟。

　　周政宏想，就算买下来等孩子放暑假小住几日也可以啊，但最诱惑他的却是价格。如果没有金融危机，这样一套房子20万美金。

　　“你猜现在多少钱？”周政宏问记者。“按照跌一半再多点计算，8万美金！”记者回答。

　　“只要4万！已经跌破成本了！”周政宏的表情有种带给人惊讶后的愉快，按他的说法，就算地皮不要钱，盖这样一套房子最少也得十万八万的。

　　但后来由于周政宏还有其他的投资计划，所以并没有买下来，但至今想起2010年10月时他遇到的这套房子都感慨不已。

　　房价下跌 投资人四处寻找商机

　　近两年，周政宏在美国游走了多个城市考察房地产行情，不仅是为自己寻找投资机会，更重要的是用EB—5来为中国投资人寻找可以合作的项目。有一次，他在阿拉巴马州看到一个大型商场，建成了却没有商户，50万平方英尺只卖100万美金。

　　还有一个横跨两个州的小区，共360套住宅，整个下来竟然也只卖100万美金，而且还能砍价。但因为不能提供就业机会，不符合EB—5政策，周政宏只能作罢。

　　他不能想象，如此便宜的住宅如果带到北京来，会是什么样子，国人会多么疯狂地抢购。

　　而基于此，周政宏在美国已经成立了四个公司，房屋中介、房屋产权交易所，还有律师楼和投资公司。

　　观点

　　差不多是时候

　　抄底美国楼市了

　　最近几年美国房价暴跌的舆论充斥了国人视野，但实际上并非如此，周政宏表示，如纽约、曼哈顿这些一线城市房价微降，跌幅仅为5%左右，而且现在已经稳定。

　　而下跌严重的则是拉斯维加斯、佛罗里达州这样以娱乐、旅游为主营的城市，金融危机之后，美国消费能力不足，导致这些区域的房价一泻千里。

　　周政宏表示，如果国人要投资美国楼市，基本上可以走两个极端，一个是纽约、西雅图、拉法盛这样房价稳定的城市，一个就是已经跌无可跌，差不多到底的城市。

　　“我建议他们这个时候入市，都已经跌破成本价了，还能跌到哪儿去？”周政宏表示，除了选对地方之外，还要看该地区的人口和就业，如果人口数量萎缩，失业率上升，便不建议下手，因为只有人多了，租房才有市场，市区也才有人气，价格才会稳定。

　　而如果投资人以获得绿卡为目的，那么投资一定要找专业的律师来办理相关手续，不能图便宜听人忽悠，而他就亲身经历过因为不懂法律，花了300万美金买荒地却不能移民的案例。

　　建议

　　投资有风险

　　咨询律师很重要

　　“按照现在美国房地产的现状，投资美国地产有没有风险？”记者采访最后问了一句。

　　“有风险！”周政宏回答如此干脆但又出人意料。“就像股票一样，谁都想抄个底，但谁又能准确判断何时是底呢？”

　　周政宏表示，在出手购买前，一定要清楚自己想干什么？买来出租？买来居住？还是投资移民？随后根据自己的需求和意向一定要咨询当地律师，每个州的法律规定都不一样，律师可以根据当地政府规划和规定来告诉你行还是不行。

　　很多人冲着土地便宜，出手购买大片的土地，心想万一政府规划或者拆迁，自己不就捞到一笔吗？很多情况并非如此，美国幅员辽阔，偏远的土地不仅不被征用还要每年缴纳大笔的保养税，投资者不仅没有收益还花钱买了累赘。

　　所以周政宏建议，投资者一定要眼明心细，律师咨询的环节必不可少。

　　美国房产趣事

　　中介费6% 谁卖谁出

　　美国买卖二手房有专业的中介机构完全负责，而交易金额6%的中介费高于中国，但与中国不同的是，中介费由房主缴纳，因为金融危机后，楼市变成了买方市场，买家强势。

　　租赁市场火于交易市场

　　相比买卖市场的冷清，美国租赁市场却非常火爆，像前文提到过的奥兰多跌破成本价的别墅，每月租金能达到1000美元，这就是开发商集资建房不为出售只为出租的原因。

　　卫生间越多 房产税越高

　　都说美国房子便宜，保有成本却很高，实际上并非绝对，一套百余平方米的别墅房产税每月100美金，物业费每月100美金，而房产税的多少跟房屋所在区域及面积大小有关，卫生间越多，税越高。

　　买房子大家都上保险

　　美国人都给买的房子上保险，主要原因是美国有飓风，一旦房子受损可获得赔偿，当然这也跟美国人强烈的保险意识有关。

　　文/记者 张媛