楼市刚性需求是否已耗尽 野火烧不尽春风吹又生

　　尽管2012年才过了将近五个月的时间，但是将这一年定义为楼市的“刚需年”，恐怕不会有异议。

　　五个月来，刚需盘创造了前所未有的佳绩，成为楼市复苏的领头羊。但是进入4月之后，关于刚需是否能够持续的争议不断。去年积累的刚需是否已经被耗尽？能否支撑楼市的后续增长？成为争论的焦点。

　　本报地产评论员 金海亮

　　刚需盘供应井喷

　　据南京网上房地产统计，今年前4个月，刚需房源成为支撑楼市的主力军，单价万元以下的房源尤其受宠。1月份，万元单价以下的房源占成交总量的70.24%，2到4月，该价格段的房源成交量始终保持在六成以上。虽然从4月下旬开始，楼市后劲略显不足，看似刚需疲软，但一旦有价格合适的刚需盘入市，仍旧吸引买房人出手，去化迅速。上周末，共有6家楼盘推房1200套，低总价、小户型的刚需盘唱主角，5月最后一周成交在刚需盘的推动下再度翘尾。

　　相比其他板块，两江板块一直以来是刚需盘供应量最大，选择面最宽的两大板块。江北威尼斯水城4月14日推出7栋共计622套房源，刚需的户型，合适的价格让其在开盘10天就猛销400套，荣登“4月南京销售套数排行榜”首位。5月26日，该盘再次推出了15街区北区的300多套新房源，继续领跑。

　　江宁的东郊小镇4月21日推出1号楼共48套多层住宅房源，主力户型为80㎡和90㎡，均价为6500元/㎡左右，开盘当日去化8成。时隔仅两天，4月23日该盘借势再次连夜开盘，加推第八街区32号楼共计261套“小小家”挑高产品，当天热销九成。东方红郡于上月加推了2号楼共39套房源，户型面积为86㎡，均价9000元/㎡，开盘当天去化7成。

　　在即将到来的6月，刚需房源依然占据绝对优势。刚需购房者关注的户型面积在100㎡以下的房源占据了大多数，如金地自在城6月份计划将推出八期两栋刚需新房源。同在城南，金浦名城世家、朗诗绿色街区等热销楼盘也都将推出小户型新房源。更不用说本已是刚需聚集的两江将有大量刚需盘加推。6月，刚需的蛋糕依然很大。

　　首套房政策给力

　　在宏观调控政策的持续发力下，今年楼市虽逢淡市，但对于刚需而言，却是利好多多。今年开年伊始，央行就传出“满足首次购房家庭的贷款需求”的微调信号。此后，各地相继传出银行对刚需客户大开“绿灯”，不久，南京也有多家银行对首套房买房人给出利率优惠，从起初的95折到9折，近期，又有包括农业银行、交通银行、广发银行等多家银行喊出了首套房最低85折的利率优惠。

　　在《扬子楼市》近期对南京在售部分楼盘进行随机调查中，获悉包括融侨世家、绿地紫峰公馆、王子公馆、招商紫金山1号、凤凰和美、金地自在城、江佑铂庭等12家楼盘明确表示，在合作银行中能为购房者争取到的首套房最低利率折扣为85折。除此之外，还有为数不少的楼盘，首套房贷款最低利率折扣打9折。

　　价格优惠抢出货

　　价格就是硬道理，在热销的楼盘中，性价比始终是最大卖点。因为供应量大，刚需盘的竞争也最为激烈，价格战打得最多，优惠促销的措施此起彼伏。

　　4月29日，金地自在城新推出的八期7号楼折后均价8300元/㎡，11号楼折后均价8000元/㎡，相比六期价格都有不同幅度下降，在价格的带动下，自然赚了个盆满钵满。中海万锦熙岸甚至被冠以“雷锋盘”的称号，在上月推出的19号楼，出现了“6”字头房源，最低仅为6575元/㎡。其余的房源价格均为“7”字头、“8”字头，均价8500元/㎡。

　　而刚刚于上周末推盘的几家楼盘，也以价格取胜。江北新盘荣盛花语馨苑5月26日首度亮相，推盘404套，开盘价格在5600-5700元/㎡之间，当天售出320套，销售率高达八成。次日，位于新尧新城的纯新盘金地明悦首推，推出的5号楼折后价格在9500元／㎡左右，最低单价尚不足9000元，性价比之下，该楼栋104套新房源半天即告售罄。

　　业内人士认为，金三银四，南京楼市成交的上扬归结于去年一年积累的刚需释放，5月刚需疲软之下，成交也随之下滑，刚需难比前两个月的旺盛。但也正因为如此，在面对刚需盘的持续加推，此时刚需购房者进入，也许正逢好时机。

　　“虽然刚需的购买热情下降，但对于开发商而言，今年抢出货、保现金流是第一任务，所以即便过了金三银四红五月，6月依然推盘热情不减，夏天就做好过冬准备。因此即使成交不错，也少有楼盘敢借势喊涨。以价换量仍是众楼盘今年的生存之道。”南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华分析说。