专家称刚需市民年中买房正当时

　　戴亦一、梁小民：GDP增速下滑 为保增长楼市限购政策会放松 　独家专访

　　由于一季度经济增速大幅下滑，近期各地保增长呼声此起彼伏，而市场有关宏观调控政策将放松的预期也大大增强。中国经济能否实现软着陆？严厉的房地产调控政策今年是否有望放松？后市房价将何去何从？

　　近日，在厦门大学EMBA华南教育中心的协助下，本报记者就上述问题专访了厦门大学管理学院副院长、博士生导师、EMBA 教授、国内知名的地产专家戴亦一，以及厦门大学管理学院EMBA特聘教授、著名经济学家梁小民，两位专家一致认为，为了保增长，房地产限购政策会放松，对于有刚性需求的市民而言，目前是买房的好时机。文/图 记者方利平

　　谈经济形势

　　今年经济肯定是软着陆 全年是V字形

　　戴亦一：我认为软着陆是可以实现的。上半年经济失速的风险很大，三驾马车同时熄火，出口因欧债危机而放缓，未来形势不乐观。投资也出现问题。企业投资因为产能过剩、银根很紧而增长乏力，政府投资不可能再用通货膨胀的方法来刺激；房地产投资因为限购限贷，已经出现问题，而且显著地影响了地方政府的财政收入和投资能力。消费是唯一能够保持增长的，但是其在目前经济结构中占比本来就不大。加上家电、汽车等消费需求，在2009年～2010年也已提前透支。经济硬着陆的风险仍然存在，我认为今年年中GDP增长很可能跌破7%。

　　但是我坚信下半年经济可以起死回生。第一，中国过去30年制造业的长期发展，以及由于户口政策而导致的城市化落后于工业化，为我们留下了很大的空间。一方面，居民储蓄很多，另一方面购买住房需求很大，为房地产启动内需留有空间。房地产是将储蓄转化为投资的重要转化器，老百姓的储蓄不敢花，但是敢于买房，认为这是稳妥的投资，是抗通胀的好方法；加上城市化，老百姓购买住房有其合理性。可以通过启动房地产来将储蓄转化为投资和消费，拉动内需。第二，通过发行国债的方式，将储蓄转化为投资，是今年的关键。尽管过去的教训证明依靠发行货币刺激投资的路子走不通，但是中国国债占GDP比重不到20%，在全球都是很低的。而社会上有35万多亿元的居民储蓄，这些储蓄有很高的投资意愿，通过发国债的方式将之转变为公共投资，既可以不增加发货币量，控制好通胀，又可以加大基础设施的投资，这是可以立竿见影的。现在不能再印钞票了。

　　今年经济肯定是软着陆，全年是个V字形。我认为今年年中GDP增长很可能跌破7%，7%以下的GDP增长仍然是中国经济不能承受的，从就业、税收到企业生存，都需要一定的增长速度来保证。只要跌破7%，中央就会将压房价压通胀的目标转化为保增长保就业，下半年经济形势会好转。

　　投资依然是保增长的首选

　　梁小民：现在宏观经济形势比较严峻。第一个问题，GDP增长率已连续第五个季度下降，目前增长缺乏新的动力，技术进步没有形成，经济结构转型还没有实现，依然是投入型的增长，以投资带动增长。现在政府实行积极的财政政策用于高铁等各种建设，还是想用投资的方法拉动经济。这种方法不能长期持续，光靠这种方式增长是有限的。第二个问题，尽管CPI数字下来了，但是通胀的隐患还存在。2009年～2011年我们货币发行量过大，现在为了保增长，又不得不放松货币政策。其次，如果真的发生了伊朗封锁海峡的事件，对中国石油进口打击会很大，现在我们的石油进口超过了50%，需求还在增大，国外局势我们无法控制。此外，通胀还取决于农产品情况，如果出现灾荒，也可能会给通胀带来压力。很多与老百姓生活密切相关的东西，在CPI中不一定能反映出来，例如食用油和日化用品价格的上升，在CPI中反映不出来，因为物价指数联动性与老百姓关系不大，例如汽车降价了，家电降价了，一般家庭能买多少汽车和家电呢？但是食品、日用品、劳务、医疗、教育价格的快速上升，给老百姓带来了很大压力。通胀隐患存在，是因为货币量增加过多的问题没有从根本上解决，其次，CPI里面对老百姓影响大的因素涨价太厉害。

　　现在宏观经济形势比较严峻。我预期今年全年的经济增长在7.5%～8%之间。为了保增长，一个方面就是增加投资。现在很多地方在修地铁，各地增加投资，尤其是基础设施的投资，就是想通过投资来拉动经济增长；第二，货币政策会放松，主要是贷款的放松。改善企业的运行环境，解决企业资金困难问题。主要通过这两个方面来推动增长，这比较直接。

　　谈房地产调控

　　下半年限购政策会放松 年中是买房好时机

　　戴亦一：为了保增长，政府手中有牌可出。第一，只要放松房地产的限购限贷政策，购买力就会释放出来，居民的住房消费、地方政府的土地收入和投资、开发商投资和房地产上下游产业都可以活跃起来，刺激消费和投资需求。取消限购符合市场经济的规律要求，2010年的限购政策是在价格狂飙情况下非常时期的非常做法，目前房价下来了，市场恢复了常态，放松或取消限购，对于将储蓄转化为投资作用非常大。可以说，GDP增速下降得越快，房地产的春天来得越早。

　　我认为今年下半年取消限购的概率极大，下半年各地变相的“救市”政策会出来，中央政府可能不会叫停。最近北京市政府开始发居民证，就是变相的放松。

　　第二，投资也可以通过发国债的方式加大力度。此外，信贷政策也会放松，不一定会降利息，但可能采取数量工具，这比利率政策效果更快。

　　房地产价格的上涨是必然的，2009年的历史会重演，一放松房地产调控政策，房价就会涨，市场会越涨越买，越买越涨。目前是黎明前的黑暗，无论是股市还是房市，目前都是历史性的机会，在GDP接近7%以前，是买房的最好时机，我认为年中就可能接近7%，因为目前来看，GDP下降速度很快，二季度可能会更加糟糕。

　　城市化会推动二、三线城市房价上涨

　　梁小民：房地产调控政策在这届政府任期内不大可能放松，但是下一届政府肯定会放松，因为房地产如果遭遇挫折，会影响中国经济，第二，地方政府50%以上财政收入来自土地。房地产调控令地方财政收入吃紧，也会影响到政府投资。我认为下一届政府在做法上会调整。首先限购会放松，外地人买房也会放松，另外，在贷款上也会放松，房地产贷款是银行贷款里最好的，不良资产最少，是收益最高的。

　　政策放松后，房价有可能反弹。事实上，中心城市中心地区的房价并未降，广州、上海、北京中心市区房价还在稳定上升，现在下降的主要是边缘地区的。对于有需求的人而言，目前买房比较合适。中国从长期来说，房价肯定是上升的，因为土地太少，人太多，还要城市化，对房子的需求会增加。以后房地产价格上涨主要还在二、三线城市，因为一线城市会严格控制人口，城市化进程主要在二、三线城市。

　　谈企业转型

　　下半年会“斗转星移” 有实力的企业现在可以抄底

　　戴亦一：目前中国农业生产率太低，工业化没有完成，劳动力成本就上升，使得制造业过早地丧失了低成本的竞争优势。中国只有通过农业的现代化释放出更多的廉价劳动力，完成制造业的现代化，才能向服务业转化。中国粮食成本远高于美国，尽管政府有各种各样的补贴，但是人们的种粮积极性不高，根子就是农业生产率太落后，以及土地没有集约化、现代化、规模化。

　　目前是黎明前的黑暗，企业的策略就是能熬就熬，下半年会斗转星移，有实力的企业现在可以抄底。从历史来看，中国经济在农业现代化、工业化、市场化和国际化等方面的发展机遇仍然很多，不必过于悲观。

　　企业需要经济危机才能联合

　　梁小民：第一，制造企业通过兼并合并，变成大企业后，提高创新能力。第二，民营企业要转型，可以做服务业；其次，不要做大的机械设备的制造，但是可以从小的零部件制造着手，例如中国汽车工业，民营企业可以在零部件上下工夫。民营企业可以做创新企业，可以将已有的核心技术，运用到生产上去。因此，首先要兼并，只有联合起来做大了，才能投资，需要经济危机才能联合。没有经济危机逼着，企业不会自动转型。

　　广州日报：对于未来的经济形势，业界分歧很大，大部分经济学家认为正在软着陆，但是也有部分经济学家认为硬着陆难以避免。您怎么看？

　　GDP增速下降越快，房地产的春天来得越早。GDP增速年中可能跌破7%，但全年软着陆可实现。——戴亦一

　　今年宏观经济形势比较严峻，增长连续五个季度下滑，通胀隐患仍存，这是股市政策频出而刺激有限的原因所在。——梁小民

　　广州日报：您认为房地产调控政策会否大幅放松？放松的话会从哪些方面入手？

　　随之而来的必然是房地产限购政策的实质性放松，调控政策放松后房价反弹的历史一定会重演，年中是买房抄底的好时机。——戴亦一

　　房地产调控政策肯定会放松，但是恐怕要等到下一届政府。——梁小民

　　广州日报：您如何看中国经济中长期发展势头？目前企业面临很大的困难，很茫然，您认为目前企业应该采取什么策略？民营企业该如何转型升级呢？

　　目前是黎明前的黑暗，企业的策略就是能熬就熬，下半年会斗转星移，有实力的企业现在可以抄底。——戴亦一

　　首先要兼并，只有联合起来做大了，才能投资，需要经济危机才能联合。——梁小民