上海动迁房变身商品房 价格优势与品质差异并存

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　在上海，可以买到售价仅为6000多元/平方米的商品住宅吗？

　　答案是“可以”，给出这一答案的楼盘是金山枫泾的一个名为枫桥紫郡(网上房地产登记名为“现代新春苑”)的楼盘。据悉，购房者在上述楼盘可以用6000多元/平方米的价格购买总楼层仅四层的三四楼复式房，折合总价仅为100多万元。但是同样在金山，类似户型的普通商品房楼盘，每平方米的售价至少为1万元，总价更是超过200万元。

　　为什么上述楼盘的售价如此便宜？据《每日经济新闻》记者了解，这或许和该项目的开发性质有关。根据开发商的介绍，枫桥紫郡楼盘是宅基地安置房。同时，上海市金山区房地产交易中心一位工作人员透露，目前符合购买条件的普通消费者可以购买像这样的宅基地安置用房。

　　对此，中房信分析师薛建雄透露，类似的将动迁安置房转性为普通商品住宅对外销售的现象在上海并不鲜见。根据他提供资料，2010年动迁安置住宅和商品住宅的供应比例，在1：1的水平左右。

　　不过，来自业内的分析认为，这些被允许按照商品住宅出售的动迁安置房，对普通住宅市场的冲击不会太大。

　　一栋住宅两种产权性质

　　此前有媒体报道，枫桥紫郡总楼层为四层楼的住宅，同时存在两种不同性质的住房，一种是 “动迁房”，另一种是普通商品房。

　　网上房地产的信息显示，枫桥紫郡确实存在上述现象，且总量超过20个门栋。随后，《每日经济新闻》记者拨打上海市住房保障和房屋管理局“962121”热线了解到，动迁房必须满三年才可以当作普通商品住宅转让给普通购房者。

　　基于此，枫桥紫郡为何能作为普通住宅对外销售呢？为此，记者致电项目开发商——上海金山土地整理发展有限公司，得到的回复是上述动迁房和普通的动迁房并不相同。该项目在立项时，是作为置换宅基地安置用房开发的，但被置换宅基地安置的村民并不都需要上述安置房，因此与动迁房不同，所以就将其中的一部分对外出售。

　　前述金山区房地产交易中心的一位工作人员也表示，上述房屋虽然是动迁房，但是并不影响出售。普通购房者只要符合购买条件，就可以购买这一类房屋。

　　此外，薛建雄进一步透露，动迁安置房最终转化为普通住宅对外出售的项目在上海为数不少。其中，部分因素是原本需要安置的居民，最后选择以货币的形式进行安置；另外一部分因素是因为政府批地时给的土地比较多，给开发安置动迁用房的开发商开发普通商品住宅腾出了空间。

　　对普通商品房市场冲击有限？

　　根据薛建雄提供的资料，如果类似的现象频繁发生，那么普通商品住宅市场的供应也许会急剧增长。2011年上海商品住宅的成交面积大约为729万平方米，但同期成交的动迁安置房总面积为590万平方米。

　　据《每日经济新闻》记者了解，动迁房每平方米的售价要比普通商品住宅便宜很多。根据租售情报网的资料，上述枫桥紫郡的毛坯房平均售价仅为6100元~6500元/平方米，但同期金山区类似房型的普通商品住宅售价最便宜的为8600元/平方米。

　　由此看来，如果上述动迁房大量上市，很可能会对普通商品住宅市场产生较大冲击。

　　不过，薛建雄认为，这种冲击此前出现过，否则目前的房价也许会更高。与这一观点不同，复旦大学地产研究所所长蔡为民认为，开发商开发的动迁房和普通商品房的品质差异较大，所以对普通住宅市场的冲击不会太大。

　　·名词解释

　　何为动迁房？

　　动迁房即是拆迁安置房，一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。上海市规定，此类住宅在取得所有权3年之内不能上市交易；另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房 (与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。