地方屡试调控底线 专家称挤掉投机需求不现实

　　地方救市：屡试调控底线

　　26日，一则来自河南的新闻再次挑动了房地产行业敏感的神经。新华社发布消息称，河南省政府出台文件，要求对居民购买首套自住房给予30%的利率优惠，并且明确，只要家庭名下没有房产登记，就可以看作是首套住房。很快在26日晚上，当记者向河南省政府的相关部门求证这一消息的时候，他们却都给出了否定的答案，这到底是怎么回事？央视财经频道主持人沈竹和特邀评论员中国房地产研究会副会长顾云昌、著名财经评论员张鸿共同评论。

　　首套房利率打七折，认房不认贷。河南房产新政，一日内遭官方否认。房地产调控政策为何频频上演罗生门？

　　河南房产新政出台，买首套房利率下浮30%，“新政再试中央底线”。昨天这样的标题迅速占据了国内媒体的显眼位置，根据新华社的报道：河南省近期下发了一份名为《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》的文件。发文的部门包括了省住房和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅、省人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行和中国银行业监督管理委员会河南监管局等六个部门。

　　报道中，这份文件最引人注意的内容，一是对于首套房的认定标准，凡是家庭名下无房产登记购房的均视为首套房。二是，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。此外，这份文件对于个人公积金的贷款门槛，开发商的资金土地等方面也给予了政策的支持。购买建筑面积90平方米以下首套自住房，公积金连续缴存时间由原来的12个月减为6个月，首付款比例由原来的不低于30%下调至20%，增加中小户型中低价位普通商品房和保障性住房项目的土地供应，开发商竞买土地保证金的比例，按照国家规定的下限20%执行。开发商投入开发建设的资金达到总投资的25%，即可获得商品房预售许可证。但一天的时间里，这则看上去有鼻子有眼的消息却峰回路转，河南省政府对外宣称，这份文件并未出台，而当我们的记者向当地政府求证时，得到的都是否定的答复。

　　河南省发改委工作人员：这个文件并没有出来，不知道从哪网上和报纸上就开始发消息了。

　　记者：咱们这没有出台这个文件是吗？

　　河南省发改委工作人员：现在还没有出来，可能是起草了，他们是住建厅在牵头。

　　河南省住房和城乡建设厅工作人员：不要看(说)是我们厅和5个厅一块下发的，但是是省政府出文，现在我们厅还没见到这个文件。

　　河南省政府办公厅工作人员：我们也没有出这个文，反正这个文件肯定不是以省政府或者省政府办公厅名义发的。

　　顾云昌：河南新政是在调控的底线上打擦边球

　　(中国房地产研究会副会长《央视财经评论》特约评论员)

　　这个文件有没有，我现在不知道，但是有这样的传说，而且有的媒体也报道了，恐怕地方政府有这样的想法，但由于受到各方面的压力，舆论的压力，就不出台了，这种可能性大一点。

　　河南新政里有两点是突破，或者说是在底线上或者在底线上打擦边球，就是认房不认贷的问题。原来银监会银行都说这次房地产调控当中，既认房又认贷，认定二套房，现在他说只认房不认贷，实际上和原来银监会银行说的认房认贷是不一样的。第二就是70%的优惠利率，这个银行的文件当中也有，但是并不是说所有银行对第一套房必须70%，这由银行根据市场的情况自行来保障，你发文件以后统一要求70%，恐怕和银行指导不一样。

　　张鸿：地方政府为什么会有这样的冲动？

　　(《央视财经评论》评论员)

　　这个文件应该是存在过，但今天我上网搜省政府的网站，然后各个发改委的、银监局的网站，就搜“房地产”三个字，出来都和这个没有任何关系。为什么说曾经存在过呢？我们看采访里，包括当地的发改委、住建厅的工作人员都表示说，这个不是我们牵头的，住建厅说虽然有我们名字，但是不是以我们名义发的，还有几个部门表示还没看到这个文件呢，就说明这个是有的。而且新华社发新闻的时候说是从河南省政府网站上看到的这个，所以我想它也不会说没看到就发了一条新闻。还有，21世纪经济报道今天表示，河南的新政被撤销了，他采访了几个相关部门的人，得到证实是两周前左右下发到基层的银监局，指导辖内银行进行投放，但没正式执行，可能就被灭掉了。

　　这个我觉得不是特别重要，现在重要的是为什么会有这样的冲动，而且现在五年期的存款利率和贷款利率，如果打七折的话，银行贷款打七折的话是赔钱的。所以你如果下一个文件让他打七折的话，恐怕也不是特别合适。还有一个认房又认贷，我是觉得他们的说辞应该是有它的道理，过去我们既认房又认贷的意思是什么呢，比如说我贷款买了房，我已经还清贷款了，然后把房卖了，我不就没房了吗？但是现在我到银行贷款的时候，银行说，我也认贷，所以你还不是首套住房，但事实是我一套房都没有，我接下来要拥有的第一套房是不被它认可的，所以如果说我这个也算刚性需求的话，它从支持刚性需求上好像也能解释过去，过去我们是重拳出击，那个有点猛，现在它就解释说，我这个拳收回来一点，也有其合理性。

　　顾云昌：地方政府要在稳增长和控房价中找到平衡点

　　(中国房地产研究会副会长《央视财经评论》特约评论员)

　　国家部委实际上反映了整个国家的一种声音，就像总理说的，对房地产市场调控坚持三不，第一叫不放松，第二叫不动摇，第三叫不反复，现在看来这个决心仍然是三不，千万不能由于现在提出稳增长以后，把控房价这个任务就撇到一边了，既要稳增长，又要控房价，不要认为是稳增长以后，房价就不管了，对于房价合理回归的决心，中央政府是坚定的。

　　总理在两会记者招待会上讲过话，就是中央政府和地方政府之间有利益的冲突，这是客观的。中央政府站的角度和地方政府站的角度不一样，所以也会有些利益的碰撞，往往在中央在刺激经济的时候，地方政府发挥的是放大气的作用。2009年，开始大量报项目，而在中央政府要收紧的政策的时候，往往地方政府发挥的是减震器的作用，这几年过来都是这样的现象。问题是，一定要协调这个之间的关系，不能越过警戒线，不能越过它的底线。从中央来说，希望全国保持整个房价的合理回归，这个方向是不改变的。那么地方政府如何在稳增长和控房价当中找到一个平衡点，找到结合点，这恐怕是要思考的问题。

　　张鸿：地方政府在很多时候的说和做是矛盾的

　　(《央视财经评论》评论员)

　　坚持房地产调控不动摇，这是高压线，只要你说某部委说要放松了，他肯定要出来辟谣，地方政府其实也是在不断地辟谣，我们无论是从佛山，还是芜湖，还是扬州等等这些城市，他们出的一些我们认为是救市政策的，我们只要一报道，他们就说我们不是救市政策，我们是支持刚性需求，然后给你解释一下，你看扬州的政策，其实你很难说它是不对的，它是鼓励就是叫成品房，就是装修以后的房子，这个有比例要求。但是在这个时候，出来这个政策，就难免让我们有点怀疑说，你其实是在错误的时间，做了正确的事。

　　我觉得中央态度非常明确，但地方上它说得和做得其实是矛盾的。作为一个地方政府的官员，当土地财政的依赖持续下去很困难的时候，他其实从心里也希望能够财政收入多一点，然后财政收入过去又是依赖于土地的，所以就希望房价能稳定，能多卖点地出去。所以中央一开始说我们要稳增长，把稳增长放在更重要的位置，他就觉得稳增长，把增长放在第一的话，房地产不就是更快的增长吗？在这个时候，就开始提出支持居民购房的合理需求。在调控的时候，我们基本上的原则是能不买房的，我们就不允许他买房，这叫限购，现在地方政府基本上是这个逻辑，就是能买房的，我们就劝他买房。

　　调控决心不容动摇，楼市交易日渐升温，是市场虚火上窜？还是刚需集中释放？调控关键点，买房现在是时候吗？

　　在这个端午节小长假的前后，全国重点城市楼市回暖迹象明显。北京端午假期，楼市的签约量增长将近三倍。去年整个端午节三天的成交量只有316套，而今年端午节前两天，北京商品住宅签约量就达到了1155套，比去年端午节同期成交量相比大幅上涨了289%。

　　消费者：越跌越好了，作为我个人来讲，我就希望它再跌一跌，我最起码就不用租房了。

　　面对楼市升温步伐加快，开发商的广告攻势也迅速跟进。广州金沙洲在售的楼盘超过十个，大街上随处可见楼盘销售广告和销售人员。大概是太缺人手，在派发传单的人群中，还有中学生的身影。

　　记者：现在是8个小时50块钱吗？

　　广州某楼盘销售人员：是的。

　　记者：是哪个学校？

　　广州某楼盘销售人员：金沙中学。

　　记者：初中几年级？

　　广州某楼盘销售人员：初三。

　　除了发传单，传统的买房送车广告又出现了。位于广州地铁六号线沿线的一个楼盘就宣称，买四房，就送一辆价值6万元的小汽车，如果不要汽车，还可以抵房款。

　　在杭州萧山区，从今年2月份开始，商品房成交量稳步上升，1月份351套，二月份就猛增到626套，五月份最高为898套，而这个数字，已经远远超过了前两年的同期。

　　邵法平(杭州萧山区房地产商会会长)： 2012年的情况和2010年房价上涨情况完全两样，现在虽然价格逐步在上去，上去是由于开发商在原来的价格基础上，他是很大幅度打折销售，导致这个销售量上升，现在开发商，也不称为上涨，打折再减少一点，应该是打折减少，原来折扣大，现在折扣逐步逐步小起来。

　　顾云昌：全部挤掉投资投机需求是不现实的

　　(中国房地产研究会副会长《央视财经评论》特约评论员)

　　在我看来，今年的楼市的确现在看到一些回暖的迹象，全面的回暖还谈不上。在一些大城市回暖的速度快一点，在一些中小城市，特别西部地区，还是冷淡的。从今年的表现来看，一二月份是很冷淡的，三月份有点小阳春，四月份又有点倒春寒了，五月份开始暖起来了，六月份继续五月份的这种情形，七月份就不好说了

　　房地产政策层面没变化，有见底，为什么楼市会发生这种变化？我想有这几个方面原因：一个，在严厉的房地产调控政策下，开发商打折、促销、以价换量，比如杭州这些地方的价格可能下降的幅度更大一点，多多少少在大城市特别是郊区地方，房价打折的比较多，人们感觉到房价便宜了。第二方面，就是我们压抑了十几个月，甚至两年来的刚性需求，它要爆发了，它要释放了。

　　我们政策上面有三个方面归纳了，一个叫做遏制投资投机需求，第二满足保障性需求，第三是支持刚性需求。总理在讲话当中讲了，支持刚性需求，那么人们对刚性需求有了理解，有的理解是首套房的需求是刚性需求，有的说婚房就是刚性需求，那么更多人理解，所谓刚需求既包括了买首套房的需求，也包括了改善性需求，只要你自住性需求就是刚性需求。应该说，在大城市的投资投机需求基本挤出去了，在中小城市还不能这么说，因为它没限购，但是这样的量是可控的。其实在我们市场上，全部挤掉投资投机需求，不现实的，任何市场有一些投资投机需求是必然的，只不过比例要控制好。问题就是我们的的确确政策发挥效应了，这就是刚性需求爆发出来，那么是良性的需求，是一种健康的需求。

　　张鸿：地方政府的某些政策在改变大家的预期

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我经常会面临这种咨询，但是我不知道该给什么答案。预期的改变往往来自于我们房地产市场，它受很多政策的影响。比如，现在地方政府现在开始更多的支持刚性需求，就是自住性需求，然后你鼓励大家自住性需求的时候，你其实就在鼓励这些刚性需求人们买房，你鼓励大家买房的时候，其实因为是政策市，所以在某种程度上，等于是政府告诉大家，现在应该买房了。很多人会判断说，因为是政策市，那么是不是见底了，大家开始鼓励买房。当然可能地方政府鼓励的时候，并不是为了告诉大家它见底了，但是当你出现这种政策的时候，难免会给很多外边的人以这样的心理暗示说，它是不是见底了。

　　顾云昌：房地产的走势和宏观经济的走势一致

　　(中国房地产研究会副会长《央视财经评论》特约评论员)

　　现在老百姓社会舆论普遍那么认为，一个就是，房地产的调控政策看来是不加码了，也就是见底了。宏观经济的政策还在稳增长。那么房地产的走势和宏观经济走势是一致的，从许多年看来都是一致的，不可能说一个国家的宏观经济要平稳较快发展，而房地产快速下降，从而能导致宏观经济的大发展，这是不可能的。这样的判断让许多老百姓感觉到，离底不远了。

　　另外，我认为刚性需求是应该支持的，刚性需求对房地产发展，对宏观是有利的。还是就是，只要我们在金融政策方面，在金融杠杆方面运用的得当，不要出美国出的问题，日本出的问题，香港出的问题，他们都是由于金融杠杆失控。引起了泡沫，金融泡沫导致了房地产价格的飞速上涨。