广州楼市降价潮来袭 营销大战提前开打

　　日前，位于番禺的在售豪宅珊瑚天峰、星河湾等相继传出降价消息。其中珊瑚天峰传出在本周五将以毛坯房特价推售大户型洋房单位，价格较其在阳光家缘登记的15889元/平方米网签均价相比，有较大幅度的调整。而番禺另一豪宅盘星河湾盛荟也在大降价，推出为尾货单位，最便宜带精装仅需19500元/平方米，对比其去年首次开售时的25000元/平方米价格，有不少回调。从中小户型热销到豪宅降价，广州楼市在第二季度正迎来降价促销潮。促销大战愈演愈烈，除了团购、毛坯等特价促销外，不断有楼盘选择直接降价销售。 

　　业界专家分析，虽然4月上半月并非传统推货节点，但是在调控期主调不变的情况下，开发商在“五一”黄金周前抢闸入市更是为了避开扎堆竞争，是对接下来市场情况作出适时的策略调整。虽然目前仍有相当一部分客户对后市预期是否已到底部仍有所保留，但是供给方打出的优惠共识已成功激活市场上积压已久的一批刚需客户，且本月供应量得到保持，后市仍然能靠刚需客户群促进市场成交。

　　3月卖楼降价不断

　　据经纬行研究中心不完全统计，2012年3月广州十区两市共有23个盘推出新货，楼盘个数比上月多了15个盘，总推货量达4014套，比上月增加了两倍的供应量。本月新货多集中增城、番禺和花都，而价格方面却无明显的吸引力，豪宅新货则让利动力相对较足，其中珠江新城的嘉裕公馆在本月举行内部认购，认购均价仅为29000元/平方米，部分单位更是低至27000元/平方米；而保利琶洲旧城改造项目保利天悦更是推出了其公寓产品，售价仅为21000元/平方米，性价比非常高，且是不限购产品，因而吸引了大批认购客户。

　　不少开发商在3月初掀起今年首轮促销大战的帷幕，而且队形正在逐渐增大。保利、越秀城建、富力以及雅居乐地产多个楼盘同时启动降价促销优惠，以内部员工团购价、一口价、去装修“裸卖”、多重优惠折扣等促销措施冲击市场。荔湾区的保利公园九里瞄准刚需客户群，成交均价在14000元/平方米左右，相对于该区的均价要低30%。同一品牌旗下的保利天悦“高报低走”，新入市均价21000元/平方米，远远低于当时40000元/平方米起的吹风价。增城区域内的保利东江首府大打诚意金折扣牌，开盘前诚意登记2万抵10万。越秀城建在南沙区的滨海花园发起内部员工团购，相当于8折或以上，3月成交近400套；荔湾区的新世界凯粤湾、中铁荔湾国际城和增城的碧桂园凤凰城等多个项目就选择与网站合作团购，额外优惠折扣从91折到97折不等。

　　中地行分析人士表示，目前的项目打出促销优惠大旗就能成功引导客户入市，个别区域在个盘成交的带动影响下环比出现量高价低的现象。刚需客户心理价格防线已现，预计开发商在未来一个月仍会选择价格攻势持续激活市场，价格战的阵势及范围必将得到扩大。

　　4月促销优惠更刺激

　　中地行分析观点指出，该阶段的降价幅度已能冲到消费者的价格防线，吸引更多的开发商加入降价阵型。其次，政府在两会期间再次重申今年房地产调控主基调保持不变，即使政策临时转向的机会不大，但市场的库存量一直居高不下，预料市场还要一段缓慢前行后才能得到好转。开发商若要打破僵持的市场气氛必须加大营销力度，继续降价促销也是适时的市场策略。最后，各大房企面对着资金负债率的不断上升，信托贷款还款期的临近，资金压力已不容忽视，为了保持上半年的收支平衡，更要加速存货变现。

　　虽然仍有相当一部分消费者对后市预期是否已到底部仍有所保留，但近期的供货目标锁定的是刚需客户群，本阶段的促销优惠刺激已让他们由观望转为入市。目前市场回暖转好的气氛涌现，只要在推售货量上能够得到保证，将促使他们顺利地接受开发商的引导入市。

　　据相关数据统计，4月广州十区二市推出新货的项目数量有38个，相比3月份多一个，其中全新盘12个。中心六区推新项目有11个，主要集中在白云区，而外围区域就以增城推新项目最多，共10个项目约占全市推新项目量的四分之一。中地行认为，在目前客户需求仍较旺盛的情况下，供货量与优惠折扣的持续将使这波楼市小阳春的势态得到进一步的延续。同时，开发商为了保证在最有利的时期抢得客源并且将扎堆推货的激烈竞争程度降至最低，各大黄金假期已经不是首选，反季节推售的操作会成为今年的市场特点之一，预计4月的成交情况将起到“承上启下”的走势支撑作用。而从目前市场看，降价潮正由以往中小户型向大户型蔓延，由郊区向市区蔓延。“五一”黄金周未到，楼市营销大战已经开打，竞争更趋向白热化。

　　南方日报记者 李广军