前四月北京商业地产持续升温

　　□本报记者 林喆

　　北京商业地产市场在经历今年初的短暂低迷后，近期再次迎来一轮热销。龙湖地产(0960.HK)位于北京朝阳北路的长楹天街项目两天便销售商铺近1.7亿元。此前，望京SOHO、高和萃等多个商业地产项目，亦现多个过亿大单。

　　戴德梁行发布的最近报告显示，2012年一季度，北京写字楼租金同比上涨48%。一季度，北京写字楼平均租金达到每月每平方米277.57元，环比增长12.64%。而北京顶级的写字楼，国贸三期租金已与香港顶级写字楼租金相当，最高甚至达到1200元/月/平方米。

　　世邦魏理仕中国区总经理金勇认为，由于一直到2014年，北京商业地产市场能够散售的面积均十分有限，商业地产的供需矛盾一直存在，未来两年，市场将延续上升态势。

　　仍处于增长通道

　　随着政府对住宅市场调控政策的长期化，商业地产已逐渐成为不动产投资的一个惯性出口。继2011年全国商业地产完成投资额约1万亿元之后，2012年新的资本仍在源源不断地注入商业地产领域。监测数据显示，北上广深四个一线城市以及成都、天津等重点城市，去年的商用物业售价和租金均呈快速上涨趋势。

　　SOHO中国董事长潘石屹在接受采访时甚至表示：“现在是我从事房地产行业十多年来，租金上涨最快的时候”。

　　今年4月，高和资本对其在2010年收购的两个商业地产项目——中莎广场和金澳国际的尾盘进行清盘，出现多位投资客户竞争一套房源的局面。最终，中莎尾盘售价达到4.2万元/平方米，金澳国际则达5.6万元/平方米。而2010年底，中莎仅售2.4万元/平方米，金澳国际开盘价格则不到3万元。

　　业内人士分析，北京商业地产的增长，一方面缘于住宅长期去投资化的趋势越来越明晰，另一方面则与北京商业地产长期供不应求的局面有关。

　　近期，住建部政策研究中心主任秦虹表示，商业地产市场虽然在持续升温，但投资商业地产项目的风险也很大。投资商业地产项目，一定要看区域、位置。她认为，北上广深等一线核心地段的商业地产，风险相对较小。

　　高和资本董事长苏鑫表示，未来房地产的投资机会，一是房地产证券化，二是有资产精装修的商业类不动产。

　　与住宅市场供大于求恰恰相反，北京商业地产供不应求的局面可能延续较长时间。数据显示，未来两年，北京写字楼仅有210万平方米新增面积入市，这其中还有不少部分可能由开发商自持。受不断上涨的租金和可租赁面积的制约，有不少中小型企业只能选择迁离市中心。对于北京这一优势资源相对集中的城市来讲，这一选择所增加的成本也相当可观。

　　房企抢滩商业项目

　　在商业地产升温的背景下，多数一线房企均已抢滩商业地产。

　　龙湖地产北京公司总经理宋海林表示，商业综合体的开发，已成为龙湖的重要战略。未来10-15年，龙湖计划将商业利润占比从不到5%提升到30%。今年，龙湖的战略相应调整为“产品聚焦、区域纵深、增持商业”。

　　龙湖地产2011年财报显示，龙湖商业综合体系列，天街产品系已占全年销售额近三分之一。“天街项目是可以复制的商业模式，也是龙湖的精品项目，我们做的不仅仅是地产。”宋海林坦言。

　　2011年至今，龙湖长楹天街已经实现销售业绩25亿元，今年一季度，该项目位居北京商业市场的销售亚军。

　　2011年，北京商业地产的租金、价格大幅上涨，但多数业内专家依然认为：目前的商业地产仍有投资价值。

　　华亮地产董事长彭亮表示，目前北京CBD区域内有大量年租金回报在5%以上，甚至可达到10%的写字楼存量房，而一般的住宅投资回报率只在2%左右。

　　对住宅的投资主要是投机式的炒作，而对商业地产的投资一般是长期的。因为商业地产相比住宅换手率较低。所以价格不会上涨的非常快。但是，如果从长期回报来看，商业地产具有稳定而持续上涨的回报率。

　　誉祥安公司合伙人王珂表示，北京过去每年约吸引400亿左右对商业不动产的投资，而随着住宅市场下行，这一数字可能持续增加。