合肥烂尾楼现状调查:资金链断裂成病灶

　　烂尾楼现象并不是个别城市的个案，而是经济发展中的正常现象。全国各地都存在著名烂尾楼，甚至每个城市都有一座“烂尾王”。烂尾楼因何形成？有何危害？如何治理？《法制日报》记者为此实地探访了安徽省合肥市几座有名的烂尾楼。

　　□特别调查

　　本报记者李光明

　　本报实习生范天娇

　　“我想到过最差的情况，没想到现实更差。”安徽省合肥市“第一烂尾楼”新鸿安商城的物业公司负责人告诉《法制日报》记者，在他刚接手这个“烫手山芋”时，这里几乎是“藏污纳垢”之所，吸毒、盗窃、卖淫等违法犯罪在这里孳生蔓延，经公安机关联合整治后，情况有所好转。但即使这样，烂尾楼治理仍面临各种困难。

　　通常情况下，烂尾楼指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。为了深入了解烂尾楼的现状与困境，记者对多家停工项目进行了实地走访。

　　现状

　　烂尾楼一停就是十几年

　　新鸿安商城位于合肥火车站附近，始建于1994年，共7层楼。在火车站刚建成时，这座楼可谓是地标式建筑。但很快开发商资金出现问题，工程就停工了，这一停就是近20年，被扣上了“合肥第一烂尾楼”的称号。

　　与火车站繁华气息不符的是，新鸿安商城楼面早已斑驳不堪，楼下小旅馆散乱，环境嘈杂。

　　“我是1999年来这里做生意的，那时候就已经停建了。虽然在火车站附近，但是这里环境太差，生意很难做。”新鸿安商城一旅店老板告诉《法制日报》记者，这里“鱼龙混杂”根本没人来管，听说去年有人来招商，结果被吓跑了。

　　走进新鸿安商城，扑面而来一股难闻的气味，四周墙壁脱落，天花板摇摇欲坠。

　　“一九九几年的时候买要8000多元一平方米，现在卖4000多元都不会有人买。”新鸿安商城物业公司负责人告诉记者，这栋楼大概有600多户业主，现在能联系上的仅300多户，其他人都不管了。

　　据记者走访得知，像这样的烂尾楼情况已经算好的，虽然停工，但还算找到了自己的生存之道。而合肥其他叫得上名的烂尾楼还有5家，多数荒废至今。其中，还有曾经的嵌入式数字产品产业化基地，因投资方拖欠近千万元工程款而搁置至今。

　　隐患

　　藏污纳垢影响城市治理

　　《法制日报》记者调查发现，烂尾楼不仅浪费资源、影响城市市容建设，更严重的是埋下了众多安全隐患。

　　“贩毒吸毒、卖淫嫖娼、偷盗销赃以前在这里都有‘窝点’,有时甚至到了光明正大的地步。”新鸿安商城物业公司负责人说，通过公安民警整治，情况有所好转，但仍有偷盗和卖淫人员在这里流动。

　　除了隐匿违法犯罪行为外，烂尾楼还易留下房屋老化、卫生条件恶劣等后患。

　　由于项目闲置时间过长，导致很多建筑材料老化。天气情况恶劣时，玻璃、铁架等老化材料特别容易从高空坠落，造成伤亡事故。还有卫生方面，一直也是市民要求整治的重点。

　　建设于上世纪90年代初的老棉纺厂，自1996年宣布破产后，1万多平方米的土地闲置至今。记者走访发现，与其一路之隔的地段已被集中开发，而老棉纺厂却沦为了“垃圾场”。

　　“我在老棉纺厂工作几十年了，以前辉煌的时候还有外国人来这里做生意。而现在荒废了，成了周围居民的‘垃圾站’,一到夏天这里蚊虫到处飞，气味也熏得人受不了。”老棉纺厂职工陈女士说，因为这块地一直得不到处理，影响了附近地块的升值，和对面比简直就是冰火两重天。

　　像棉纺厂这样有卫生问题的烂尾楼有很多，不仅给周边居民带来困扰，还潜藏着污染水质、传播疾病等隐患。

　　治理

　　预警预售机制亟待完善

　　烂尾楼现象并不是个别城市的个案，而是经济发展中的正常现象。全国各地都存在著名烂尾楼，甚至每个城市都有一座“烂尾王”。

　　“导致烂尾楼形成的原因众多，主要的是投资方出现问题，比如说投资方经营理念不同、投资资金断裂、债权债务纠纷等都可能导致项目建设主动中止。被动停止的情况也是有的，比如说建筑不符合政府规定，被迫叫停整改。”安徽省发展战略研究会副秘书长孔令刚说。

　　记者从多位专家处获悉，各类烂尾楼成因可以归结成三点：资金紧缺、经济纠纷与项目违法违规。其中，多数是由于资金链断裂产生。一方面，国际经济大环境下的金融风暴、信贷资金收缩调控房地产过热投资等宏观经济情况，易影响项目资金来源；另一方面，开发商破产、投资方意见不合、债务问题缠身等问题，也会切断资金，促生“半拉子”工程。

　　长期以来，对烂尾楼的整治成为地方政府“心病”。虽然各地政府积极采取治理措施，但收效甚微。

　　“政府部门只能扮演‘协调者’的角色，并没有权力强制采取措施，只能采取一些优惠措施，如税收、收费减免等鼓励复活项目。”孔令刚说，在解决烂尾楼问题上，城建、规划部门可以组成协调小组，与开发商、投资商进行积极沟通，找到协商一致的解决方法。还可以建立健全预警机制，对开发商资金状况进行摸底调查，防范风险的形成。

　　“提高房地产准入门槛、变革预售制也是减少烂尾楼形成的有力措施。”中国科技大学法学副教授杨辉说，“现行的预售制本身存在问题，开发商土地中标后，凭着土地使用权证就可以向银行贷款拿地，用业主钱做开发资金，建筑商垫资盖房，这就给开发商创造了‘空手套白狼’的机会，增加了资金链断裂风险。所以应及时对预售制作出调整，加大房地产市场准入门槛，如禁止开发商向银行贷款土地出让金、提高出让金缴纳比例等，保障房地产市场健康发展。”