楼市微调大幕尚未开启 调控政策难言见底

　　新华08网6月8日电 (记者 徐海波)近日，网络上关于“楼市政策即将微调”消息不断，引起市场广泛关注。在稳增长的背景下，部分地方房地产市场已开始显现量价小幅齐升。对此，住建部明确表示将坚持楼市调控政策不动摇。业界普遍认为，在限购等严厉政策之下，开发商库存压力未明显缓解，房价短期内不具备止跌反弹的条件。

　　一、市场出现“回暖”迹象

　　后湖地区是武汉房地产开发商和购房者眼中的“经济房”区域，是许多刚性需求的购房首选地。去年底上市的某大型楼盘，以均价7000元/平方米的优惠价格吸引了大量刚需的青睐。在持续的“火爆”之下，近日，该楼盘将新开盘的价格上调至7300元/平方米。

　　“我们的项目上周六加推356套房源，价格虽然有点提升，但还是受到了顾客的热捧，目前已经全部售罄。”这个楼盘售楼人员说，“我们的购房者主要是刚需人群，根据我们的统计，客户的年龄主要在25-45岁之间。”

　　据亿房网研究中心的统计数据显示，五月第四周，武昌中心区和南湖片成交均价环比上周出现0.5%左右的较大幅度上涨，另外，东西湖片和汉口中心区成交均价较上周也出现小幅上涨。

　　与武汉情况相同的是，包括北京等一线城市在内多地商品住宅成交均价也都出现上涨苗头。根据北京中原市场研究部的数据，5月北京新房均价为每平方米2.0106万元，比4月均价上涨3.8%。在南京，“365网”研究数据显示，5月份房价微幅上涨0.13%。与此同时，楼市成交量也明显“回升”，多地已超过了今年3月和4月份。

　　对于楼市显现“回暖”迹象的原因，中国指数研究院华中分院副总监李国政说，首先是由于政策微调，尤其是首套房贷的调整，对首次置业的自住性需求群体影响明显；第二是季节性因素，通常每年的二季度是个成交量的小高峰；第三就是开发商的价格策略，目前热销楼盘往往采取了低价策略，采取“以价换量”的战术。虽然价格小幅上涨，但销售状况依旧延续之前的旺销势头。

　　二、房价反弹担忧在蔓延

　　虽然大范围的“涨价”势头尚未出现，但市场人士担心，在保增长氛围之下，新一轮投资高潮会不会给房地产市场带来更多的“松绑”，房地产会否重蹈2009年的“瞬间回暖”。

　　事实上，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州等30多个城市就出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。其中，芜湖、佛山等城市的政策调整，几天后均被叫停。其他“微调”措施被视为对房地产调控政策的补充与完善，得以保留下来。

　　许多购房者担心，随着各地成交量的回升，房价会不会一改去年四季度持续走低的趋势，渐渐企稳，甚至出现略有上涨的趋势。正在武汉南湖一家楼盘看房的黄培对记者讲出了他的担忧：“若未来政策松动过大、购房者因担心房价上涨而入市心切，可能导致房价出现大范围反弹。”

　　这种担忧也促使了许多原本持币观望的购房者果断出手。黄培告诉记者，他准备明年结婚，原本计划下半年再敲定买房的，但是，怕继续等下去会突然回涨。“我预计房价会出现反弹，所以趁现在价格还比较稳定的时候买了算了。”黄培无奈地说。

　　而开发商并不这么认为。“我们现在处于微利时代，没有最低只有更低。”武汉某大型房地产商销售经理告诉记者，目前大部分房地产企业还是采取的“以价换量”策略。“在目前的市场环境下，很难说下一步会出现什么状况，房企在流动性没有根本好转的前提下，仍会‘优惠快销’，房价还没有见底。”

　　三、专家称楼市平稳不等于房价反弹

　　国际评级机构标准普尔24日发布的报告认为，房地产开发商仍然面临着生存考验，中小开发商下半年可能会通过降价销售为维持生存。如果成交回暖不能持续，国内外经济不确定因素继续增多，下半年楼市还可能再出现价格战。

　　从目前市场成交结构看，改善型需求并未完全走出观望。亿房网研究中心研究员陈龙说，“在目前刚需为主的市场下，以价换量、积极消化库存仍是开发商的上策，因为刚需更加务实，而后期新房上市量仍会很大，开发商面临的库存压力不可小觑。”

　　陈龙预计，在传统淡季的六七月份，成交量可能出现一定程度下滑，房地产市场转入平稳期，在“十一”黄金周前后可能迎来下一轮成交旺季。

　　武汉的多位业内人士也表示，目前市场不能说全面回暖，楼市还处于一个不稳定的状态，4月成交就比3月下滑不少，5月有回升但也明显低于调控前水平。准确看待房地产市场走势，还要看现行的调控政策如何，还有宏观经济、金融政策、货币政策等走向。

　　华中科技大学公共管理学院王国华教授认为，虽然不排除个别性价高的楼盘出现涨价，但今年内房价依然会保持相对稳定。从佛山、芜湖等地的微调政策被叫停来看，开发商对地方政府大幅放松调控不可抱有奢望，要谨慎对待目前的“回暖”，莫因一时热销上调房价。

　　王国华说，本轮房地产市场调控已历时多月，调控效果正逐渐显现。同时，刺激经济的新政策将可释放出大量资金。除非投资的效果不佳，否则保经济增长无需房地产来救市。

　　北京中原市场研究部总监张大伟也认为，在楼市调控不会全面放松、限购依然将严格执行的情况下，房价回暖的基础几乎不存在。“因为从已经出现微调楼市的城市所施行的措施来看，触及限购原则的全部未得到执行。目前，还不存在让房价出现大幅反弹的因素。”