业内称北京楼市降价仍将继续

　　5月北京二手房和新建商品房成交量均出现大幅上升———

　　财经关注

　　5月以来，各种数据传递的“楼市回暖”信息，让很多潜在买房人感到了一丝“焦虑”。那么，近期的成交量回升是否意味着楼价下跌已经到底？是否已到抄底时机？记者就此进行了调查。

　　现象

　　住宅成交新高引发

　　购房人两大焦虑

　　“5月成交创新高，是不是说明观望的人已不再等了，是不是如果再不出手买，房价就会上涨？”原本打算再等等看、看房价能不能再降一点再出手买房的陈晨这几天坐不住了，到处打电话问着同样的问题。让陈晨纠结的是，“万一买了，房价却还继续降，不是又买亏了吗？”

　　和他一样，从去年限购后一直观望的准购房人张易辉这几天开始拉着家人往通州、亦庄等地看房，“我们家眼下的心态，确切地说，是有点‘恐慌’，担心楼市是不是开始反弹，我们是不是错过了最佳买房时机。”

　　调查显示，被“住宅成交创新高”这一消息扰乱了“方寸”的人不止是陈晨、张易辉等年轻的首套购房人，还有一大批等着房价“再降降”、打算“趁降价换套好房子”的改善型购房人，以及包括开发商、代理公司、广告公司、施工单位甚至建材供应商在内的房地产行业相关从业者。

　　“事实上，他们的焦虑和恐慌都指向两个问题。”中原地产华北区总经理李文杰表示。这两大问题为：第一，楼市成交创新高，是否意味着触底反弹？第二，如果楼市没有出现触底反弹，那么，成交创新高的背景下，房价还会不会再降，是不是该出手买房？

　　调查

　　成交数量

　　并未达到调控前水平

　　记者在走访了通州、大兴、房山等区域后了解到，没错，从市住建委网站显示的数据看，不论是二手房还是新建商品住宅，5月确实创了成交量新高，但这一数据和本轮调控刚开始的2009年5月成交数据相比，“新高”还远远称不上“高”。

　　市住建委官方网站有关房地产交易的数据信息显示，5月，北京新建住宅和二手房成交确实创了年内新高，甚至可以说是自去年2月实现住宅限购政策以后的新高：新建商品住宅成交9945套、环比上涨34%；二手住宅成交12672套，环比上涨27.2%。而在本轮调控刚刚开始的2009年5月，新建商品住宅成交记录是1.4969万套；二手住宅成交记录为1.9738万套。“不能拿今年5月的数据和去年、前年同期的数据进行对比，去年和前年同期，本轮房地产调控还尚处深化期，政策没有出尽，观望比较严重。”多位业内人士强调。

　　成交区域

　　82.4%集中在五环以外

　　根据中原地产等机构提供的5月北京新建住宅成交具体楼盘构成，可以看出5月北京新建住宅成交有以下特点：82.4%的成交量集中在五环外的降价楼盘上，而这82.4%的成交量有9成集中在30多个低价新盘和降幅较大的楼盘上。从整体看，400多个目前在售的楼盘中，占大多数的、至今尚未跟风降价的楼盘或者降幅还没有到购房人心理价位的楼盘，成交仍为零，这说明北京楼市“以价换量”趋势未变，说楼市触底反弹为时尚早。

　　具体看，5月新建住宅成交郊区占比最大，五环外成交占比年内首次超过80%，达82.4%。调查显示，五环外成交楼盘存在以下三个特点：首先，成交楼盘94%为降价楼盘和低价新开楼盘；其次，30多个降幅较大楼盘和低价新开楼盘占了80%多的成交量，低价新盘如保利春天里，开盘便卖了近300套；降幅较大楼盘如房山徜徉集、通州华业玫瑰等从3月至今，成交量一直排名靠前。第三，越来越多的补跌楼盘成交量开始上升，如昌平金隅观澜时代5月开始跟风降价，精装修1.3万元/平方米的低价一周内便成交50多套。

　　“回暖不是整体的，而仅仅是降幅较大楼盘和低价新开楼盘在回暖。卖得好的都是在‘以价换量’，购房人对价格非常敏感，你不降到位，他们根本不买，哪怕是他们也认为现在政策底已经到了，政府不会再出新的调控措施。”也正是如此，他们坚持认为，5月北京楼市出现的成交量增长不仅不是“异动”，甚至说不上“恢复正常”，而仅仅是政策见底后楼市的正常复苏，更谈不上“触底反弹”。“因为以价换量的趋势还没有改变，如果不降价，还是卖不出去。”他们强调。

　　后市

　　降价仍将继续

　　楼市将逐渐见底

　　成交量创了新高的北京楼市后续市场将如何？成交量会不会继续回升？房价走势又将如何？综合多位业内人士的看法，高库存压力加上限购等政策不会调整的背景下，以降换量仍将是一定时期内北京楼市很难改变的状态，而北京楼市也将在越来越多的楼盘“以价换量”中逐渐见底。

　　截止到昨天为止，北京新建住宅库存仍高达8.25万套。“毫无疑问，对大多数开发商而言，高库存仍是头顶一座大山。从5月看，此前很多一直扛着不降价的楼盘开始大幅降价，典型的如金隅嘉业，5月不仅通州的金隅花石匠一次降了4000元/平方米，昌平的金隅观澜时代更是推出了当地的最低价——精装修1.3万多元/平方米。更重要的是，他们降价后便换来热销的示范意义将很大，越来越多的楼盘将会效仿加入到降价大军中来，北京楼市也将因此逐渐见底。”

　　虽然未来一定时间内“以价换量”仍是“主旋律”，但整体看可能是之前尚未降价的楼盘“补跌”，对去年年底至今已经降价的大兴、通州、房山等地新盘而言，下跌的空间已经有限，个别低价开盘的新盘甚至会出现价格上调的情况。

　　也正是如此，对眼下不少购房人纠结的“买还是不买”问题，他们表示购房人要根据自己具体的购房区域和需求综合而定。

　　新闻内存

　　未来主要城市房价仍将继续震荡寻底

　　本报讯 (记者 余美英)中原集团研究中心对30个重点城市监测数据显示，5月份新房成交量预计约为1631万平方米，环比上升20%，同比上升28%，与今年3月的高点相比微增3%。如果去除4月首尾两个小长假的影响，新房成交连续3个月保持稳定的相对高位。

　　中原集团研究中心认为，随着住宅成交量的回升，近期出现大幅降价的标杆房企大幅减少，然而降价依然在部分城市或区域蔓延。市场出现了明显的补跌趋势，第一，从一线城市向二三线城市蔓延，近期杭州、常州等地出现了明显的降价现象，预计未来将有更多城市加入补跌阵营；第二，从知名发展商向普通发展商蔓延，一些城市的本地开发商接过了降价的大旗；第三，从郊区向中心城区蔓延，上海、广州等地的高档住宅近期都出现了明显的降价案例。在这种补跌效应的影响下，未来主要城市的住宅价格仍将继续震荡寻底。

　　但是整体来看，房价的下跌空间相对有限。未来在不改变限购、限贷的大方向下，地方的政策微调仍将继续，尤其是对首套住房的贷款政策未来将是政策关注的热点，同时何时放开改善性住房也将逐步进入讨论范围。在政策逐步放松的情况下，房地产市场将探底回升。