华润新江湾九里突然降价20% 高端楼盘价格松动

　　华润新江湾九里突然降价20%

　　均价由4.3万元/平方米直降到3.4万元/平方米

　　早报记者 陆鸣 实习生 陈澄

　　继去年10月底上海刚需楼盘价格失守后，上海中高端楼盘价格也开始出现大幅松动。早报记者昨日走访位于杨浦新江湾城的“华润新江湾九里”发现，该楼盘4月21日开盘时的均价，已由之前的报价——4.3万元/平方米，直降到3.4万元/平方米，降幅达20%。

　　对此，某上市房企销售总监指出，其实今年春节以来，多个成交较好的中高端楼盘实际的促销幅度都达到了8折。

　　不过，作为标杆板块内的标杆楼盘，“华润新江湾九里”的举动在业内人士眼中，意义显然不一般。上海某房企副总裁称，“华润新江湾九里”此举将对中高端楼盘集中的新江湾城板块产生很大影响，“其他在售楼盘如不采取相应动作，等于扛着自己的高价为华润新江湾九里做广告。”而作为上海中高端板块的代表，新江湾城的价格变动也会对上海全市的中高端楼盘价格产生影响。

　　突然降价

　　定于4月21日开盘的“华润新江湾九里”此前已公布了加推房源的户型、价格：166平方米精装修三房，均价4万-4.3万元/平方米。这一价格此前被普遍认为难以取得热销效果。然而，进入售楼现场才得知，实际开盘的均价为3.4万元/平方米。

　　“这个价格是临开盘时突然公布的，我们也觉得十分意外。”据销售人员称，此前楼盘在做蓄客、认筹等开盘前准备工作时，对外的报价一直是4万-4.3万元/平方米，4月21日上午8点销售人员赶到售楼处时，也没有发生任何变化，然而当天上午9点楼盘即将正式开盘时，销售人员突然接到开发商通知，开盘期间的优惠为总价减20万元，再打9折，一次性付款享受8.9折。优惠后的均价在3.4万-3.6万元/平方米。

　　“由于此前积累的意向客户一直以4万-4.3万元/平方米的均价为自己的心理价位，新公布的价格每平方米直降8000元，在客户中引发轰动。”销售人员说，一个多小时的时间里，加推的一栋18层小高层36套房源就已销售大半，销售人员也赶紧给来访过的客户打电话，将新公布的价格告知。

　　截至22日下午4时，售楼处的销控表上，21日推出的36套房源，标明状态为未售的已只剩下一套。

　　“单价4万元就已能热销”

　　22日上午，开发商再次加推了一栋共计36套房源的小高层，价格依然维持在降价后的水平。

　　“今天(22日)的客户比昨天还多，都是得知消息以后赶来的。在参观样板房时，客户往往要排队等上20分钟。”销售人员称，只有真正愿意买的客户，他们才会告知这栋楼的具体销控情况，高楼层房源已经基本卖完。

　　早报记者在售楼处没有发现这栋新加推房源的销控表。

　　销售人员称，目前加推的是楼盘三期，楼盘二期两年前开盘时，价格已达到了3.6万元/平方米的水平，目前二期的二手房价格约为4万元/平方米。

　　多位闻说华润新江湾九里降价情况的开发商昨日对这一消息感到吃惊。

　　“让利幅度不是一般的大，而是超级大。”某上市房企销售总监说，3月份该楼盘的成交均价为4.3万元/平方米，此番开盘前的报价也是以上月的成交均价为参考，不过3月该楼盘的实际成交只有7套，销售很不理想。

　　该上市房企在新江湾板块有一处中高档楼盘，定于年中开盘。

　　“其实(华润新江湾九里)定价4万元/平方米就已经能热销了，要知道，一个多月前，新江湾城板块公寓房均价低于4万元/平方米的楼盘几乎没有。一年前，这里的价格都是五六万元以上。”上述营销总监说，“‘华润新江湾九里’的开发商在上海的多个楼盘销售不佳，很有可能是想用这个项目来盘活资金链。”

　　降价早有端倪

　　新江湾板块的降价态势早有端倪。

　　4月7日，新江湾城板块的三湘未来海岸开盘，推出60套精装修两房、三房住宅房源，均价3.3万元/平方米，单价最低的为2.9万元/平方米，开盘一天多时间，订售出40余套，销售率近70%，引起众多市场人士关注。

　　不过，当时市场人士普遍表示，该楼盘体量较小，难以和新江湾城板块的其他大型品牌楼盘相提并论。

　　上海某房企副总裁则透露，上述判断可能低估了三湘未来海岸的定价策略引发的关注程度。

　　“我是一个多星期之前听说华润新江湾九里可能会有促销动作的。”上述副总裁说，作为上海中高端楼盘林立、品牌房企众多的新江湾城板块，在限购、限贷政策下，竞争日趋激烈，前不久刚刚开盘的几个楼盘销售情况也并不是很火，但4月初开盘的三湘未来海岸在定价上率先打破“4”字头，以3万多元的均价很快去化，因此华润也打算做类似的调整。

　　某外资房企总经理称，新江湾城板块“去年几乎没有什么成交，今年3月有成交，但没有这次华润这样火。”

　　“在新江湾城，如果房价进入3字头，销售速度可能会快些，市场反响会比较大。三湘这样一个小盘都能收到这样的效果，华润这样一个大盘，品牌房企，更会这样。”该副总裁同时表示，华润新江湾九里拿地时间较早，成本较低，此次大幅降价并不会导致其亏本。

　　关于此次降价为何选择临开盘前突然公布，业内人士的解读有二：一方面，开发商可能在降价问题上有些举棋不定，最后时刻才拍板；一方面则可能是“忌惮前期业主”。“华润新江湾九里是一个大盘，前期业主很多，最近几年的价格都是4万元/平方米以上。”

　　在参观样板房时，有销售人员称，此次房源的精装修标准为8000元/平方米，装修品质较之前销售的房源下降了4000元/平方米。

　　降价效应几何

　　“华润新江湾九里”的降价效应会否扩散？

　　昨日下午，早报记者在新江湾城看到，前不久刚刚开盘的嘉誉湾的大型广告牌仍然显眼，中建大公馆已开始接受认筹。

　　距离“华润新江湾九里”不远的保辉香景园上周末已打出新江湾城板块少见的低价，参与分销的中介业务员现场举着“均价32880元”的招牌。

　　“这一价格是刚刚推出的，户型多样，120-200多平方米都有，精装修标准为6000元/平方米。”新江湾城板块某中高端楼盘的销售高管说，该楼盘此前的价格为4万元/平方米，但一直卖不动，此次作为品牌房企和标杆楼盘的华润降了，它跟着降，想抢一部分客户也很正常。

　　该高管同时称，华润新江湾九里此次大幅降价，暂时不会引起周边其他中高端楼盘的大规模仿效，“因为虽然去年成交惨淡，但今年3月份以来大家卖得都还可以，有的楼盘还想把价格往上拉，没想到华润会把价格往下降。”

　　中房信分析师薛建雄指出，今年以来上海多个豪宅价格出现大跌，如去年11月才上市就打8折的海珀旭辉，今年3月份又在8折的基础上再打7.5折，累计降幅达40%。世茂滨江花园、华丽家族汇景天地等沪上知名豪宅与两年前的房价高位相比，也是打6折出售。“房价大幅下跌的格局已经从去年10月份的远郊蔓延到现在的最核心地段豪宅。”

　　下一步，这一势头会否蔓延到中高端楼盘？