香港楼市深度调查：新一轮涨潮将至

　　　编者按：内地楼市几经调控，房价依然高悬半空，近期更是纷纷乍现回暖迹象。而今年以来，香港楼市也持续回暖，自2月份起，不少楼盘的价格都已回升至1997年时的水平，甚至创出新高。两地楼市交相辉映，折射的正是当前汹涌的“钱”潮下，各类资产抑制不住的上涨冲动。

　　证券时报记者 吕锦明

　　虽然近期香港楼市又出现了“价增量减”的尴尬局面，新鸿基廉政风暴闹得沸沸扬扬，但似乎并未阻挡香港楼市一骑绝尘。反映香港住宅市场价格动态的“中原城市大型屋苑领先指数(CCL Mass)”，在4月下旬一举突破百点大关，报100.71点，这也是这一指数自1997年以来首次站在100点之上。

　　多数接受证券时报记者采访的业内专家、学者认为，在低息环境下香港楼市高温难退，即使目前房价已经让许多香港中产阶层叫苦不迭，但在刚性需求和外来资金持续涌入的情况下，当前香港楼价可谓是高处未觉寒。

　　指标房价创新高

　　负资产个案数字趋零

　　香港中原地产研究部高级联席董事黄良升分析称，CCL Mass在近两三个月一路高歌猛进，表明香港大型屋苑楼价的升幅较香港整体楼市的表现更加突出，并明显跑赢豪宅市场。他预期，即将公布的中原地产另一个楼市参考指标——中原城市指数CCI，有望明显超过1997年的100点历史高位。这意味着香港的负资产个案数字理论上将变为零。

　　据悉，随着香港私人住宅楼价逼近甚至超越1997年的高位，近期香港负资产个案宗数已经下跌至不足80宗，涉及总金额也降低至仅约2.36亿港元的历史低点。

　　“近期最值得关注的现象是，一些‘问题楼盘’的房价也创出了1997年以来的新高。”一位资深香港地产中介行职员介绍说，“比如太古城，很多人知道那里曾有人因为负资产问题跳楼，但近期它的房价却突破了每平方英尺11000港元的大关，这可能是香港楼市将继续升温的一个信号。”

　　对此，香港美联物业董事布少明也作出了这样的解读：“太古城的房价走势向来被视为香港中小型屋苑房价的行情风向标，太古城房价近期创新高，预示着香港楼市即将迎来又一轮涨价潮。”

　　额外印花税打压短炒

　　刚需依然旺盛

　　值得关注的是，一方面，香港权威机构发布的统计数据显示香港楼价处于高位，不少香港的中产阶层也不断抱怨买房难；另一方面，却有资金不断涌入香港楼市，推高房价。究竟是什么人在担当香港房价的推手呢？

　　香港资深测量师陈东岳就此分析说，支撑香港房价的所谓刚性需求主要分为几个层次：一是部分香港本地市民为了结婚、教育、养老等生活需求而买房，这部分需求被称为“基本需求”；二是一些租住公屋的中低收入人士在经济情况有所改观后，为了改善生活质量而进入楼市，这些轮候公屋并有能力改善居住条件的人士被称为“房屋阶梯(Housing ladder)族”，他们的需求也属于香港本地市民刚性需求范畴；还有，就是来自香港以外、目前以内地人士为主的投资和自住需求。

　　陈东岳强调，来自内地的这部分需求大多表现为“刚性需求”。由于这些内地人士大多无法提供在香港本地的收入证明，所以香港银行一般不会给他们提供购房贷款，他们更不可能向内地或外国银行申请贷款，因此，他们在香港买房主要靠的还是自己的经济实力。“他们购房后并不急于在短期内套现，即使其自住的时间并不算多，并且还要像香港本地业主一样缴纳差饷物业费等，也不会影响到他们的购房需求。”

　　香港差饷物业估价处公布的资料显示，2010年香港私人住宅空置率为4.7%，2011年这一数据为4.3%。“这一数据的变化表明，即使港府推出额外印花税(Special Stamp Duty，简称SSD)措施打击炒楼，但市场需求仍然强劲，成为支撑香港高房价的一个重要因素。”陈东岳指出，“港府制定的平衡楼市单位供应量为2万个左右，但估计现在市场上的单位供应量大约只有1万多一点，显然，香港楼市已经出现了供不应求的局面。”

　　据悉，自2010年11月港府宣布采取额外印花税措施至2012年3月，期间共有220多宗涉及额外印花税的房屋交易，交易方大约向特区政府共交纳了近5000万港元的额外印花税；而同期，香港的房屋交易总量超过10万宗。“由此可见，这期间入市买楼的买家多为长线客，短线炒风受到遏制。”陈东岳说。

　　内地买家鱼贯入市

　　独占一手房成交量三成

　　香港土地注册处的资料显示，在今年前4个月，香港一手房的成交量约为3700宗，其中约30%的交易涉及内地人，个案总数量达到1110个。

　　据香港地产中介代理介绍，近期由长实、新鸿基推出的一些楼盘项目，就吸引了大量的内地客前来捧场。这些内地买家出手豪气，一般也不会像香港本地市民那样要货比三家、反复比较，只要合乎心意就立马下定金。

　　据了解，香港某地产巨头推出的“凯旋门”楼盘项目，从开盘至今约有两成的买家来自内地。

　　有香港经济学者指出，目前，内地客的入市目标正由以往动辄数千万甚至过亿的豪宅，向总价在500万港元以内的中低价物业扩展，尤其是位于新界北区的二手楼更受青睐，主要因为那里在地理位置上靠近内地、方便进退，楼价也相对港岛一带要便宜很多。

　　布少明表示，香港楼市自今年2月至4月上旬一直表现活跃，主要是因为美联储发出明确信息，低息环境将维持至2014年，加上市场预期第三轮量化宽松政策(QE3)有望推出，刺激农历新年前的一批观望者释放了大量需求。“无论是自用的还是投资的买家，很多人都认为在通胀到来之前、在低息环境之下，现在买楼是最划算的投资。”布少明说。

　　陈东岳表示，实际上，港府推出SSD措施对短线炒家起到了一定的阻吓作用，但对内地买家来说，作用就相对有限了。“香港楼市是流通效率最高的房地产市场之一，这在全世界都是公认的。我们姑且不去猜测这些内地资金的来源和在港买楼的目的，单从流通效率高这点来看，作为分散风险的一个考虑，香港楼市确实是个不错的选择。”陈东岳说。

　　新任特首主政

　　“港人港地”政策有待观察

　　有不少香港本地市民向记者抱怨说，现在买房压力实在太大，甚至有人指责是内地资金炒高了香港的房价。对此，香港业内人士怎么看待？

　　“这个就不太好说了，因为每个代理、每家机构统计的数据来源和口径不一样，所以各家的数据也不能说明什么问题。”一位地产代理公司的高管说，究竟进入香港楼市的资金是从内地直接入境的，还是从香港企业实体经济流出的，或者是从股市或商品市场转战而来的，这谁也说不清楚。

　　对此，陈东岳并不认同，他指出，进入香港楼市的资金动向实际上是有迹可寻的。“比如从银行业的角度，就可以获知这些资金的来龙去脉。当然，一般银行不会公开这些资料和数据，但是统管银行业的香港金融管理局却可以对这些动向了如指掌，我们可以从金管局或统计处定期公布的M3数值的变化去发现一些端倪。”陈东岳强调，如何管理和引导这些外来资金，减少其对香港楼市的冲击，政府有关监管部门必须时刻紧盯并保持警惕。

　　香港经济学者关焯照也表示，港府必须推出措施限制内地客入市以免楼价不合理攀升。他建议，港府可在卖地条款内加入日后转售物业的利润上限，可起到治本的作用。

　　也有业内人士指出，港府可在个别楼盘销售方面推出限制买家只能是港人的措施，以此来平衡市场需要，但认为强硬限制内地客入市则有违自由市场原则。

　　对于候任特首梁振英主政后的香港楼市预期，陈东岳认为，“梁先生也是测量师出身，对香港楼市的运作非常熟悉。估计他上任后，将会从增加土地和公屋供应入手解决供求失衡的问题。另外，梁先生已经在竞选纲领中提出了‘港人港地’的房屋销售倾斜政策，此举也有利于缓和目前香港住房市场的矛盾。”

　　热钱汹涌，低息点火，内地买家鱼贯入市，香港楼市持续高烧，高房价更胜1997年。

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　　卖家反悔

　　买家挠头

　　在香港采访期间，记者用餐时看到了这样一幕：在一家快餐连锁店里，两女一男正围坐在一张餐桌旁，其中一男一女在商讨着什么，另一名年长妇女则面带愁容地闷坐在一旁。听了他们的对话，记者才了解到，原来年纪较大的妇女是物业“买家”，那名中年妇女为“卖家”，年轻男子则为地产中介。

　　记者留意到，三人没有点任何吃的东西，甚至连杯水也没有。其间，中介向中年女子苦口婆心地说了一套又一套希望达成交易的理由，但中年妇女坚持说“不卖了”。中介最终在无奈之下亮出了“底牌”称，“我们可是有合约在先的，如果你现在决定不卖的话，就要向买家退定金，还要赔偿10万块哦！”

　　谁知“卖家”一听此言，竟然一把抢过违约赔偿合同书，很爽快地在上面签了名。那名老年妇人则始终依傍在靠椅上，苦恼地按着头，一语不发。

　　一位香港地产业朋友听了记者的描述，倒是非常淡然，“这样的情况近期我们见了不少。因为香港的房价持续高企，卖家预期还会再涨，所以有不少早先挂盘的卖家现在又‘封盘’或是反悔不卖了。你想想看，只要再等一等、望一望，卖家又能多赚几十万呢！所以让卖家倒赔10万块他们也愿意。”