端午楼市遇井喷 购房者别心慌

　　楼市回暖只是建立在开发商价格妥协基础上

　　本报记者 李会报道

　　从五月开始，楼市销量缓慢回升的端倪就已经引起了不少人的注意，而端午小长假楼市销量的“井喷”则让不少购房者有些“坐不住”。又一波房价大上涨要来了吗？

　　业内人士判断，楼市的确在逐渐回暖，但这是建立在降价基础上的缓慢回暖，调控尚未取消，供求也未改变，因此不会出现迅速的量价双升，劝大家“别慌莫怕”。

　　也有市场研究机构表示，当前的高压调控并不能解决根本问题，中国应当加速房地产市场的税收体制改革并调整土地出让金制度，建立房地产调控长效机制。

　　小长假的大爆发

　　北京中原市场研究部统计数据显示：端午节北京住宅签约再创小长假新高，其中新建住宅签约1397套，二手房住宅签约378套。合计签约1775套，同比五一小长假上涨104%%。而同比去年端午长假的上涨幅度则达到了307%。

　　截止到23日，6月北京新建住宅签约套数为8111套，二手房住宅签约9072套，分别比5月同期的 新建住宅7125套与二手房住宅8674上涨了13.9%和4.6%。

　　“6月北京楼市再创限购后新高已成为定局。”张大伟向《中国产经新闻》记者表示。

　　来自全国的数据表现出了相同的走势。

　　北京中原市场研究部统计数据显示：在6月22日-6月24日的三天端午小长假中，全国主要的54个城市，签约量再创限购后小长假新高。三天合计总签约套数为17198套，同比五一小长假的12232套上涨了40.6%，而同比去年同期的端午小长假，上涨幅度更是达到了103%。

　　到底是什么原因促成了这次小长假的大爆发呢？

　　张大伟向记者分析指出，有三大原因不容忽视：

　　第一，降息信号被市场过度解读，首套房信贷松动及全国近40个城市的各地楼市政策调控微调，购房者预判市场将走出低谷，害怕再次踏空，入市的积极性提高。虽然早在6月14日，央行就重申7折利率是为强调房贷利率浮动区间下限不再进一步放宽，部分媒体有意曲解央行政策意图，但这个信号依然被市场中一部分人过度解读。与此同时，各地关于首套房贷利率政策变化的消息也频频传出，更引起人们的纷纷猜测，在很大程度上影响了购房心理。

　　例如，杨红旭就在其微博(http://weibo.com)中表示：正值楼市筑底的敏感阶段，杂乱的信息让人一头雾水，方向莫辨！以首套房贷利率为例：今天说深圳多家银行取消八五折优惠，昨天河南新政鼓励七折以内，上周央行否定七折传闻，两周前广东有银行打七折。这么来回折腾，相信很多朋友已搞不清风向。

　　第二，房价触底不降，购房者加快入市。看房意愿及购买意愿都有明显增加。

　　以北京为例，北京中原市场研究部统计数据显示，小长假期间北京二手房看房客户明显增加，据不完全统计，相比五一期间增加超过两成，购房者购房的意愿明显比之前继续提高，但对房价依然比较敏感。

　　第三，供应量有所增加。仍以北京为例，相比3-4月，5月份市场供应房源有所增加，特别是大兴、通州入市项目明显上涨，大部分刚需项目入市去化率(销售率)都可以超过50%。

　　“开发商乐观情绪开始出现，供应量有所增加，包括首次置业、首次改善、二次改善的产品，都加速推盘。拉高了市场成交量。”张大伟指出，“量在价先”，以价换量到了一定程度，折扣必然回收，而5月之前部分项目因为成交量乐观减少了折扣，购房者更加担忧价格上行，入市的积极性增加。

　　杨红旭则向《中国产经新闻》记者表示，“促销是一个原因，货币放松了，调控也稳中有松，需求持续释放，市场正在步入另一个上升周期。”

　　购房者别慌莫怕

　　在不少市场人士看来，楼市正在缓慢回暖，不过，这样的回暖是建立在开发商价格妥协基础上的。

　　其实早在5月，楼市就已经显露回暖的迹象，而此次小长假的爆发，更被大家解读为此前回暖趋势的进一步延续。

　　据链家地产市场研究部统计，包括北京、上海、广州、深圳在内的20个一二线城市5月新房住宅环比成交量较上月上涨超过20%。中国指数研究院监测指出，6月11日至17日，重点监测的40个城市中，逾8成城市楼市成交周均同比有上升，7城市同比涨幅超过100%。

　　张大伟表示，端午节楼市成交量攀升，可以判断为市场进一步的回暖。但仍是一个缓慢回暖的过程，不会出现迅速量价双升的局面。“毕竟调控并未取消。”

　　杨红旭则表示，住宅成交量可以定性为回暖了。但从成交价格、土地市场、开发投资、新开工等指标来看，尚未回暖。“住宅成交量是先行指标，其他指标将会陆续筑底和回升。在限购限贷从紧的背景下，成交连续数月反弹，说明自住需求力量之强，远超官方、机构、民众想像。”

　　更有不少人士直接反对楼市回暖的说法。

　　例如，中国房地产研究协会副会长顾云昌在接受媒体采访时表示，目前楼市只能说总体“回稳”，说“回暖”为时尚早。“尽管当前楼市调控不放松不动摇的态度没有改变，但是‘稳增长’信号改变了人们的预期，给人感觉政策见底不会加码，再加上降息和贷款利率的优惠使得购房成本降低，前期积聚的刚性需求集中释放。”

　　张大伟指出，刚需的入市使得市场逐渐出现了底部特征。市场成交的主流项目依然为性价比比较高的项目，信贷政策的持续微调，6月的北京市场可以预见成交量将继续维持上行趋势，再次创造年内已经限购后最高的可能性非常大，成交价格也不太可能再有下调的现象，房价将出现触底回升。

　　从房地产商方面来看，库存压力也已相对减小。杨红旭表示，截至5月末，10大城市中新建住宅存销比为13，存销比连续3个月回落，在5月成交量大幅反弹的情况下，存销比回落速度加快。“三季度可能受天气影响，销量高位盘整，九、十月可能再创成交新高。”杨红旭表示。

　　随着各种杂乱信息的流传，以及楼市成交量的逐渐回暖，不少购房者开始坐不住了。熟知市场的人们都知道，事实上，房地产市场的走向在极大程度上受到买卖双方心理博弈的结果影响。无疑，恐慌性购房潮的出现将为调控造成更大压力，也是我们最不愿看到的情形。

　　市场信息纷乱复杂，不排除市场各方力量放出的“烟雾弹”。因此，杨红旭劝大家“别慌莫怕”。

　　“目前的情形还不算糟糕。恐慌性购房虽个别出现，但整体市场价格仅微调。”张大伟表示，房价不太可能大幅上涨，政策不太可能从中央层面松动，最近几个月的市场变化也主要来自地方政府对调控的微调，本轮调控从开始到现在一直存在中央对楼市调控的坚决执行与地方政府对调控的微调博弈。而因为最近整体经济的疲软，地方微调的力度比较大，但是一旦过度中央肯定会有预调应对，所以目前来看市场明显过度反弹的可能性很小。

　　杨红旭也表示，“三季度如果价格明显上涨，则可能会被打压。”

　　此外，值得注意的是，虽然开发商库存压力在逐渐减小，但其绝对库存量依然高企，量价齐升的条件尚不具备。

　　根据万科公司公布的数据，5月末，北京、上海、深圳、广州等14个城市的楼市存量在1.14亿平方米左右，仍处于历史高位。万科公司的相关负责人表示，即使按照5月的销售量计算，消化现有库存的时间也将长达11个月左右。

　　虽然短期来看，购房者不必惊慌。但不少人士也指出，房地产市场的健康回归并不能寄希望于高压调控政策，购房者的真正福音来自深层次的市场改革。

　　例如，国家信息中心宏观政策动向课题组6月25日发布报告称，虽然中国房价已连续9个月下跌，但仍未回归合理水平。目前房价远高出2009年底调控初期的水平，离房价的合理回归还有很长的路要走。

　　报告还指出，在我国促使房价合理回归机制形成之前，房地产调控措施不能松动。虽然中央调控态度坚硬，但在经济增速放缓、财政吃紧的情况下，许多地方政府正试图对房地产调控政策进行微调，而这对政策的持续性问题造成了影响。同时，报告认为，本轮房地产调控政策虽对抑制高房价有一定的作用，但却并不能从根本上推进社会公平分配。

　　报告建议，中国应当加速房地产市场的税收体制改革并调整土地出让金制度，建立房地产调控长效机制，而不是依赖当前的“行政高压”调控模式。