扬州政府称购房新政落实去年上级政策

　　　■ 特别报道

　　扬州“补贴购房”现场调查——

　　□本报记者 顾鑫 扬州报道

　　5月8日，扬州出台新政奖励买房的消息传遍大街小巷，网友纷纷质疑这是继佛山、芜湖等地之后的又一“救市”行为。或许是感受到舆论的巨大压力，当天下午扬州房管局将相关文件从官网撤销。

　　就在人们评论扬州“救市”政策一日游时，当天傍晚6点左右，扬州房管局网站更新公告，对该政策进行了解读，并称该政策体现了上级文件的精神。5月9日中国证券报记者赶赴扬州，扬州房管局有关负责人在接受本报记者独家采访时表示，奖励买房的政策并非“救市”或者“托市”，扬州对于楼市的调控百分百不打折扣。

　　不过，质疑之声依然铺天盖地。扬州房管局官网公布的“上级文件”，早于2011年初生效，而其后全国多地限购令密集出台。业内人士称，该政策出台的时点恰逢扬州楼市处于低谷之时，且对于刚需和投资性需求的补贴力度差别不大，“救市”嫌疑并非莫须有。此外，这一行为极易被其他城市效仿，这是民众所不愿意看到的。

　　政府称：

　　“救市”是误解

　　对于文件的出台背景，扬州市房管局官网公布了2011年江苏省政府办公厅转发的省住房城乡建设厅等部门《关于加快推进成品住房开发建设实施意见的通知》、2011年扬州市人民政府办公室发布的关于加快推进扬州市区成品住房开发建设的实施意见。资料还显示，早在2009年，江苏省发布的《关于推进节约型城乡建设工作的意见》中就指出，对于全装修成品住宅，可由地方政府结合当地实际给予适当补贴。

　　对于“救市”传言，扬州房管局有关负责人在接受中国证券报记者采访时说，“新政从今年7月1日起实施，如果要‘救市’，为什么不马上实施？另外，政策奖励额度和面都很小，2008年为应对金融危机，契税曾一度降一半，那才是‘救市’。‘救市’是外界对扬州的误解。”

　　该负责人澄清道，“补贴幅度并非6%，而是最高6%。。”根据《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》，对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6%。的奖励；对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米以上、120平方米以下的，对购房人给予所购房屋合同价款5%。的奖励；对个人新购买的成品住房，建筑面积在120平方米及以上、144平方米以下的，对购房人给予所购房屋合同价款4%。的奖励。

　　该负责人强调，“补贴对象是购买成品房的消费者，简单理解是精装修房，而不是只要买房就有奖励。”根据有关资料，成品房是指“套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房”。

　　该负责人解释，“按照当地的税收政策，老百姓不愿意购买成品房，因为交的契税包含了装修的部分，高于毛坯房。买毛坯房自己装修能够节省好几千。补贴是针对老百姓为装修部分多交的钱。有些地方开发商出售成品住房开具两张发票，一张为毛坯房发票，一张为装修发票，购房者凭毛坯房发票交契税领证。”

　　业内质疑：

　　或为试探政策底线

　　记者发现，扬州官网刊登的补贴购房政策依据——2011年江苏省政府办公厅转发的省住房城乡建设厅等部门关于加快推进成品住房开发建设实施意见的通知，落款日期是2011年2月18日。实际上，2011年1月后，全国房价上涨过快城市相继出台限购令。而2009年江苏省发布《关于推进节约型城乡建设工作的意见》时，欧美金融风暴正激烈上演，我国楼市总体上处于政策刺激期。拿当初的政策作为如今的决策依据是否合理，有待商榷。

　　当扬州房管局澄清补贴幅度最高6%。且只是针对成品房之后，一些人的态度开始转向，不过，仍有业内人士提出质疑，扬州新政存在不妥之处，是借着上级文件精神打“擦边球”，试探楼市调控政策的底线。

　　北京中原房地产经纪有限公司市场研究总监张大伟在接受中国证券报记者采访时说：“扬州新政并不是只针对首套房的‘刚需’，而是不论大小，只要是成品房都有优惠，这实际对改善性、投资性购房者都是利好。这与国家的调控政策相悖。”

　　财经评论人吴其伦在其微博(http://weibo.com)中写道，“目前(楼市)调控处关键时期，容不得出现丝毫松懈；扬州房价尚处畸高状态，且房价未现应有跌幅；假借省级政府推进成品房建设之名，行帮助开发商卖房，救助开发商之实。”吴其伦还表示，扬州楼市新政极易被其他城市仿效，导致救市泛滥。

　　据中原地产统计，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、马鞍山、沈阳等约有30个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

　　当然，对于扬州新政的最终效果，业内看法并不太乐观。南京东凯置业总经理包天雷在接受媒体采访时说，“从奖励金额来说，扬州新政象征意义大于实际意义，对市场的作用微乎其微：以一套100平方米、总价为80万的成品住房为例，购房者仅能拿到4000元的奖励。但是不排除会对购房者心理产生影响调控政策将放松，心理预期改变将逐渐改变市场行为。”

　　扬州房管局有关负责人说：“开发商所销售的成品房要符合补贴政策，必须经过规划局、房管局等部门的把关，获得相关认证。目前还没有一家房地产开发商来申请，因而市场上还没有一套符合补贴政策的房源。经初步测算，将来能够纳入补贴范围的在市面上新房中占比不足5%。”

　　扬州市民杨小姐说：“与毛坯房相比，精装修太贵，反正我是买不起。即使有6%。的补贴，我还是愿意自己装修。”扬州当地稀有的精装修楼盘万科城和运河一品的销售员在接受采访时都表示，尚未接到公司通知其所销售的楼盘能够纳入补贴范围。

　　不过，根据江苏省政府办公厅转发的省住房城乡建设厅等部门关于加快推进成品住房开发建设实施意见的通知，到2015年，苏南城市中心城区新建住房中成品住房的比例达60%以上，其他地区达40%以上。扬州房管局有关负责人表示，为实现政策目标，从今年起开发商拿地必须承诺配套建30%成品房，明年起则为40%。

　　扬州楼市：

　　价格高位运行成交萎缩

　　无论扬州楼市新政的意图是善或是恶，争论背后其实显现了市场对于楼市调控之敏感。张大伟说：“新政推出的时机不对，容易给市场一个错误的信号。”

　　在扬州当地调研过程中，中国证券报记者了解到，扬州房价去年以来一直高位运行，而成交量则出现急剧萎缩。根据国家统计局公布的数据，2012年3月份扬州市新建住宅价格指数定基为103.4，这意味着3月份的房价与2010年的价格相比上涨3.4%。

　　“去年以来，扬州房价受全国房地产调控影响上涨变得很慢，几乎是原地踏步，稍好一点的新房价格都得在每平米9000元到10000元。”合昌运河东郡楼盘的一位销售员说，“这个价格大概是普通扬州市民月收入的3倍。”

　　一位刚结过婚的扬州市民李先生说，“本来结婚是要买房的，但房价这么高，还是想再等一等，先和长辈住在一起。听说开发商都约定好了要‘死扛’，就是不降价，但是未来要继续上涨应该很难。如果调控政策再严厉一些，可能效果会更明显。”

　　据售楼处人士介绍，购买90多平米的新房，是首套房的交30%首付款，1.5%的契税；是二套房的交60%首付款，3%的契税；是外地人买房的不能贷款，且拥有1年以上的社保和纳税证明，交3%的契税，但花几百元就能搞到社保和纳税证明，交30%首付款贷款就能买房，因而对投资客的行为影响不大。扬州是一个宜居城市，不少外地人在行情好时来投资，但现在情况就大不一样了。

　　在刚刚过去不久的“五一”，扬州市区住宅三天共成交45套，远低于去年“五一”三天297套的成交量。进入4月份以来，扬州楼市再度步入慢销状态，新开盘的项目中，不论是高端产品还是普通项目日均销售仅1-2套。

　　扬州房源网有关人士说：“扬州目前有150个楼盘，其中121个在售楼盘，29个待售楼盘。在这150个楼盘中，有一半是新盘，一半是尾盘。当天市场出手的都是刚需，尾盘和新盘都不好卖。虽然开发商报价依然坚挺，但毕竟资金不宽裕，实际成交的价格一般会每平米下降1000元左右。如果房地产调控的大背景延续，预计未来1-2年扬州房价不会有上涨空间。”

　　中原地产提供的数据显示，2010年扬州市房地产业税收占地方税收收入的比重为32.48%，达到历史最高值。地方一般预算收入83.01亿元，增长32%。房地产税收入库29.99亿元，同比增长47.08%，创2007年以来最高增幅；房地产业税收增量为95，997万元，房地产业税收增量占地方税收增量的43.54%，如加上与房地产业关联度较大的建筑业，税收占比高达50.29%。

　　“房地产和建筑业税收一度占地方税收的‘半壁江山’，现在成交量下滑、地价下行、地方财政吃紧，地方楼市政策有任何风吹草动，市场都会将其与‘救市’联系在一起。”张大伟说。

　　扬州稍好一点的新房价格在每平米9000元到10000元。