央行降息间接利好楼市 整治囤地新规下月实施

　　降息、整治“囤地”、禁止“临湖”开发、商业银行资本管理以及开发企业资质管理新规

　　多项政策或将对楼市产生深远影响

　　□本报记者 刘文忠

　　成交局部回暖，政策调控继续，楼市正在进入新的企稳期。在楼市和房价是否会随着部分利好因素而反弹的纠结之中，近期出台或拟出台的多项政策，可能会对楼市产生不同程度的影响。

　　央行降息间接利好楼市

　　政策：6月7日，央行决定自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

　　影响：央行42个月来首次降息，对已购房者无疑是个巨大的利好消息。以首套房100万元20年期的商贷计算，降息后月供将比之前少150元。个人住房公积金贷款月供也会相应减少，以济南公积金最高贷款额50万元、最长30年贷款年限计算，采用等额本息还款，每月还款额可省下60元。对准购房者来说，则有可能享受到更为优惠的首套房贷款利率。分析普遍认为，在部分城市出现首套房贷85折利率优惠后，80折优惠也很可能重返市场，不过从济南来看，目前85折优惠尚未大量出现，要想享受80折优惠，可能还得等一段时间。

　　对房地产开发企业而言，地产界分析人士普遍认为，降息对房企的直接利好有限。目前开发企业普遍面临融资难、销售难和回款难，资金紧张状况一直没有得到缓解，降息并不会对房企的资金紧张状况有多大改变。但随着存款准备金率下调和降息效应的双重叠加，大量信贷资金很可能曲线进入楼市，一直延续多元化发展战略的房地产开发企业，间接受益的可能性更大。

　　分析人士同时认为，央行降息虽然并不是针对楼市的刺激消费政策，但随着各项利好因素带来的市场预期转变，楼市双方的入市意愿会逐渐增强，楼市成交量可能进一步上升，今后一段时间楼市有望好于去年同期，而主打首次置业和首次改善型置业的项目，将是最大的获益者，但开发企业之间的竞争依然激烈，“以价换量”将仍是主要的营销策略，房价有望保持稳定，反弹的可能性不大。

　　整治“囤地”新规下月实施

　　政策：6月7日国土资源部出台《闲置土地处置办法》，对闲置土地进行了重新界定，并制定了更为严厉的处置办法。办法规定：闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地；已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。对非政府原因造成的闲置土地，办法规定了两种处置办法，其中未动工开发满一年的，将按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，将无偿收回国有建设用地使用权。该办法从今年7月1日期实施。

　　影响：近年来，随着房地产市场的飞速发展，企业“囤地”现象时有发生。此前，如何认定和处置闲置土地，各级国土部门一直沿用1999年的《闲置土地办法》。业内分析人士认为，与老办法不同，新办法以经济手段代替行政手段打击土地闲置行为，表明中央转变了对土地市场的调控思路，效率会明显提高。

　　老办法中闲置土地的闲置认定时间是“自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起”，新办法则以合同约定开工日期为起始点，操作性更强。此外，新办法对闲置土地行为的惩处力度也明显加大，除了沿用老办法“闲置两年无偿收回”规定外，新办法提高了土地闲置费征缴比例，征缴标准由老办法的“土地价款20%以下”，改为“按照土地出让或者划拨价款的百分之二十”，企业违法成本将明显增加。

　　本轮调控以来，不少开发企业为应对总体不利的市场环境，纷纷在延缓开工进度、延缓项目入市方面做文章。分析人士认为，通过加大对“囤地”行为的处罚力度，可以敦促房地产开发企业加快开发进度，加大楼市供应量，并在限购、限贷政策的继续作用下，确保房价的持续稳定。

　　银行管理新规公布 二套房贷款量或上升

　　政策：6月8日，《商业银行资本管理办法(试行)》正式公布，将于2013年1月1日起实施。该办法删掉了2011年8月征求意见稿中对二套房贷按60%差别计算风险权重的规定，明确将个人住房抵押贷款风险权重统一规定为50%。

　　影响：据了解，贷款风险权重是用于衡量银行不同类别资产风险大小的指标。贷款风险权重越大，银行对于该贷款的预留资金也需随之增加，因而资金成本也随之增大。分析人士认为，二套房贷风险权重的调整，对购房者的贷款成本并不会产生影响，因为按照现有的差别化信贷政策和贷款利率，首套房和二套房的首付比例和上浮利率政策并没有变化，购买二套房首付同样必须达到六成，贷款利率也必须在现有基准利率基础上上浮10%，并无优惠可言。

　　不过，如果将首套房、二套房视为整体，对比调整前后的预留款比例可以发现，调整前随着首套房比例增加，预留款比例相应减少，银行需要额外付出的资金成本亦随之下降，因而从资金成本角度出发，银行显然会更愿意将贷款投放给首套房；调整后，首套房二套房对预留款比例的影响一致，所以对银行来说，首套房贷款不再拥有资金成本优势，再考虑到央行将金融机构贷款利率下浮区间的下限调整为基准利率的0.8倍，而二套房贷款利率并未松动，仍普遍执行上浮1.1倍，首套房和二套房贷款利息差将显著拉大，在资金成本相同的情况下，为了提高资金回报率，银行未来或将扩大二套房贷款的投放比例，这对打算购买二套房的购房者和主推首次改善型产品的项目而言，都将是一大利好。

　　纠偏旅游用地 地产项目不准“临湖”开发

　　政策：为加强湖泊生态环境保护，山东省拟出台《山东省湖泊保护条例》，同时省发改委将出台《旅游用地指导方案》，并与省国土资源厅、旅游局联合监督旅游项目用地开发。其中《山东省湖泊保护条例》草案会签稿规定，在湖泊流域范围内，县级以上人民政府环境保护行政主管部门和其他部门应当严格执行禁止与限制开发建设的产业名录，优先安排无污染的项目。

　　影响：近年来，围湖搞房地产开发在一些地方势头迅猛，这些房地产开发项目大多打着旅游地产的名义，肆意侵占旅游度假区用地导致旅游渡假区名不副实。在5月中旬的一次关于山东省旅游业发展的会议上，“借旅游之名行地产开发之实”成为讨论的重点。

　　据了解，为破解旅游用地难问题，相关部门将研究解决重点旅游度假区和作为旅游基础设施的度假酒店集群用地，并有可能尝试旅游产业用地新方式：征租结合、只转不征、只征不转、既征又转用地方式；允许农民将农用地以转包、出租、股份合作等方式参与旅游项目开发经营。总体思路是，旅游用地将纳入土地利用总体规划，严格监控旅游用地性质，对不符合土地利用规划的房地产项目，将坚决杜绝和禁止；在旅游度假区建设中，将避免国家禁止建设的别墅、高尔夫球场和高档旅游地产项目开发。而在土地一级开发方面，也将进一步完善旅游用地方面的有关政策制度，防止旅游用地土地一级开发商提前在合约中预设各种条款以获得二级土地开发的主动权，为后期在度假区开发中设置别墅、商业住宅等项目开发留下伏笔。

　　分析人士指出，相应的政策法规一旦出台实施，开发商也将无法再开展新的“临湖”地产项目开发，违者将有望被追究相应的责任。

　　房企资质认定趋向严苛“囤地”“捂盘”或出局

　　政策：已实施超过10年的《房地产开发企业资质管理规定》将重新修订，国务院法制办公布的重修征求意见稿，大幅度提高了各级房企资质认定条件。其中一至三级资质认定条件中，注册资本由原来的“不低于5000万元、2000万元和800万元”分别提高到“以货币形式实缴注册资本不低于2亿元、1亿元和5000万元”。另外，房企如果存在“囤地”、“捂盘”、哄抬房价等违法违规行为，有可能被吊销资质。征求意见稿指出，违法违规行为主要包括：发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他违法开发行为，情节严重，经有关行政主管部门查实的；在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉并经合适负有主要责任的；其他应被追究法律责任的严重违法开发行为。

　　影响：在此前的资质管理规定中，由于设定的门槛较低，导致社会各个行业的企业不论是否具有相应的专业水平和技术实力，只要达到最低的资质认定水平，就能进入房地产开发领域，部分企业甚至以非货币形式注册之后，拿地、开发建设全靠贷款。这不仅对房地产市场以及行业的持续、健康、稳定发展带来了不利影响，还给社会制造了不稳定因素，部分资质、实力、水平和信誉都比较差的企业，一旦经营困难就难免卷款而逃，给购房者和政府部门留下一大堆问题。而在此前的相关政策法规中，对囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为处理力度相对较低，大部分以罚款、降低资质等方式进行处罚，很难对开发企业形成强有力的震慑作用。

　　分析人士认为，新的规定，在资质认定方面门槛提高后，对新进企业和小企业限制加大，这有助于淘汰那些实力弱、信誉差、专业水平低的中小开发企业，也可以避免过多资金从实体经济流向房地产开发市场，减少房地产行业的经济泡沫，助力实体经济发展；另一方面有可能导致市场集中度进一步上升，在局部形成少数地产“大鳄”垄断市场的局面，最终可能损害购房者的利益。而对“囤地”“捂盘”等违规行为的处罚力度加大到极致后，对维护市场秩序、确保购房者以及合法开发企业的正当权益极为有利。