上海推地热度不减闸北地块标价47亿

　　早报记者 周祺瑾

　　进入7月的上海土地市场，延续了6月的推地热度。

　　7月4日，上海市规划和国土资源管理局网站发布挂牌公告，包括黄浦江沿岸E20地块(E-4-2地块)在内的4幅浦东地块挂牌，总计拟出让土地面积为35307.8平方米。这4幅地块中，仅一幅规划用途为商业办公，其他3幅均为商业。

　　上述4幅地块中，尤以黄浦江沿岸E20地块(E-4-2地块)受关注。

　　上海市规土局网站显示，该地块东至浦明路，北至微山路，毗邻世博园区和前滩，出让面积为9003平方米，起始报价为7.9889亿元。竞买保证金亦达1.5978亿元，远高于其他3幅地块。

　　值得一提的是，同样在4日，上海市规土局网站还挂出了2012年的首个预申请公告——该公告提及，3幅闸北地块开始接受预申请，拟出让总面积达21.21万平方米。其中，上海火车站北广场以北地块尤为夺人眼球。

　　预申请公告称，该地块拟出让面积86430平方米，规划用途包括商业、住宅、社区公共服务设施、办公、文化娱乐，参考起始价总价高达47.46亿元。

　　7月5日，有开发商称，房地产市场的回暖逐渐将传递到土地市场。

　　黄浦江地块或

　　引发激烈角逐

　　黄浦江沿岸E20地块(E-4-2地块)地理位置优越。

　　远洋地产(上海)公司投资负责人王显巍昨日分析，该地块所处区域发展前景非常好。目前陆家嘴的发展已有限，接下来大世博板块潜力不小。

　　昨日，有关注该地块的开发商称，据他了解，已有许多企业对其表现出极大的兴趣，尚未进入竞买环节，竞争已白热化。

　　按计划，E-4-2地块将在8月10日进行现场竞买。

　　事实上，2010年9月，毗邻黄浦江沿岸E20的E18地块(9-3)出让，就曾引发或轰动。该地块最终被九龙仓(00004.HK)控股的卓光控股有限公司以总价48.28亿元获得，溢价率达41%，折合楼板价35490元/平方米，成为陆家嘴宅地新“地王”。不过，E18地块为纯宅地，且出让面积达54415.3平方米。

　　按黄浦江沿岸E20单元详细规划披露，该区域规划范围东至浦东南路，南至南浦大桥，西至黄浦江，北至塘桥新路，面积约58.09公顷。

　　与黄浦江沿岸E20地块(E-4-2地块)同期挂牌的，还有浦东新区曹路基地A-1-7地块、曹路基地B-1-2地块，以及曹路基地D-1-2地块。

　　火车站北广场地块

　　“地好价更高”

　　7月4日开始接受预申请的3幅地块同样颇受关注。

　　根据上海市规土局的公告，上海火车站北广场以北地块东至大统路，南至中兴路。该地块总计拟出让面积达86430平方米。其中，商业、住宅、社区公共服务设施部分拟出让土地面积为约22630平方米，容积率为2.5。

　　该地块出让的参考起始总价达47.46亿元。而且，该地块还要按不少于住宅建筑面积的5%配建经适房。

　　即便如此，不少开发商仍对该地块表现出浓厚兴趣。

　　嘉华(中国)投资有限公司(嘉华投资)副董事谷文胜称，该地块地理位置确实好，但总价也很高。

　　王显巍也有类似感慨，称“地是好地，不过总价高”。

　　“住宅部分比例较小，大部分都是商业和办公。对企业的资金实力、开发能力及后期运营能力都有非常高的要求。而且由于临近火车站，可能涉及地下轨交线路等问题，对技术能力及工程管理能力要求也非常高。”王显巍说。

　　在某不愿具名的国企开发商看来，该地块地理位置优越，是难得的好地块，但体量过大，对企业资金考验较大。预计出让方通过预申请而非直接挂牌出让，也是担心地块一旦流标，会对整个区域的投资环境造成影响。

　　宅地定价超房企预期

　　除了上海火车站北广场以北地块，闸北区470街坊6丘地块也开始接受预申请。

　　公告显示，该地块为宅地，东至粤秀路，南至汶水路，西至平型关路，拟出让土地面积约45680平方米，容积率2.0。该地块的参考起始总价约14.62亿元。同时，该项目还应配建5%以上的经济适用房，地块周边的防护绿地约8210平方米也要由竞得人建设。

　　谷文胜称，该地块位于中环线以北，据他们核算，计入经适房的配建费用，该地块的起始楼板价高达1.65万元/平方米。算上各类税收和建材成本，将达3万元/平方米，这已接近甚至高于周边在售项目的价格。如果房价不继续上涨，这个出让价格可能导致开发商无利可图。

　　另有不愿具名的开发商透露，就这幅宅地，该公司曾和出让方谈过。此前这幅地块的起始楼板价计划定在1.8万元/平方米，但随后行情一直下行，企业沟通后给出的建议是1.4万-1.5万元/平方米。但最终出让方给出的价格，还是超出了该公司的预期，“是否会参与竞买，还要观察市场行情。”

　　另一幅在4日接受预申请的闸北区319街坊87丘地块，拟出让面积高达80010平方米，规划用途为商业、办公，该地块出让的参考起始总价尚未确定。

　　“地价可能重回升势”

　　近期上海一系列的推地计划，是6月以来一波推地潮的延续。

　　某国企开发商相关负责人昨日称，原本该公司今年并无拿地计划，但目前已经“瞄上”几幅地块，预计下半年会出手。虽然他拒绝透露地块的具体位置，但表示已和出让方有过多次洽谈。

　　佳兆业相关负责人也透露，该公司在上海的拿地计划并没有完成。此前的6月，该公司在上海两度出手拿地。

　　上述负责人分析，促使房企拿地的原因是市场回暖，销售回款加速后，企业资金压力有所缓解。对上市企业而言，有补充储备地块的打算。

　　有止跌趋势的地价眼下成了个门槛。某港资开发商称，6月出让的地块不少是调低了起始价出让的，但近期不少地块的起始价有上升的趋势。部分地块的挂牌价和此前企业沟通时了解到的价格已有所上升。如果市场持续好转，最终加入竞买的企业会更多，地块的溢价率和成交价都可能再次出现上升。