房地产暴利时代渐远 土地成本占销售价格五成

　　提要：在从紧的房地产调控之下，房企的房地产利润受到一定程度的挤压，其挤压幅度在10%左右。中原地产市场研究部统计数据显示，最近标杆房企入市的项目均出现了明显的土地成本占比上涨的现象。

　　在从紧的房地产调控之下，房企的房地产利润受到一定程度的挤压，其挤压幅度在10%左右。随着楼市调控政策的持续和房价的进一步下行，房地产行业的利润有望下降。

　　“东郡和望京的项目利润只有7%左右。”北京保利地产副总经理王英男无奈地向记者表示，这个利润率基本上跟保障房持平。在过去的2009年、2010年房企创造了不少高价地，随着市场的转冷，导致不少项目低开，削薄成本。

　　业内人士表示，在从紧的房地产调控之下，房企的房地产利润受到一定程度的挤压，其挤压幅度在10%左右。随着楼市调控政策的持续和房价的进一步下行，房地产行业的利润有望下降。

　　微利时代来临

　　去年底，龙湖时代天街、合 生世界花园、东亚逸品阁等项目低价开盘引发市场对于房企低利润售房的讨论。

　　在万科去年的年报中记者看到，去年一年万科销售金额1215.4亿元，其营业收入达717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。作为中国最大的房地产企业，万科的利润并不高。

　　对此，万科副总裁毛大庆向记者表示，“主要是由于万科的盘子太大，市场一出现风吹草动就必须得先跑。从去年市场来看，2011年9月以前的形势还是不错的，但是万科为了企业的持续发展，从二季度开始，新开项目就制定了灵活的定价策略，原则上与上期产品价格持平，因此就导致了万科去年的利润率并不高”。

　　毛大庆认为，限购政策的效力将会在今年显现出来，到时候房企的利润基本上会出现一个下跌的趋势。

　　通常来说，房企2011年下半年新开的楼盘将成为其今年年内的销售主力。总体来看，2011年四季度以来标杆房企开盘项目的土地成本相当于目前销售均价的三成。分城市来看，标杆房企在一线城市的土地成本略高于在二三线城市的土地成本。标杆房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的35%，而二三线城市的土地成本约占售价的30%。

　　因此，标杆房企在二三线城市的降价空间大于一线。尤其是一些土地购入成本占比低于20%的项目，未来降价空间广阔。虽然较低的土地成本给标杆房企提供了一定的降价空间，但后期价格走势依然取决于项目本身的定价和销售情况。在目前的市场交易情况下，如果项目依然能取得不错的销售业绩，开发商就会缺少降价的动力。

　　房企成本激增

　　房企利润变薄一方面与降价有关；另一方面也与各项成本的激增有关。

　　“现在工地上雇佣一个大工，在北京市场价格已经涨到230元/天左右了，而且是当天结账，不能加班。”一位开发商无奈地向记者表示。

　　在房地产行业的销售价格中要包含：土地成本、建安成本、财务税费、管理成本及企业利率。

　　记者了解到，2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，商品房销售额59119亿元，增长12.1%，测算平均价格为5379元/平方米。

　　其中，土地成本占大头，2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.1亿平方米，土地成交价款8049亿元，测算土地成本为1963元/平方米，占售价的36.5%。

　　随着用人成本的激增，目前全国平均建安成本已经增长至2000元-2500元/平方米左右，占销售均价的37%-46%。同时，由于银行对于开发商贷款的卡紧，房企的融资成本高涨，目前税费财务成本已经占销售价格的10%左右。

　　按照这个成本推算，2011年房地产业的整体利润只有10%左右。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，最近标杆房企入市的项目均出现了明显的土地成本占比上涨的现象。中原地产统计了自2011年四季度以来十大标杆房企陆续开盘的32个新项目，这些项目平均土地成本已经达到了销售均价的33%左右，2010年这一比例仅在20%左右，其中土地销售均价占比超过50%的项目有1个，超过30%的项目达到了20个。

　　不论长期还是短期内，房价及其预期是地价最主要的影响因素。处于上升趋势的房价以及活跃的商品房销售市场会使得开发商对市场前景充满信心，加大土地竞购力度，从而推动地价上升，甚至导致地王频现。

　　国土部2010年数据显示，全国平均土地价格占项目售价平均为23.2%。以北京部分2008年拿地项目在2010年的销售可以看出，平均地价占房价的比例都在20%左右。2009年以来的地王项目销售占比已经高达39.2%。

　　从目前的状况来看，在房价下调的大势下，地价也应该出现明显回落，才能更快地促进房价回归合理水平。

　　平均负债率72.3%

　　37家房企负债5216亿元

　　北京中原市场研究部统计数据显示，截至3月22日，上市房企公布年报的合计为37家，37家企业的负债水平明显上涨，总负债额度达到了5216亿元，环比之前一年的3786亿元上涨了37.8%。负债率明显上涨，2011年平均已经达到了72.3%。创造了最近10年来的最高。

　　在上半年全部140家上市房企平均负债率为71.28%，目前来看这一情况明显在恶化。往年房企可依靠高房价和由此带来的现金流缓解高负债的压力。但2011年严厉的调控，导致越来越惨淡的经营状况正将一批地产企业逼入绝境，筹钱的多条通道不断遭遇封堵。

　　北京中原市场研究总监张大伟表示，调控压力大，房企业绩分化，库存增加、利润减少成普遍现象。房价回归合理的趋势下，开发商利润逐渐回落，这使得大部分开发商的业绩出现下滑。调控周期下，对开发商本身要求降价，中国楼市之前的市场更多依赖土地升值获得利润，对房产本身产品要求不高，对企业的要求也不高。而在限购限贷，市场剔除投资需求后，对开发商本身的运营模式做出了要求。应对速度不同的企业也出现了不同的财务结果。

　　对于房企而言今年的主要目标还是去库存化。