记者调查称教育楼盘成楼市热点 背后陷阱重重

近来房地产开发商销售商品房大打“名校学区房”概念吸引消费者买房子。图/CFP

　　“教育楼盘”成楼市热点 背后陷阱重重

　　“教育楼盘”陷阱

　　“教育大盘”正成为楼市中追逐的热点。在开发商的口中，购房可以与上学、上名校画上等号。然而，孩子在真正跨入名校门槛的路上，却陷阱重重

　　“绑定北京小学学籍”“赢在起跑线”“享九年全程精英教育”。

　　5月份开始，又一个小学入学报名季临近，北京等地的楼盘又展开一轮“楼盘+名校”的广告攻势。

　　据《中国新闻周刊》的调查，上述教育楼盘热的背后，一边是开发商对教育大盘趋之若鹜，另一边，不少原本购买了名校楼盘的家长们，却因学校不能按时开学、加盟分校被剥离等诸多原因与开发商产生纠纷，甚至对簿公堂。

　　“名校” 傍楼盘

　　“孩子要上学！”这是位于北京市西城区广安门外红山世家的业主们最近最迫切的呼声。开发商曾经许诺小区业主，建成后的红山世家小区内将新建一所配套小学——北京小学红山分校(以下称北小红山)预计在2011年9月即可开学。然而至今，小学内仍然一片狼藉。

　　刚结束的五一小长假，韩仁杰根本没有休息，为孩子上学的事忙得焦头烂额。他是红山世家的业主，原以为住进高价买下的“引入名校”的楼盘就可以高枕无忧了。

　　然而，眼看着2012小学招生季即将到来，学校却丝毫没有能够开学的迹象。虽然透过铁皮围成的栅栏中可以看到教学楼已经落成，但操场上仍堆放着沙石、灰砖等施工材料，裸露的土地上只覆盖着一层防扬尘纱网。

　　4月13日开始，近百名业主派代表6次向西城区政府、西城区教委反映问题，望相关部门兑现承诺，保证学校今年招生，如不能如期开学，要妥善安排这批孩子。但并没得到今年9月1日可以如期开学的书面答复。

　　“花200多万买这个房子就是为孩子能上北京小学。”韩仁杰在接受《中国新闻周刊》采访时仍有些激动。“当初决定购买这个楼盘主要是被其引进的小学所吸引，开发商极力宣传的也是这方面。”

　　红山世家是由华润置地有限公司开发的楼盘，因成功引入北京市名校“北京小学”，以及幼儿园-小学-中学(北京第十四中学)“全程精英教育”模式，吸引了不少购房人。据《京华时报》报道，2009年4月1日红山世家二期开盘，两天之内，共成交近600套精装公寓，实现销售金额10个亿。

　　韩仁杰是在2011年5月购买的这套房产，他说，当时该楼盘是每平米42000元的售价，即便是扣除6000元/平方米的装修费(买的时候开发商已装修好)，价格也仍然比周边楼盘贵20%。如今，尽管楼市低迷，但红山世家的新盘售价仍然在均价30000万/平方米左右，而二手房则维持在37000元/平方米的高价位。一位二手房买卖中介代理人告诉《中国新闻周刊》，“尽管价格很高，但因名校资源，这里的二手房仍然很受追捧。”

　　在业内人士看来，开发商所宣传的教育资源优势，成了红山世家最具竞争力的附加值。华润置地红山世家品牌经理马赟曾经在“教育地产前景研讨vs价值分析论坛”上公开表示，引进名校北京小学为项目带来了成交量和成交价格的双重回报，华润的经验也在于教育地产并不一定在于它有多大的议价空间和利润收益，而是在市场萧条的时候可以卖得好一些，在市场景气的时候，可以卖得贵一些，在房产的价值与升值方面，教育资源会起到锦上添花的作用。

　　在北京，其他打教育牌的楼盘也同样享受着名校的福利。据《中国新闻周刊》调查，如今远洋万和城、璞瑅、唐宁one等知名的教育楼盘成交价格仍然以每平方米40000元的均价领衔于地产市场，并纷纷保持热销。

　　据中国不动产研究中心与搜狐焦点网做的关于北京教育地产的调查显示，京城购房人当中，9成以上的置业者购房时会考虑在名校附近。而在升级置业者当中，6成以上表示，未来会因为子女就学问题而重新置业。

　　“教育楼盘”是与非

　　事实上，京城教育地产的发展已历时十余年。中国房地产学会副会长陈国强告诉《中国新闻周刊》，最初的发展模式实际是“学区房”概念，即开发商的楼盘建在有优质教育资源的地段。业主获得的仅仅是邻近学校的地段概念，在资格上仍然难以优先享用这些资源。近几年来，因土地、教育资源稀缺，此种模式已近绝迹。

　　地产和教育的真正联姻，始自2005年前后。这一阶段，学校不再是附属于地段的纯概念，而是被直接引入楼盘。小区业主子女可享受直接入学、优先入学和收费优惠等特权。

　　据陈国强介绍，第二代教育地产的操作方法分为两种，一是公办民助，由开发商出地、出资金，在校舍、设备等硬件上投资，帮助公办名校在楼盘内建分校。另一种是民办公助，即开发商直接在楼盘建民校、办民校。由于公办名校资源稀缺性更为显著、更受追捧，因此市场上扎堆出现了楼盘联手名校的现象。

　　近年来包括芳草地小学、北京小学、人大附中、北京四中等教育资源成为了房地产项目引进的重点。据不完全统计，目前北京市在建或已经入住的项目中，至少有7个楼盘宣布引进芳草地小学分校，6个楼盘引进北京小学分校。

　　一位不愿透露姓名的小学负责人告诉《中国新闻周刊》，“所谓的分校有三种：一种是引入名校品牌，业内叫加盟，这类分校只有校长等个别高层是接受过总部培训的，其余教师均为后期就近聘请；第二种则是真正的直营，与总部共享一切教育资源，双方老师定期轮岗，学生也有到总部就学的机会；第三种干脆偷换概念，把附近楼盘的名校资源写入自己的广告，房子卖完了再说规划审批有变动，都是教育部门的错等等。”

　　该名校负责人举例称，以芳草地小学和北京小学为例，尽管每家都有数个分校，但真正直营的只有一两个，尽管直营与加盟之间在硬件条件上差别不大，但教师本身的经验与素质却是千差万别。

　　为均衡教育资源，从2005年开始，北京市财政计划在3～5年内，拿出了3亿～5亿元支持名校去郊区办分校，从建设资金、学校用地、学校运行费用、招生范围及师资待遇等方面给予倾斜。但现实情况是，大多数名校和分校签署的都是“松散型协议”，本校和分校并没有真正融为一体。相反，一些开发商联合名校开办的分校，在楼盘交付以后，由于和总校融合困难，很多都宣布与名校脱钩。

　　目前芳草地小学的富力分校、世纪分校等4家分校便宣布与总校脱离关系。

　　入学迷局

　　无论是哪一种模式的合作办学，开发商在售楼阶段都会信誓旦旦地向业主表示，不限户籍，只要业主子女通过入学考试，就可以进入配套名校读书。但事实上，业主买了房之后，现实往往低于期待。

　　红山世家的业主龙格告诉《中国新闻周刊》，之所以如此焦虑，是因为看到了诸多楼盘学校出现了问题。

　　2009年6月，位于北京朝阳区东四环的华侨城小区，业主因小区“九年一贯制学校”未能落实，多次与开发商发生纠纷。华侨城一位业主李先生说，当初买房时，售楼员说小区里会建一所从小学到初中的九年一贯制学校，销售人员当时还说跟北京师范大学附属小学和中国人民大学附属中学谈得差不多了，而且宣传资料上、售楼沙盘上都标注得清清楚楚。

　　“没想到后来承诺的九年一贯制学校不见了，变成了‘初中+高中’的‘完全中学’”， 李先生说，开发商解释称，规划是教委根据综合教育资源改的，开发商也没有办法。为此他上小学的孩子只能到两三公里外的田华小学读书。

　　“如果想找个好点的学校，需要再次搬家，或交赞助费，而且还不一定能进得去。”李先生说。

　　华侨城的业主将开发商诉上法庭，经过一年半的诉讼，虽然业主败诉，但最终结果还算让业主欣慰，朝阳区教委决定，将临近华侨城的一所小学交由一家知名中学筹办小学部，满足业主需要。

　　代理华侨城业主诉开发商一案的律师王东林认为，开发商往往以各种手段宣传将引进某某名校，然而，引进学校一般是由开发商协助教委进行的，而教委的规划中有很多的模糊概念，致使很多不确定性。如果在购房合同中没有明确约定将引进的学校，那么业主维权时将很难举证开发商欺诈，仅仅是售楼人员的口头承诺，只能算是误导而已。

　　事实上，无论开发商做出何种承诺，在北京上小学、初中基本上都是划片入学，并且对于很多知名的小学来说，入学还是有很多要求。

　　华润置地北京区域总经理刘文在4月29日面对业主维权时也表示，非京籍人员子女入学，仍然需要准备居住证明、工作证明、户籍所在地无监护人等证明文件，方能办理入学手续，华润置地将为业主提供居住证明。一位业主气愤地表示，原来高价买的房，只是换来了一纸居住证明。

　　西城区教委副主任张艳军告诉韩仁杰，北小红山已经列入今年的招生计划，但是目前工程时间也确实很紧。目前北小红山的招生范围、对象、条件等具体要求还未公布，适龄儿童也需符合条件才能入学。为保险起见，最好还是给孩子在户籍所在地的学校也同时登记一下。 ★

　　(应采访对象要求，部分人名为化名。实习生王烨对本文亦有贡献)