调控年内难言放松 房价仍有下行空间

　　博鳌论坛激辩“中国房地产大变革”

　　楼市调控还要走多远？楼价还有没有下调的空间？如何实现楼价回归合理价位，又不至于对经济基本面带来过大冲击？在昨日举办的博鳌亚洲论坛“2012：中国房地产大变革”的分论坛上，上述消费者和房地产业界高度关注的话题，再次引发专家学者、地产界大佬的热议。围绕今年楼市走向，与会嘉宾展开激烈碰撞，为中国房地产改革把脉问诊。

　　调控不会放松

　　1 限购政策短期难以取代

　　去年底以来，楼市调控会不会放松，一直就是房地产界及民众最为关心的话题。佛山、成都、上海等地变相松绑“限购令”都被紧急叫停。

　　全国“两会”上，温家宝总理关于“一些地方房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松”的表态，让市场此前对楼市调控政策放松的预期落空。住建部副部长齐骥也明确表示，近期不会再出台新的房地产调控政策。政府调控楼市的决心可见一斑。

　　针对楼市调控政策，在昨日的论坛上，绿地控股集团董事长、总裁张玉良就表示，国家出台一系列调控措施，是特殊情况下采取的特殊政策。限购政策实施近两年来，取得了一定效果。“可以想象，如果限购政策一退出，中国房价会怎样。在市场化政策没有到位之前，限购不能退出。”他同时强调，现有的调控政策需要进行微调，以满足刚性需求。

　　首创置业有限公司董事长刘晓光也判断，“限购政策今年肯定是改不了的。但是以后限购令作为行政性政策或许要被一些经济调控政策代替。通过利率、税收这些经济政策来代替。”

　　中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立则强调，限购是在特殊情况下采取的特殊措施，楼市调控政策之所以短期难以退出，关键因素在于房价还没有调整到合理价位。在郑新立看来，现在最重要的问题，是现有的已经出台的房地产调控政策的落实问题。“国务院出台了很多政策，没有落实到位。第一步就是要落实到位，落实到位了，房价就到位了；房价到位了，政策就能改变了。”

　　政策或需微调

　　2 逐步推开房产税改革

　　尽管在“楼市调控短期难以松绑”这一问题上达成了共识，但是，多位与会代表也指出，现有的一些调控政策“走过了头”，为了抑制房价上涨，下重药“一刀切”，在打压房价的同时，也使得一些刚性需求得不到满足，楼市调控政策需要进行微调。

　　张玉良指出，有些调控政策执行得过紧，把合理的需求也打压下来。例如，不少地方提高首套房贷款利率，对房贷也采取紧缩，这就使得很多刚性需求、消费性需求都受到抑制。“对这些政策进行微调也是应该的。我相信未来在有前提的情况下，会得到一些微调。”

　　而长江商学院副院长刘劲则认为，限购政策使得很多需要买房的人没办法买，市场很大程度上被关闭了。“想买房的人是不是能够买到房子，想造房子的人是不是能够造房子？现在这个情况下，这两个方面都有一些问题。房地产市场调控是一个暂时性的措施，迟早是要放松的。”

　　从更长远来看，业内人士更强调用市场手段来调控楼市。

　　郑新立表示，用房地产税来改变地方政府的土地财政政策，是一项非常好的改革，可以抑制投机，又满足居住性购房需求。“现在一些地方已经开始进行试点改革，这个方向已经明确了。我想通过试点总结经验，将来房地产税会逐步得到实施。”

　　对于房地产如何深度改革，财政部财政科学研究所所长贾康认为，“双轨统筹”是解决目前房价过高的重要手段。“政策轨”上的保障房供给是政府要牵头“托底”；对商品房价，政府不应再用行政手段一味强力干预。“市场轨”上政府应该主要管规划、管规则、管收税。贾康建议，“十二五”期间，一线城市应先后跟进征收房产税。房产保有环节征税可以形成多种正面效应，合理激励地方政府转变职能，在配套改革中解决地方政府对土地财政的过度依赖。

　　“2012年是房地产的转折年。”与会嘉宾、SOHO中国董事长潘石屹认为，开发商“有钱就能圈地，盖房就能挣钱”的开发模式已结束。政府应该转而用税收政策、货币政策调控房地产市场，通过增加土地供应等市场配置资源手段稳定楼市。

　　房价下行空间多大

　　

　　3 地价降了，房价才能真降

　　去年底以来，随着调控政策的不断深入，全国主要城市的房价都出现了不同程度的下跌，成交量也不断萎缩。记者近期从广州多家地产中介处了解到，春节过后，二手楼成交情况较春节前都有了较大改善。“不少人乘着房价下跌的时候出手，主要是一些首次购房者。”中原地产锦绣香江一位门店经理告诉记者。

　　那么，房价还有多大下行空间？房价降到哪个价位才算合理？

　　在昨日的论坛上，张玉良提出，房价依然有下调空间。“现在一些城市的房价过高，这是不争的事实。调到合理的范围，我的理解是现在房价至少还有15%到20%的下跌空间。”不过，张玉良也指出，不同城市，不同地段，房价调整也不同。“有些二三线城市，房价比较低，不但下降不了，可能还略有上升。一线城市的核心地段，价格也降不下来。核心城市的边缘地段，房价是要降下来的。”

　　在首创置业有限公司董事长刘晓光看来，楼价高企的一大关键因素，是土地成本、税负过高。“比如在北京，有些地方的地价占整个成本的近50%，税费20%左右，那可能占到成本的70%。只有把地价、税费、资金成本降下来，房价才能真正下降。”

　　郑新立也强调，土地供给掌握在地方政府手里，土地供应的价格也是掌握在地方政府手里，因此房地产价格稳定的主要责任也在地方政府。“从供给的住房的土地价格里面少拿一点，这样价格就可以低一些，来满足群众购房的需求。”

　　■关注

　　发改委副主任张晓强在海南博鳌透露——

　　我国一季度 GDP约增8.4%

　　南方日报博鳌讯 昨日，在博鳌亚洲论坛2012年会主办的主题为“世界经济展望2012：确定性与不确定性”午餐会上，国家发改委副主任张晓强透露，根据我国有关研究机构的初步数据，一季度我国GDP增长约8.4%，CPI涨幅约为3.5%。他表示，这说明中国经济今年的开局良好。

　　前不久，汇丰发布3月份中国制造业采购经理人指数终值为48.3%，低于2月份的终值49.6%，连续4个月下降。国家统计局的数据也显示，今年前两个月我国工业利润下降5.2%。这些数据引发了对中国经济或将“硬着陆”的担忧。按照有关的数据发布日程表，国家统计局将于4月9日公布3月份的CPI数据，并在4月13日公布一季度GDP等经济数据。张晓强提前透露上述数据，被市场人士解读为是向外界传递信心，缓解对“硬着陆”的担忧。

　　张晓强表示，2012年我国GDP增长目标为7.5%，CPI涨幅要控制在4%左右，外贸增长10%，城乡居民实际收入增长7.5%以上。“实现上述目标，需要付出巨大努力。为此，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要着重处理好稳增长、调结构、控物价的关系，牢牢把握扩大内需特别是消费需求的战略基点。”

　　■其他话题

　　温州金融改革 开了个好头

　　保育钧炮轰“金融垄断”，呼吁对民间资本开放

　　昨日上午，“民间金融与银行业开放”分论坛成为焦点。一向以敢言著称的中国民营企业联合会会长保育钧表示，中小微企业贷款难、利率高，深层次原因是“金融垄断”。

　　“垂直监管的中国银行业存在大量的空白地带，容易陷入管得越多越死的境地。”保育钧认为，基本办法就是金融银行业开放，让民间资本来兴办小型金融机构。“温州综合金融改革允许当地的民间资本组建社区型的银行是一个很好的开头，让中小微企业看到了希望。”

　　虽然同样坦言中小微企业贷款难是世界性问题，但招商银行行长马蔚华强调中国的情况另有原因。以温州为例，人行温州分行提供的数据显示，35%的温州资金是投资实业，65%却用在炒作。马蔚华指出，“解决民间融资光靠银行不行，需要多层次的金融机构。”

　　中国金融改革还要花多长时间能够取得进展？与会嘉宾普遍认为，利率市场化是关键因素，必须有所突破。“利率是资本的价格，而价格是配置资源最重要的一个机制。所以利率不市场化，金融资源就容易错配。”保育钧说。

　　后方联动记者 高国辉

　　本栏撰文(除署名外)：

　　南方日报特派博鳌记者 田志明    统筹：贾肖明