东莞过半楼盘降价 下半年仍是买方市场

　　今年的楼市特别有意思。这边厢，跌声一片，5月中上旬的降价楼栋超过半壁江山，那边厢，却是住宅均价一路走高，甚至出现了8821元/平方米这一史上最高的月度房价。

　　研究机构分析称，豪宅均价提高、城区(含四大城区及松山湖，下同)成交量走高、城区精装房集中签约促使均价与行情唱反调。

　　下半年，库存高企，供应放量，而刚需市场蓄客时间较长。业界据此认为房价仍会小幅下降，并没有那么容易反弹。

　　月度均价创史上最高

　　半壁江山一片绿

　　【现象】

　　2011年以来，东莞房价坐上了“过山车”。

　　东莞中原地产研究中心监测数据显示，一手住宅均价先是从2011年1月的8395元/平方米跌至2月的7696元/平方米，而后逐步攀升，7月提至全年的最高点8581元/平方米，然后逐步回落，跌至12月的7789元/平方米。

　　到了今年，尽管楼市跌声一片，但是统计数据上，住宅均价却是屡创新高，大部分时间在8500元/平方米上下的高位运行。1月骤然冲高至8424元/平方米，此后3个月居高不下，从2月的8583元/平方米到3月的8447元/平方米，到了4月，更是达到8821元/平方米，创下了东莞房价有史以来的最高月度纪录。到了5月，前20天的均价终于回落到8000元/平方米的关卡以内，为7987元/平方米。

　　硬币的另一面是，降价促销的楼盘日益增多。据东莞中原地产研究中心监测数据，在去年1月1日——今年5月20日这一统计期内，今年5月前20天的楼栋价格相比开盘首月的价格下降的有295栋，占全市所有有成交楼栋的52.49%，超过半壁江山，并以小幅下降为主。

　　梳理2011年以来的房价走势，大体可以划分为两个阶段。2011年9月之前，涨价的项目比降价的楼盘多，东莞房价以上涨为主。而9月及之后，降价的项目多于涨价的楼盘，东莞房价进入了下行通道。

　　由于供应偏紧、需求火爆，2011年1月至8月，房价主基调是小幅上涨。期间，全市共有91个项目入市，合计269栋楼有成交记录。8月房价，与开盘首个月的成交价格相比，价格持平的楼栋共有60栋，所占比重为22.30%。价格上涨的楼栋共有125栋，所占比重为46.47%，以小幅上涨为主，涨幅在10%以内的楼栋占比全市所有楼栋中的比重为36.43%。价格下降的楼栋共有84栋，所占比重为31.32%。

　　到了去年9月，受供应放量、宏观经济疲软、全国楼市走弱三因素的综合作用，一片火红的形势急转直下，房价走入下坡路。

　　去年1月1日—2012年5月20日，全市上市126个项目，合计562栋楼有成交记录。今年5月1日—20日的房价，与开盘首个月的成交价格相比，价格持平的楼栋共有61栋，所占比重为10.85%。价格上涨的楼栋共有206栋，所占比重为36.65%。价格下降的楼栋共有295栋，所占比重为52.49%。其中降幅在0%—5%的楼栋共有155栋，占比27.58%；降幅在5%—10%的楼栋共有72栋，占比12.81%；降幅在10%及以上的楼栋共有68栋，占比12.1%。

　　东莞房价在经历2011年9月之前的小幅上涨后，从9月开始又出现回落。一些在2011年9月之前涨价的项目也逐渐跌回开盘时期的价格。

　　豪宅成交比重并不高

　　三因素促使均价背离行情

　　【分析】

　　对于均价与个盘的背离，有观点认为，其原因在于豪宅成交比重提高了。但是统计数据却表明，今年以来豪宅成交量大幅下降，比重也并未明显上升。

　　目前东莞市场上，豪宅产品大体可以分为别墅、大平层洋房两类。今年以来，东莞豪宅成交面积总体呈下降态势。据东莞中原地产研究中心监测数据，1月、2月仅分别成交3.99万平方米、4.45万平方米，几乎为2011年以来的月度最低水平。尽管3—4月豪宅成交水平对比1—2月有所回升，但总体而言，豪宅成交水平仍然偏低。2012年1—4月，全市豪宅成交面积25.31万平方米，与去年同期的40.44万平方米相比，大幅下滑37.41%。

　　而从豪宅成交面积占商品住宅成交面积的比重来看，从2012年开始，这个数值也呈逐月下降态势。1月由于去年第四季度成交的豪宅产品延缓至当月签约，因此豪宅成交比重升至28.79%的高位。然而，2月后便迅速下跌至20.73%，4月也仅有20.6%。这一数值与2011年相比，并不算突出，仅处于中游水平。

　　由于房地产调控不见放松，市场对房地产的信心大受影响，尤其是非刚需市场的豪宅产品受影响更大。

　　同时，去年下半年以来，全国经济下行压力逐步加大。东莞经济形势更是糟糕，今年一季度GDP仅增长1.3%，增速全省垫底。由于豪宅属于顶级高端物业，对资金需求量庞大，经济不甚理想，豪宅市场自然走弱。

　　此外，去年下半年以来，全国通胀水平回落，CPI从2011年7月同比增长6.5%的高位逐渐回落至今年4月的3.4%，比一年期定期存款利率低0.1个百分点，负利率时代宣告结束，使得豪宅产品抗通胀的优势不复存在，豪宅产品需求下降自然也在情理当中。

　　均价与个盘唱反调，尽管与豪宅成交比重无关，但是却与豪宅的成交价格不无关系。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据，自2011年第3季度以来，东莞豪宅成交均价连续上升，从去年第3季度的13399元/平方米上升至今年第2季度的15408元/平方米。贡献的项目主要有厚街的海逸豪庭、万江的北大资源·御湾、松山湖的锦绣山河和塘厦的万科·棠樾等别墅项目。以上别墅项目成交均价均在20000元/平方米以上，万科·棠樾的均价更是超过30000元/平方米。豪宅成交均价的上扬，是导致今年东莞房价偏高的首要原因。

　　其次，城区楼盘成交突出，是拉高今年均价的重要原因。2011年12月，东莞城区住宅成交面积占比重为37.4%，而到了2012年1月，这一比重便迅速攀升至44.61%。今年1月到4月，城区住宅成交面积比重始终保持在40%以上。这个数值远远超出了2011年度除了4月以外的其余11个月份。众所周知，同档次的楼盘，城区的售价比镇区要高出不少，从而拉高全市均价。

　　再次，城区精装修楼盘的集中成交，是导致今年东莞房价偏高的又一个重要因素。价格一向遥遥领先的万科项目绝大多数都带有精装修发售。而随着恒大、保利等品牌开发商陆续进驻东莞，今年东莞楼市带精装修发售的项目有所增多。今年1-4月城区楼盘成交面积排行榜中，排前5名的除了中信森林湖·兰溪谷，其余4个项目全部带有精装修发售。其中，万科·金域华府成交496套、万科·金域松湖成交408套、保利红珊瑚成交238套、恒大雅苑成交228套。

　　价格仍将小幅下降

　　【展望】

　　供求影响价格。从数据来看，今年下半年，楼市仍将处于买方市场，价格仍将小幅下降，并不像有些房地产界人士所称的已经触底反弹。

　　据东莞中原地产研究中心监测，截至5月20日，今年东莞住宅供应面积仅有153.21万平方米，明显低于去年同期181.1万平方米的水平。由于今年东莞住宅潜在供应面积近650万—700万平方米，从中可以看出，下半年的供应量是个非常庞大的数字。而从目前住宅库存面积来看，截至4月30日，东莞可售面积仍然高达457万平方米。自从2011年11月以来，已经6个月处于450万平方米以上的高位运转。高库存以及天量的潜在供应，将成为抑制东莞房价上涨的重要力量。

　　从成交方面来看，自从去年四季度东莞步入下行阶段以来，东莞楼市并没有完全恢复正常成交水平，楼市观望氛围依然存在。而成交取得良好成绩的楼盘，大多数采用以价换量的策略，牺牲部分利润来推动走货，未来涨价的动力并不强。截至年5月20日，今年东莞楼市成交金额为155.55亿元，大大低于去年同期199亿元的水平，开发商销售回款情况仍然不容乐观。这也使得部分开发商只能继续实施以价换量的策略，推动成交来增加销售回款力度。5月楼市对东莞而言称得上是“红5月”，楼市成交比去年同期还高。但随着5月旺季的逐渐过去，压抑的需求逐渐释放完毕，新一轮需求有待累积。5月过去，传统淡季6—8月的到来，楼市成交不免再次回落。

　　从开发商资金链情况来看，尽管今年以来存款准备金率先后两次下调，但新增贷款仍然低于市场预期，4月新增贷款更是只有6818亿元，开发商资金短缺的状况并没有得到明显的缓解。就东莞市场而言，本土开发商融资渠道较为丰富，资金状况相对而言较好，但外来开发商的资金就比较匮乏，降价走量的意愿也相对较强。

　　东莞中原地产研究中心相关负责人称，未来数月，东莞房价仍将维持目前小幅下调的态势，短期内上涨的可能性并不大。

　　三正地产副总经理李启清也说：“今年房价还是会小幅下降。”

　　本版撰文 南方日报记者 曾德军

　　摄影 南方日报记者 胡国球