天津二手房成交量4月初至今不升反降

　　新金融记者 刘君

　　去年下半年开始，包括天津在内，全国各主要城市银行相继提高取消首套房贷优惠，甚至不少银行出现首套房贷在基准利率基础上上浮的情况。今年两会期间，对于首套房置业人群给予优惠的呼声日益高涨，以北上广深等一线城市为起点，首套房贷逐渐回归至基准利率，直至出现9折、8.5折利率优惠。4月初，天津部分银行也出现首套房贷利率优惠，然而原本被解读为楼市“重大利好”的这一政策，在二手房方面却并未发挥出“预料”中的效果，政策并未对天津二手房市场产生较大的刺激作用，市场中的购房需求并未因此而逐步释放，二手房市场成交量依然呈现下降趋势。

　　首套房贷利率优惠

　　对于去年下半年开始的首套房贷利率上调情况，无论是买房人还是房地产业内人士，一直对其“颇有微词”，认为其对合理购房需求造成误伤。今年两会期间，中国人民银行副行长刘士余曾明确表示，今年将全面落实差别化住房信贷政策，各银行对符合条件的个人首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证。3月份以来，北京、上海、广州等一线城市首套房贷利率先后松绑。据了解，随着一线城市首套房贷利率逐步下调，天津部分银行的首套房贷利率自4月初开始也逐步出现松动。

　　来自天津链家地产市场部数据显示，中国银行天津分行、北京银行天津分行先后将首套房贷利率下调10%到15%，建设银行天津分行可申请至首套利率下调10%，其他银行针对首套房贷或已给出等同优惠利率，或正准备跟进给出利率优惠。天津链家地产市场部经理李晓炜对新金融记者表示，天津首套房贷利率出现松动，无疑是继2月1日津城普通住宅指导价格上调后，又一利好首套刚需出手购房的政策，从而进一步减轻购房者还款压力，促进刚需购房者加速入市。

　　刺激成交效果有限

　　虽然不少业内人士将首套房贷利率重现优惠视为刺激刚需入市的重大利好，然而至少从天津4月初至今的二手房市场成交量来看，在促进成交量提升方面效果并不十分明显。来自天津市国土资源和房屋管理局的数据显示，截至4月26日，4月份天津二手私产住宅成交量为3835套，环比下降3.5%，成交面积为29.8万平方米，环比下降1.1%，成交均价为8603元/平方米，环比上涨3.2%。根据天津我爱我家二手房买卖业务成交数据显示，二手房成交量与3月份同期相比下降20%左右。据天津我爱我家各门店的反馈，进入4月份以来，进店客户量比起3月份有所增加，房源约看量也略高于3月，但购房者的观望情绪有所提高，因此导致交易周期整体延长，成交量有所走低。

　　天津我爱我家市场研究中心郭燕对新金融记者表示，首套房贷利率的下调实施并未促进成交量的回升，主要原因在于2012年国家对楼市实施的限购、限贷等政策不放松的基调更加明确，购房者对房价合理回归的期待更加强烈，造成当前购房者的观望情绪浓厚。“随着调控的深入，房价下行趋势已经得到一部分购房者的认同，他们对于房价下行的观望和期待更加强烈。即使首套房贷利率的放松可以在一定程度上降低购房者的购买压力，但是就目前的房价水平来说，房价仍是决定购房者是否出手的关键因素。此外，由于当前整体宏观调控政策的不放松，仍然抑制了大量的投资、投机及改善型需求，并且多数购房者仍在期待房价的回归，因此购房者集中入市的情况难以出现，二手房成交量在短期内不会出现大幅反弹。”郭燕表示。

　　刚需购房需谨慎

　　限购、限贷等调控政策不松动的前提下，刚需成为当前楼市购买力的绝对主力。近日有媒体报道，住建部正在考虑将居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。虽然住建部相关人士否认了上述传闻，但当前继续支持首套购房需求的趋势不会改变。无论是开发商还是二手房业主，想要卖房，一定要想办法吸引刚需“入场”。

　　而对于刚需们购房时需要注意的细节，链家地产市场部经理李晓炜建议，购房者在挑选二手房源时首先要了解当前该区域的房地产市场行情，针对自己喜爱地段的楼盘做详细的了解，包括基础配套设施、公共配套设施、安全保护措施以及物业管理、环境绿化、房源采光条件和开发商等。其次，对于自己青睐的地段选取一个心理能接受的价格区间，根据自身的经济能力明确所能承受的最高价格与最低价格，同时多出去看看房子，选择自己喜欢的户型结构，进行实地考察，了解小区的潜在因素，如居住人员素质、社区大小等。“在这里需要提醒大家的是，虽然有的区域成交均价较高，但区域内部也有很多房源价格是低于成交均价的，具有极高的性价比，不能因其较高的价格而将好的片区全部放弃。找房子的过程不能太着急，要精挑细选，才能找到物美价廉同时又适合自己的房子。”李晓炜表示。