小产权房背后喜忧：安家容易搬家难

　　主编：袁柏鑫  记者：安静  摄像：陈艳波 樊建恩

　　今天我们来关注小产权房。今年以来，关于小产权房的消息不断，1月6号，国土部调研小产权房；2月21号，国土部表示，今年将选择部分城市开展小产权房清理试点工作；3月，国土部负责人接受采访时表示，今年将一手抓清理试点，一手抓执法，不让小产权房继续蔓延；3月底，有消息说，由国土部牵头，14个部委参与制定的小产权房初步清理整治政策方案已经上报。与此同时，各地也相继开展了清理整顿。一系列密集的举措，再度将小产权房推上了风口浪尖。小产权房将何去何从？住在小产权房里的住户将迎来怎样的命运？今天我们就来讲讲几位小产权房居民的故事，首先我们来认识一位北京通州区的居民，他最近就因为房子的产权陷入了烦恼之中。

　　徐先生是通州区的一位小产权房业主，他1995年参军来到北京，2006年，他在通州花钱购买了自己现在居住的这套住房，虽然明知道是小产权房，但当时徐先生并未想太多，“压力太大，没那个条件，也没那个可能，当时的能力只能是到这边小产权的房子，实现自己有个家的愿望。我就想孩子一出生，有一个特别稳定的环境，对孩子的成长有利，你要说小孩那么小，跟着我们四处搬家，就跟四处漂泊一样。”为了能够让孩子有一个稳定的生活环境，徐先生拿出自己所有积蓄，又向亲戚朋友借了一些钱，凑足20万元钱，住进了通州公庄小区的这套新房，结束了长达十余年四处漂泊的生活。

　　对于小产权房不受法律保护的顾虑，徐先生早在购买这套房子之初就有，但是由于市区房价实在太高，他最终放弃了在百子湾附近购买大产权房的想法，徐先生详细给记者算了一笔帐：“首付就顶在这儿买一套房子的款，而且那个当时要花60多万，贷款要贷20年。你这40万贷20年的话，一个月得多少钱，一个月得一千五，你想这七八年前一千五也够我受的。”

　　事实上购买大产权房的压力比徐先生预想的还要大得多， 以售价60万元的商品房贷款购买为例，如果首付款为20万元，贷款20年，以基准利率计算，每月本息需向银行缴纳还款3053元钱。而当时徐先生的月收入根本无法抵付贷款，更别提满足妻儿老小的生活支出了。

　　虽然这套属于自己的房子给这个三口之家带来了6年的安定生活和无数的快乐，然而现在徐先生却有了新的烦恼。徐先生并没有什么一技之长，平时就是打打零工，年龄大了，工作越来越不好找，孩子慢慢大了，也要考虑上学读书，徐先生反复考虑，决定回山东老家，然而，就在他打算卖房子时才发现，并不容易。

　　徐先生告诉记者到目前为止来看房的买家一个都没有，打电话来咨询的也很少，他自己有当地相关部门颁发的“红本”，不过他并不愿意拿给记者看。那么徐先生的房子到底有没有可能卖出去呢，记者随同他来到了附近的中介公司，中介公司的工作人员面对客户非常热情，但一听说是小产权房，却都态度坚决地拒绝为徐先生提供服务。记者随着徐先生，在周边多家中介公司跑了大半天，都依然一无所获。当记者询问其原因时，相关工作人员回答道：国家不允许买卖，再一个小产权房没有国家颁发的产权证，小产权房大部分都是村民集资，国家也不认可产权证。”

　　现在房地产市场低迷，对于中介公司来说，有生意不做还真是不多见。但现实是，小产权房的生意他们确实没法做。实际上，小产权房并非法律上的概念，只是人们约定俗成的一个称谓，指的是一些农村集体组织或开发商建设出售的，建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。这类房子自诞生之日起就不存在商业合法性，不受法律保护，自然也就无法正常买卖交易。但就在徐先生为自己的小产权房难以转让出手而烦恼的时候，却还有不少人继续加入到小产权购买者的行列中。这是为什么呢？

　　史先生是通州区的另一位小产权房业主，他居住的太玉园小区是北京市最大的小产权房小区，位于京东通州区张家湾，东西两区，共有近百栋欧式建筑风格的楼房。据史先生说：“东区当时设计的很大，后来国家政策叫停了，不让盖了，很多楼都没有盖起来，要盖起来还会更多。东区有43栋，西区也有40、50栋。”

　　史先生还告诉记者，太玉园小区附近交通便利，周边的商铺和生活广场也很多，绿化也越来越好，虽然是小产权房，但还是比较满意自己当初的选择。

　　史先生家住外地，十多年前和进京上大学的哥哥一起来到了这里，直到现在，当谈起这段记忆，他还是历历在目：“挤火车，那时候经常挤那个火车门，就非常非常可怕，不知道你们经历过没有，那个火车门，人多到那个什么程度呢，就是列车员把你往下推，因为人都很想上车，手抓着那个们上，有一个杆，都不愿意放，拿脚往下蹬。”当学徒、去工地打杂工，干一些简单的体力活， 在奋斗了十几年来，他最终下决心，想在这安下属于自己的家。史先生说，当时跑房时，他几乎跑遍了北京，尽管风险很大，他还是东拼西凑到了24万元钱左右，买了这套价格便宜很多的小产权房。

　　当记者问到史先生当时买这套小产权房时有没有顾虑的时候，他如是说道：“那个时候我认为大家对这个政策根本是搞不明白，我自己也没有大产权和小产权这个概念之分。我也不认为这个村一级的政府，卖出的这个政府会违法。”

　　选择购买毫无法律保障的小产权房，一方面是由于对房屋产权问题法律知识的匮乏，而另一方面则是不断高涨的房价，让多数外来打工人员对大产权房只能望洋兴叹。以“链家地产”调研的通州区二手房市场价格为例，目前大产权房每平方米14000元到16000元左右，而私下交易的小产权房只需要6000元到8000元左右就能买到，平均售价是大产权房的三分之一到二分之一之间。史先生买房时间比较早，当时每平方米是2780元钱，但是现在据史先生说这里曾经最高售价一度达到八千块钱左右。

　　史先生说当时自己并没有过多的考虑什么小产权怎么样，会怎么样，将来想怎么样。他只是觉得他这样住，只要能安居乐业就可以了。像史先生这样的外来打工者，能在北京安家落户，过上安居乐业的城市生活，这就是生活的一切。而把房子买在市区还是郊区，是大产权还是小产权，并不是那么重要。

　　在今年相关部门一系列举措之下，小产权房又一次被推到了风口浪尖。而对于已经购买了小产权房的住户来说，有欢乐更有烦恼。事实上，就以北京来说，近年来就一直在持续不断地对小产权房进行清理整顿，但我们在采访中发现，有些小产权房小区的住户却越来越多。

　　80后的小陈原本家住北京市宣武区，几年前，当地旧城改造，他原来的家被拆迁了，为了能让一家人住的不那么拥挤，经过几番对比，虽然没有城里方便，他最终还是选择把家安在远在市郊的昌平区北七家镇“宏福苑”小产权房小区。

　　小陈领着记者参观了他的家：“这边是洗手间，这边是厨房，这个厨房反正现在看采光还比较好一点，这边也风大，也比较通风，然后这边就是一个吃饭的地方，平时吃饭在这儿。”

　　小陈是两年前才搬到这里的，当时这里每平方7000块钱，他花50多万买了这套80平米的房子。虽然花的钱也不少，但如果买北京市区四环以内的房子，只能买到现在房间的一半大小。

　　现在小陈和妻子、孩子，母亲，住在一起，房子虽然不大，倒也说得过去。不过买了房子，他的生活也随之全部改变了。因为居住的地方离市区太远，小陈只好放弃了原来的稳定工作，在小区附近开了一家婴幼儿游泳馆，虽然看上去生意冷清，但是小陈起初还是很看好这门生意。

　　小陈认为这个小区是他个人见过小产权房里面最大的，它有80多个楼，到现在这么大的地方还是没有婴幼儿的有关的，包括买婴幼儿的衣服，还有奶瓶、奶嘴这些尿不湿这些都没有母婴的店。

　　小陈所在的宏福苑小区共有住宅楼80余座，由当地的村庄利用村集体土地，从1998年开始陆续修建的，除了本村人居住以外，有不少房子卖给了外地人居住。尽管小区居民众多，但是事实上，小陈的生意并不像想象中好，在采访小陈的这一整天里，店里始终只有小陈自己的孩子在玩耍，并没有其他顾客光临。小陈说，平时的收入也仅够维持游日常开支。改变还不止这些，郊区的生活也让小陈离自己原来的生活圈子越来越远。

　　小陈告诉记者，为了生计他只能舍弃很多，包括原来的亲戚朋友也很少来往了。所以他最近也是准备把这个店转出去，然后自己再去找工作。小陈说，他家周围这样的小产权房小区有很多，很多人像他一样，因为小产权房价格很便宜，都选择在这里安家，而还在源源不断建起的许多楼盘，可以让买房者们任意挑选。

　　事实上，对于宏福苑小区，新闻媒体也报过多次，就在今年四月份的一次报道中还说，虽然表面上这些小产权房已经全面停售，但实际上私下交易的情况依然禁而不绝。小产权房依然因为绝对的价格优势很受购房者欢迎。现在宏福苑80平方米的房子，总价在80万至100万，远远低于市内售价。身边不断地有人搬进来，物业管理却难以跟上。虽然没有物业费，只需缴纳每天3元钱的电梯管理费，可是已经过了电梯检修时间，依然没有人来检修。

　　小陈说在新闻上他也看到过关于小区无产权无保障的报道，但他也只是看看而已，买房的时候小陈和家人也很纠结小产权房的法律保障问题，但是和起码的生活相比较，也只好选择后者了。“至于它是50年也好，是40年也好，那都是以后的事情，起码我现在还有的住，还在生活着，这就是很重要了。”

　　事实上，对于小陈所居住的宏福苑小区，中央电视台财经频道两个月前就进行过报道，财经频道的记者发现，表面上这个小区已停止销售，但实际私下里销售从未停止，甚至还建起了小产权别墅。小产权房为什么这么火？以北京的小产权房来说，从2010年实行限购政策以后，众多不具备购房资格的人再度盯住郊区，小产权房迎来新一轮增长。那么如何对小产权房釜底抽薪呢？

　　在北京通州公庄小区采访徐先生的过程中，记者结识了链家地产梨园时尚街区店店长王占贤，王店长告诉记者说，他们不是不想帮徐先生忙，实在无能为力。他解释道他们公司已经禁止买卖小产权房屋了，完全根据国家规定来执行。对于有居民过来想把自己房子出售过来咨询的，咨询完了以后不符合国家标准的房子直接不登记了。

　　由于小产权房禁止买卖的政策限制，原本想卖房的业主，也只好选择自住或者出租自己的房子。

　　链家地产市场研究部高级分析师陈雪告诉记者，购买小产权房都是中低收入人群，正常能够买得起普通商品房的购房者，还是会选择买大产权房，小产权购房者，一般都是因为北京的房价过高，以致无法承受，无奈冒险去买一些小产权房。小产权房在在北京经营区域里边这个比例大概不到10%，更多的是在5%到7%之间。一般区域在郊区会多一点，天通苑、回龙观还有梨园这些地方会多一点。城中倒是很少。

　　从链家地产的调研分析来看，小产权房大多在郊区存在，是城乡结合地带城市化进程的产物，由于小产权房的土地使用权属于农民集体所有，购买小产权房的城市居民，在房屋产权问题上很难得到法律保障。

　　同时高级分析师陈雪还解释道：“自己的不动产的产权不归自己所有，所以他自己这个国家政策层面有什么样变动的话，本质上就决定你这个之前付钱购买的产品行为是否有效？掌握这个房子的命运话语权而在于其它人，而不是自己。”

　　在国家明令禁止售卖小产权房和强力惩处国土资源领域违法违规案件的大背景下，以北京市为例，近期国土资源局延庆分局依法对违法建设小产权房的案例做出行政处罚，没收在违法占用的土地上建设的51栋楼房。但是在全面治理“小产权房”的问题上，也有许多不同看法。

　　“对于小产权来说的话，一刀切的其实很不合理的，因为它产生的原因是很复杂的。”陈雪如是说道“如果一刀切的话，肯定会造成很多比如说保障性的人群，没有住房或者是这样的一个情况。但是投资性的，这一部分如果给他们合理化了，其实就是一种投机的行为的一种成果，就是默认的赞许的投机行为。”

　　国务院国有资产监督管理委员会研究中心研究员胡迟告诉记者，由于房价太高，很多人买不起房，特别是中低收入者买不起房，国家的保障房、廉租房，不仅量少而且门槛比较高，很多外来务工人员没有本市户口，连廉租房申请的资格都没有，只能选择购买或者租用价格相对便宜的小产权房。胡迟建议，在解决小产权房问题上，国家有关部门不能只考虑管理上的方便，应当从全局考虑问题，还要更多地考虑到、照顾到现有的小产权房的购买者的利益。

　　小产权房的存在困扰了房地产市场很多年，一方面它确实帮助许多低收入人群解决了住房问题，成为千家万户的安身立命之所。但另一方面，它与现行土地房产制度的矛盾，它对耕地的侵占，使得小产权房始终行走在灰色地带。小产权房的出路在哪里？有的观点认为，应当承认小产权房大量存在的客观现实，随着时间推移，选择适当时机实行城市、乡村两个房屋市场和土地市场并轨，最终解决产权问题。也有的观点认为，可以将小产权房转化为政府出租的保障性住房，把业主的购房款冲抵租金。其实，无论哪一种思路，它们的共同点都是要统一小产权房脚下的土地归属，解决国有土地和集体土地产权割裂的矛盾。平地起高楼，清理整治小产权房核心不是用行政力量清理地面上的房子，而是依靠制度的力量理清土地产权关系，妥善协调各方利益。解决小产权房，需要大智慧和大勇气。