北京6月33个新项目入市 豪宅饥饿营销反受捧

　　豪宅在调控市场中的独树一帜让许多业内人士始料未及，按照调控最初的思路以及后来政府的连续表态，始终贯穿的一个思路就是鼓励合理的刚性需求，打压投资投机以及不合理的过分住房需求，但是在今年5月楼市却出现了反弹，不仅刚需的普通住宅走热，一些售价在4万元/平方米以上的高端项目也出现了销售看好的趋势，对此一些业内人士表示，豪宅此前由于政策打压基本上拿不到预售证，从今年开始才陆续出现了供应，这种非本意的“饥饿”营销反而受到了市场的追捧。

　　“红五月”再现

　　5月20日被称为网络上的爱情表白日。就在这一天，位于慈云寺桥东北角的凯德锦绣开盘，当日推出的228套房源吸引了近500组客人到场，开盘3个月销售了4亿元。

　　“其实这已经在意料之中，销售100套左右就已经达到了我们的预期目标，本来去年下半年就准备入市，当时一直拿不到销售证。”凯德置地华北区总经理韩维向记者表示。

　　记者了解到，连日来出现销售火爆的项目不止凯德锦绣一个。

　　5月6日，华润橡树湾C1区1号楼开盘，当日销售12.12亿元；5月12日，北京城建·世华泊郡6号楼开盘，当日销售4.4亿元；5月19日，鲁能7号院溪园以1.05万元/平方米的超低价格开盘，505套房源销售一空。这在调控以来一年多的时间里是首次出现。

　　在这些热销项目的带动下，5月中上旬，北京新建住宅签约套数6180套，比上月同期上涨幅度为20.5%，比去年同期则上涨了31.1%，二手房住宅签约为6940套，也有明显上涨，住宅类物业总签约量5月上旬为13120套，比上月同期上涨17.8%，环比涨幅达到35.2%。

　　中原地产研究部负责人张大伟认为，出现楼市反弹的主要原因还是在于信贷政策的放松以及项目自身的价格下降。

　　链家地产市场研究部综合全国十大重点城市的楼市销售数据显示，5月前三周(4.30-5.20)包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都全国十大重点城市新房成交量(包含保障房)为56513套，比4月同期上涨22.6%。

　　豪宅因“饥饿”走火

　　在市场转暖之时，北京豪宅项目的异军突起特别引人注意。

　　与上海、广州等地豪宅价格接连“跳水”有所不同，北京高端项目扛住了一年多的限购压力，价格依然稳健，只是减少了供应量，而这种惜售行为反而在一定程度上产生了“饥饿”营销的效果，成为改善型客群回流的推手。

　　从闷头儿赚大钱的姜庄湖家园到门头沟顶级豪宅中骏绿洲庄园，北京楼市从今年4月开始走出了因钓鱼台7号院30万元/平方米天价豪宅的影响，逐步恢复了供应量。

　　亚豪机构统计数据显示，4月北京22个计划开盘项目中高端项目明显增多，其中单价每平方米在3万元以上的项目将近四成，包括了冠城大通澜石、金茂府、橡树湾、会城国际、正源广场、龙湖长楹天街等。从已公布的拟售价来看，4月开盘拟售均价为22013元/平方米，相比3月18647元/平方米成交均价，环比上涨18%。

　　丽兹行对北京市101个高端公寓存量房项目今年1-4月成交监测的数据显示，首次置业户型主要集中在150平方米以下的中小户型，占比达到49%，而置业升级户型主要集中在面积260平方米以上、总价上千万的大户型，占比高达25%，这一数据在去年1-4月为20%。从今年1-4月成交情况来看，高端公寓成交量共计469套，其中千万豪宅成交112套，占比达25.6%。

　　曾经操盘盘古大观的房地产营销人士韩乐向记者表示，“细分高端市场，近段时期顶级豪宅如售价在10万元/平方米的项目目前状况并不好。比较火的项目主要集中在四环区域的一些城市高端项目，如凯德精修、西山壹号院、华润橡树湾、金茂府等。一方面这些项目占据了稀缺的地理位置；另一方面依然是低价战略，如凯德锦绣这次开盘的均价为4.2万元/平方米，如果全款再加上一些优惠政策，均价只在3.6万元/平方米左右，相比上一次开盘价格基本没变”。

　　相比2009年热销的华润红山世家、太阳公园、远洋万和城、星河湾，现在这些城市高端项目的价格与当时基本持平，也就是说调控一年多来城市高端住宅项目的价格并没有发生明显变化。

　　6月高端盘供应占半

　　亚豪机构的监测数据显示，北京6月计划入市的33个项目中，包括别墅、公寓、花园洋房等类型均价4万元以上的中高端项目有16个之多，占到了总开盘量的一半左右，绷了一年多的豪宅项目价格战一触即发。在这16个中高端项目中，4个总价超过千万元的高端别墅项目，如华润置地·润西山；6个单价超过4万元的公寓豪宅，如华润西堤红山、公园1872；另外还有6个低密度的花园洋房项目，如融创西山壹号院等。高端项目在一个月集中上市，且占比近半，是近几年罕见的现象。

　　商报记者 赖大臣/文 高鹏/摄