中弘股份“狂扫”旅游地产

　　新金融记者 郗岳

　　

　　■豪赌

　　5月23日，中弘股份再掷豪注，与中国中铁联手拿下海口市东海岸如意岛项目，成交金额达30亿元，该项目所含海域面积（形成陆域面积）为6.12平方公里（合9180亩）。

　　然而这已经是中弘股份在海南摘得的第4个旅游地产项目，其中西海岸华府项目和海南荔枝园项目合计面积已达4450亩。

　　抛开海南这块地产投资热土，中弘在其他省域也收获颇丰，较近的一次是在今年1 月份，公司与云南省景洪市人民政府签署协议，合作开发西双版纳景洪市嘎洒镇路南山项目，预计占地9.75万亩，建设内容包括国际五星级半山酒店、主题酒店、分时度假酒店及其他体育休闲娱乐设施。

　　拿地虽多，但进入实质开发阶段的项目甚少。公司2011年财报显示，除去刚竞得的如意岛项目，其余10个旅游地产项目仍有7个处于规划设计阶段。

　　美猴王主题公园是中弘首次涉足的旅游地产项目，位于北京市怀柔区，这曾被称作是公司从商业地产过渡到旅游地产的转型之作，不过目前却处于搁浅状态。

　　周鸿（化名）所在的一家文化策划公司与中弘主题公园事业部有过合作，并参与过美猴王主题公园的规划讨论。周鸿告诉新金融记者，去年8月国家发改委《关于暂停新开工建设主题公园项目的通知》之后，这个项目就被中弘搁置一旁了，至今没有什么进展。

　　根据通知要求，新的主题公园建设要被暂停，并上报建设情况。而受此政策限制的项目范围是现代建设的、吸引游客参与并收取门票的营利性人工景观、游乐设施等，该项目规划(或实际)总占地面积在300亩以上或规划(或实际)总投资在5亿元以上。所以占地约2000亩的美猴王主题公园正在此列。

　　该通知初衷在于进一步调控房地产市场，防止部分企业以主题公园名义来开发商业房地产项目，然而这并没有阻挡住中弘进军旅游地产项目的步伐。周鸿认为，中国近几年主题公园建设的“繁荣”假象，也皆因房地产企业借此圈地建房卖房所致。

　　

　　■假象

　　“主题公园投资大，回报周期长，不好做。国内约3000家主题公园，亏损或不盈利状态的占70%以上。”周鸿对新金融记者说。

　　主题公园30%的盈利比率，在裴钰看来也是相当乐观的。裴钰是国内旅游和文化产业学者，“从投资的层面来说，主题公园的盈利与否更依靠经营能力，投资周期比较长，后期运营也很复杂，实现快速盈利是不可能的，香港迪斯尼乐园运营了7年多，现在依然是亏损状态。”

　　但旅游项目亏损，并不等同于旅游地产不能盈利。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，这也是许多房地产企业趋之若鹜的动力所在。

　　房企的算计也遇到了些许阻力。2011年国家旅游局发布了一项旅游度假区等级划分的国家标准，为避免在旅游度假区大搞住宅类房地产开发，标准中特别强调：旅游度假区用于出售的房地产项目总建筑面积与旅游接待设施总建筑面积的比例应不大于1:2。

　　但房企似乎不以为意。中信建投报告显示，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元人民币。

　　北京一家房地产公司老板对新金融记者说，房企投资旅游地产，拿地便宜是第一位的，有的甚至以平方公里作单位。因为旅游地产可通过一二级土地开发联动直接获取相对的廉价土地，通过旅游地产项目，囤积到最优质和最稀缺的林地、农地和旅游用地。“现在住宅、商业用途的拿地，受限越来越多，成本也越来越高。”

　　中弘很早就看到了这一点，在受政策波动最深的房地产行业，商住地产暴利的光环略有褪色。中弘股份 2011 年财报显示，公司实现营业收入 18.54 亿元，同比下降 49.36%；实现营业利润 5.57 亿元，同比下降 54.14%。

　　长江证券分析师苏雪晶认为，中弘位于北京的商住项目销售不畅，是影响公司业绩的主要原因。根据网上房地产的数据，“北京像素”项目2011 年全年销售额在 18 亿多元，而 2010 年这个数字是 34 亿元左右。

　　旅游地产被列入中弘新的业绩增长极。不过上述房企老板对新金融记者坦言，在旅游地产的规划中，最核心的还是面向全国销售的商品别墅和公寓，这是收益部分，“只要能卖掉（这些住宅） ，就有钱挣， 如果没卖掉，投资在旅游项目的钱就无法实现价值，那是开发商最大的损失了。”

　　DTZ戴德梁行华南区研究部助理董事张晓端对此深有体会：“我们接洽过一些项目，前期构想是好的，但回到盈利及利润最大化的层面来讲，可能就会有很多的限制，很多到最后变成了一个旅游地产的噱头，实际上就是一个住宅或其他项目。”

　　

　　■因果

　　开发商的野心加之地方政府的热情，就是一场完美的演出。

　　地方政府的热情来源于财政的窘迫。裴钰曾在撰文中提到，地方政府希望引入大旅游地产项目，提速基建和城镇化。开发商投其所好，热炒项目概念，如促进就业、增加政府收入、加速城镇化等，项目缔结之时，地县级政府常常被大项目捆绑套牢。

　　从中弘去年8月至今的项目合作城市上看，山东济宁市、吉林长白山保护开发区以及云南省景洪市均属于二三线城市，因此有业内人士认为，这些城镇化程度相对不高，统计系统不太完善，对于投资收益统计有较大的主观自由度，因此给了开发商一些操作空间。

　　高策地产服务机构董事长兼总裁陶红兵也表示担忧：地方喜欢炒规划，通过规划来配置资源，通过优惠税费政策来引入产业，带来级差地租，从而带动地价上涨。

　　热衷规划的另一面，往往会是旅游项目的交叉重复。除了中弘在北京怀柔区投资的西游记文化产业创业园，连云港市也将投资40亿元建设西游记动漫文化产业园项目，并列为全市重点推进的项目之一，与此同时，九江市也有“西游记”文化产业园项目。

　　河北省廊坊市一位地方政府官员曾对媒体表示，地方政府拥有的资源并不多，土地指标十分有限，地方政府只能拼理念、拼服务。而层出不穷的规划正是各种理念的体现，规划同时具有一定的盲目性。

　　另外据国内省市“1998-2007年旅游要素投入/产出效率”统计显示，国内只有广东、北京、上海，处于“有效” 分类，而目前旅游地产高烧区如江西、吉林、内蒙古，均列在“无效率”的最低分类里。因此大项目大投入的粗放方式，无益于旅游业的产业转型。