调查称降息或将打开楼市销售窗口

　　证券时报记者 孙玉

　　稳增长还是防通胀，是房地产市场的主要经济信号。过去挥舞“房价合理回归”大旗，主要谈的是房地产市场没有触底、去库存远未结束，而现在谈经济稳增长和保持房地产市场稳定健康发展、巩固调控成果。

　　最近出现的微妙变化并不必然意味房地产调控政策的放松，但是，在房地产调控的核心原则仍然不被打破，以及“限购限贷”政策高压线不被触碰的前提条件下，今年未来一段时间内，房地产市场调控政策可能也不会变得更加严厉。对首次置业的自住性需求的保护色彩有可能增强，但政府对二套房调控力度并未降低。

　　反映在房价上，未来可能出现的情况是，短期内如果房价出现大范围的大幅度反弹，打破政策高压，就仍会受到政府管控，但是对于房地产开发商而言，他们也没有进一步下调的动力，这种僵持仍将延续。

　　在5月底之前，上海的房地产开发商已经敏感地察觉到了这些细微变化，不过在一级市场判断上仍然是“在进一步的动作、经济数据、政府信号出现之前，不拿地”。反映在数据上，截至5月底，成交的29幅经营性用地中，成交金额为85.12亿元，较去年同期减少76.49%，仅占去年全年总成交额的三成，有溢价的土地共计7幅，占比不足25%，且实际溢价率在20%以上的仅有3幅。

　　降息就是一个信号。在6月7日央行正式宣布降息之前，市场降息预期已经相当明显，6月6日上海出现今年第一波土地出让高峰，单日有7幅地块成功出让，单日累计出让成交总金额达25.92亿元，为年内单日土地出让金额最高的一天，70%以上的土地交易均出现溢价，溢价率最高达到435%，这也是自2010年2月仁恒地产之后，上海房地产市场首次出现破400%高溢价土地。

　　但是值得注意的是，单独一次降息，实际上并不能立即降低贷款总成本，也不可能立即很大程度缓解开发商的资金压力。撇除其他各类因素，降息对开发商财务成本的影响也需要得到延迟体现。总体来看，降息以及可能的政策调整，更可能带来的影响是预期的变化，并在一定程度上打开房地产市场的销售窗口。

　　从二级市场的数据看，6月前10天，上海市商品住宅成交面积已达27.7万平方米，而未来上海的房地产市场仍然将以“以价换量”为主流，投资客逢低吸纳。6月份上海预计将有35个楼盘开盘，与截至5月18日统计的24个相比，新增11个项目开盘，在6月份新增的开盘楼盘中，多为非计划内推盘的项目，仅第一个周末就有4个项目临时入市。而打折促销还是上海开发商推销楼盘的首选，上海全市约210个楼盘有打折优惠措施，其中4个项目新增加了优惠活动，折扣幅度最大在9.5折左右。

　　这些变化在房地产三级市场上也早有反映。5月份上海二手房市场上，稳增长和降房价目标，正在改变买卖双方的预期。一手房去库存降价对于二手房价的影响在减弱，二手房业主无资金压力而扛价，但购者乏力，观望回潮，买卖双方价格拉锯战将愈演愈烈。前期房源不断去化后，本着“利空出尽是利好”的想法，部分业主并不急于降价抛售，业主议价空间也从5%缩小到3%以内。5月传统市区二手房走出止跌微涨态势，部分板块甚至出现了一定幅度的上涨，如闸北上涨0.08%，静安上涨0.07%。但是，需要注意的是，未来上海房地产市场是否真正“触底”、“反弹”，仍需耐心冷静观察。