民间巨资来袭 业内质疑房地产基金消化力

　　本报记者 刘力图 博鳌报道

　　海南博鳌小镇连日难以摆脱雷阵雨，使得漫长的海岸线分外朦胧，这也许是“下一个十年 改变中的房地产”博鳌房地产论坛的参与者对房地产走向的心情写照。

　　承受着银根持续、房地产调控政策等影响，房企资金短缺且融资难已成为不争的事实。民间资本充裕且投资房地产市场的意愿强烈，此时众多融资方式却陆续被喊停，房地产基金则被推向最前方。稚嫩的房地产基金能否帮助吞下巨额民间资本？

　　2万亿民间资本涌动

　　开发商在论坛中为资金短缺叫苦不迭，与此同时，民间资本非常雄厚的信号由概念转向了具体的数字，摆在众人的眼前。

　　“民间资本集聚规模和相对集中程度超过我们的预计。”建设部政产业策研究中心副主任秦虹在论坛上发布2011年民间资本与房地产业发展研究报告时指出，在选取的四个民间资本相对比较集中的地区中，温州民间资本有4500亿到6000亿，而山西是1万亿，鄂尔多斯是2200亿，陕北现在没有明确的数据。这四地的民间资本加起来约有2万亿元，远远超过去年北京新建商品房2060亿的销售额。

　　值得注意的是，报告还透露了在限贷、限购政策的影响下，这批民间资本对投资房地产依然有所青睐的风声。

　　国家统计局8月9日发布的最新数据显示，今年前7个月房地产开发企业资金来源约4.79万亿元，其中自筹资金达1.93万亿元，同比增长34%，涨幅达到年内最高。自筹资金比例持续攀升，融资的难度在不断增加。

　　由此可见，巨额民间资本确实能为处于极度“饥饿”困境中的房企带来希望。但房企前期过山车似的融资模式体验，留下的结果并不圆满。

　　依靠信托和海外融资，房企上半年掀起了短暂融资新高潮。信托协会公布数据显示，今年上半年投资房地产领域的信托资金的余额是6051.9亿，房地产信托的平均年收益率居各个领域投资的首位。不完全统计，2010年国内市场涌现了20多只房地产私募股权基金，去年末资金规模达到500多亿。

　　此外，今年上半年，十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元，这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。房地产信托规模达1541亿元，同比增长119%。

　　不幸的是，除20余家信托公司暂停了房地产信托业务外，国家外汇管理局近日也发布通知，决定在2010年度境内银行融资性对外担保指标规模基础上，适当调减2011年度境内银行融资性对外担保指标规模。

　　房企基金受困无监管

　　“房地产基金势在必行。”深圳世联股份有限公司董事长陈劲松接受本报记者采访时表示，目前房地产行业直接融资的比例必须加大，通过上市、信托等方式不行，那就从私募股权方式开始。

　　实际上，房地产基金作为未来房地产金融新方式的话题在博鳌论坛上讨论得十分激烈。

　　“私募股权方式最值得关注。”秦虹在会上表示，这种方式的投资者主要是高端客户，他们的抗风险能力强，而且基金管理者具有非常高度的专业化，现在按照合伙企业法管理规定就可以运作，最值得关注、最具有发展前景。

　　自2005年以来，包括万科、复地、金地等房企开始陆续探索房地产基金的融资模式。直到2007年《合伙人法》出台，人民币基金才被赋予合法地位，但房地产基金现阶段仍没有真正受到任何规范或指引的监管。因此，在博鳌会场上，虽然不少人畅谈对中国的房地产基金充满憧憬，但对这种新模式能否真正地为房企输送民间资金的担忧也不少。

　　“那么多资金，通过房企基金的方式不一定能够喂饱饥饿的房企。”现场一位曾参与内地房地产基金项目的香港投资人士向记者讲述他的经验，内地房地产基金起步晚而且市场混乱，地产商和民间资本拥有者对于房地产基金概念的理解会出现错位，操作水平与国际惯例有很大的差距。因此，作为旁观者的他肯定内地的房地产基金有发展前景，但近几年的行业发展生态未必会如愿。

　　“因为缺少专业知识，今后3年至5年内会有各种各样的问题出现，尤其投资人和基金管理人之间可能有很多大的纠纷。”前美国银行美林董事总经理蓬钢在会上难掩他的担忧。

　　河山国际资本集团有限公司董事长曹少山则在会上抱怨与开发商合作出现的难题时说：“我们是很怕被开发商关门打狗的。”他指出，开发商在跟私募要钱和钱到了开发商手上前后会发生“变脸”。

　　此外，曹少山还指出开发商在合作中会不满意基金管的事多。他分析，因为开发商在前面实际操盘，对收益有很大的控制，但基金跟投资人融的钱是两年就是两年，多一天都不行。“说好三年投资的项目，前三年没有分红，第四年开发商赚大钱，这跟开发商没有关系。对我来讲，投资失败，我就失信于投资人。”他说。

　　作为最早探索房地产基金的房企之一，金地集团去年年底完成规模接近2亿美元的第二期募集，总裁黄俊灿在接受本报记者采访时表示，投资者对国内目前房地产市场的投资收益会有忧虑，因此如果现阶段再募集新的基金，难度还是挺大。此外，目前行业内的私募基金数量多，管理能力、专业水平出现了参差不齐的现象，金地也担心运作不好的基金会对行业造成影响。

　　监管缺位，驱使民间力量不得不先行作出努力。以高和投资、盛世神州为首的五家房地产私募股权基金作为发起单位，在博鳌论坛上结成首个人民币房地产基金联盟。该联盟拟在8月26日正式成立，附属于全国工商联房地产商会，目前已有20多家基金加入。

　　“已跟一些同行达成共识，考虑最近联合成立行业这方面的联盟和协会，在缺乏监管的时候，先依靠行业自身的监管和自律。”黄俊灿在接受记者采访时透露。