楼市探底 房山项目频现成本价

　　未来“跳水”可能性已不大 刚需购房人入市时机显现 天恒乐活城携手京东商城推超低价

　　在楼市调控持续之下，京城近郊楼市降声一片。通过成本计算可以看出，各楼盘探底趋势明显，房山一些项目甚至已经以成本价出售，未来再大幅降价的可能性已经不大。

　　对于刚需购房人来说，此时正是出手机会。据悉，房山天恒乐活城项目将携手京东商城以超低价格、一口价形式进行促销，极有可能突破区域房屋重置成本底价。

　　京城房价跌幅仍小于预期

　　尽管调控持续，楼市压力空前，但除通州等房价“水分”较大区域外，北京整体房价并未如同人们想象的那样“跳水”。

　　据伟业我爱我家数据显示，从北京市房地产市场去年一手房交易情况来看，总成交量5.8万套(不含保障房)，同比下降34.2%；平均成交价格21552元/平方米，同比上涨7.4%。

　　虽然总体上呈现出量价齐跌的局面，但跌幅远远小于普通百姓的预期，北京市一手房的成交价格仍停留在2万元/平方米以上。

　　如此重压之下，为何楼市降价幅度不大？有不愿透露姓名的代理行负责人算了这样一笔账，即以“价格=成本+利润”的公式来衡量当前房价，以近郊普通商品住宅(毛坯)为例，在开发过程中，其成本构成主要有以下几个方面：土地成本、建安成本、市政成本、市政基础设施建设费、法定税费(含营业税、土地增值税等)、企业利润等。

　　综合来看，大部分的近郊普通商品住宅(毛坯)总体水平一般在3000-4000元/平方米左右。市政基础设施建设费为法定费用，住宅为160元/平方米。

　　法定税费根据项目自身的销售价格及盈利能力不同，也存在差别，一般会占销售价格的20%-35%左右。如此算来，项目除去土地外的各项成本在5500-6500元/平方米左右。

　　通过计算分析可以看出，商品房土地成本加上每平方米6000元左右的其他成本后，基本都会在每平方米万元以上，尽管之前有网友曾测算过理想状态的“合理房价”仅为4935元/平方米，但从上述计算和房价实际降幅可以得知，在土地与其他成本综合作用下，房价下降空间并没有那么大。

　　房山项目售价接近成本价

　　调控政策执行之后，近郊一手楼盘纷纷降价，从去年开始房山区就步入降价通道。曾经最高卖到1.8万元/平方米的万科长阳半岛，如今成交价在1.5万元/平方米左右，其中包含约2000元/平方米的精装修。

　　周边的首开熙悦山虽然是毛坯，但价格从去年的1.5万元/平方米跌至目前的1.3万元/平方米，位于阎村的天恒乐活城现房价格更只有1万-1.2万元/平方米左右。

　　到底房山还有没有降价空间？记者了解到，目前房山区长阳片区供应最为集中，项目土地成交价格大都在6500元/平方米左右，其综合成本约在1.2万-1.3万元/平方米，该地区的2011年项目市场售价也多在1.4万-1.8万元/平方米。

　　良乡片区土地成交价格在4500-5500元/平方米，其综合成本约在1.05万-1.2万元/平方米，该地区的在售项目价格约在1.4万元/平方米。

　　城关片区土地成交价格在4150元/平方米，该地区新项目成本应在1万元/平方米左右，但该地区的在售项目价格也在9500元-1万元/平方米之间。

　　由此看来，经过一轮的政策洗刷，目前房山区的在售项目价格也多半进行了回调，基本都是以“成本价+10%的利润空间”销售，售价与成本之间差距很小，开发商已经失去了降价空间。

　　例如，天恒乐活城等项目的售价已基本与成本价持平，属于底价出手。天恒乐活城营销负责人称，他们已将44号楼整栋实景现房房源拿出，利用京东商城平台进行网上售房。

　　这也意味着，京东首次携手房企进军房产电商，其主要户型为70-90平方米的一居和两居，主要针对刚需及首次置业人群，购买不分户型、不分朝向，促销力度较大，低于同区域项目成交底价，很有可能在每平方米万元以下。

　　刚需购房人出手时机已到

　　房山区某开发商表示，相比大幅降价的通州、大兴区域，房山地区今年并没有出现普遍的价格大幅下调，主要是由于区域价格早在去年就开始回落，去年房山区多个楼盘的成交价格逼近1.8万元/平方米，而如今这些项目的单价普遍在1.4万元左右。即便个别楼盘推出大幅优惠或者企业团购，也仅限于少量特价房源，期待区域内大规模降价并不现实。

　　市场的回暖表现反映了不少项目的价格受到认可。据北京市住建委网站数据显示，截至3月25日，北京新建住宅签约套数为5848套，环比上涨了七成。

　　对此，业内专家表示，从大多数郊区在售项目来看，经过几个月的相持，区域房价已基本回落至2010年初的水平，个别项目售价甚至与2009年时相似。未来再大幅降价的可能性已经不大，对于购房人来说也正是出手的机会。

　　经济学家叶檀认为，当前房地产调控政策的底线是成交量保持稳定、房价平稳，也就是支持刚性需求、抑制投资需求。因此，她建议有刚性需求的购房人可以消除疑虑，入市购房，而投资性买家暂不宜出手。文/记者 杨予诺