冯仑：要做商业地产的张艺谋 计划海外上市

　　正是因为冯仑站在未来安排今天的前瞻性策略，在地产调控的大环境下，万通早已开始了一系列的战略布局。

　　2011年4月，万通实业更名为万通控股，万通控股同时发布新战略，其定位于投资控股公司，作为北京资本规模最大的民营房地产投资公司之一，万通控股总资产近140亿元，拥有A股上市公司万通地产。其未来将倚靠＂立体城市＂和纽约＂中国中心＂等主体工程，着力布局大万通的未来。

　　主持人权静：万通应对的方法是什么？

　　冯仑：所以我们不做短期的应对，我们只做战略的跨越性的跳跃。比如说我们做立体城市，我们跟现在传统的房地产没有什么关系。

　　主持人权静：你觉得我不玩这一块市场？

　　冯仑：我们是做一个现代城市化的操作系统，而不是做房地产。然后我们适度的加大细分市场包括海外市场，我们加大商用不动产。为什么呢？商用不动产市场化程度还比较高，那么我们在这种情况下去调整。所以，最近我还比较轻松，事情很忙，就相当于打仗，你没有套在这个烂泥潭里，相反很主动。过去二十年每一家企业的生存很有意思，都有一个特点，都是你一招鲜吃遍天，得有一个瓷器活。如果说万科是因为均好性、专业性和价值观的正确，经理人文化，这是导致万科持久发展得非常好。潘总是营销导向，营销做得非常好。也有像中海，它的品质做得特别好，它是施工建设单位。从万通来说，一直是战略导向，战略领先的一个活法。经常会有一些蛙跳动作，如果说现在这样一个政策，我们几乎不受伤害。

　　主持人权静：其实那一块市场你觉得已经这样了，你就不玩了。

　　冯仑：没有啊，我们就把能做的还继续做，但是你也注意到，我们实际上最近参与，包括CBD投标，包括王府井投标，包括上海投标，实际上都是我们没有去在市场上竞拍简单住宅的地，为什么呢？因为我认为市场效率太低。

　　主持人权静：我看到你们也做了更多的转型，到商业地产持有型的物业，这是未来的一个方向？

　　冯仑：我刚才讲到我们参加很多投标，而且我们全部是用美国模式来做，用能力带动资金，用管理驱动商业物业的发展。其实这是整个核心，这些都跟过去有很大改变。我们在住宅细分市场，我们最近在办台湾那个项目，在台湾阳明山上，我们做了276套面向大陆客户的度假公寓，这就是一个很特别的细分市场。所以，我们就在全球去找这些适合大陆客户的，因为这边的政策会导致中产阶级……   

　　主持人权静：外流。

　　冯仑：转移一部分资产到境外，我们怎么样为这部分客户服务。这就是我们发现的一个新的细分市场。

　　主持人权静：因为你们开辟了地产的一个蓝海，不去在传统的红海上去拼。

　　冯仑：传统的东西，因为政府已经把它填满了，政府做了，因为政府现在不要说本来应该它做的，不该它做的它都做了。

　　主持人权静：如果你们去做商业地产的话，你们的优势又在哪里？跟传统在商业地产上做得非常好的品牌，你们又怎么样能竞争过他们？

　　冯仑：优势在哪里？这几次投标都看得很清楚，我们为什么总能中标呢？

　　主持人权静：为什么呢？

　　冯仑：我们三年前做美国模式，至少跟国内的这些同行比，我们在精细化、专业能力上，因为商用不动产是以运营为导向，不是以开发规模为导向的。所以，商用不动产是一个手艺活，在CBD有12个项目在竞标，这么多地产在竞标，我们的专业分非常领先。另外一个很简单，地球上最复杂的商用不动产我们都有做，纽约的世贸中心我们做了8年了，投资密度最高、安全挑战最大、环保挑战最大，在老城区里做。我们又和香港置地有了8年的合作，将近10年的历史。所以，在这种情况下，我们已经在商用不动产上非常清楚的掌握了它最核心的一个能力。我一直在想，让钱跟着你跑，就相当于导演加制片。张艺谋为什么不差钱呢？为什么很多烂导演差钱呢？因为他能创造价值，他有票房，有品牌。所以，我们现在要努力的方向就是要变成张艺谋这样的，在商用不动产里变成张艺谋、冯小刚。然后钱就跟着你走了。张艺谋出钱了吗在电影里？没出钱，但是他得到的权益金、制片费还有票房分帐，他在这个游戏中你仔细看都叫张艺谋作品，版权根本不是他的，版权是投资人的，打字幕的时候先把他打出来，张艺谋作品，出资人都最后一大片，电影结束上来这一串，那是出资人。

　　未来我们也是这样，如果万通在今后几年能够按照计划发展得很好，我们也就是万通作品，我应该是手艺活的钱，但是后面字幕里的一大串是别人，就是这样。全世界最好的商用不动产的地产商都是这样。所以，我们希望我们用七到十年完成转型。目前我们已经花了三年时间了，我相信再有五年到七年时间，我们应该转得很好。

　　主持人权静：未来万通的发展方向，你们会把多少的注意力放在海外？

　　冯仑：我在海外做的所有的项目都是卖给中国人的，所以我还是注意力是在中国，而且这个事情政府非常支持。你要走出去做这个，不需要30%的资本金，10%到15%就可以，政府就给你贷款。而中国走出去，政府的贷款利息才4%—5%。所以，现在我们整个金融政策也是鼓励境外投资，抑制你境内的发展。

　　主持人权静：会考虑在境外上市吗？

　　冯仑：我希望万通整体能够有一天在境外上市，上市的目的主要就是那边的效率高。

　　主持人权静：国内市场有这么糟糕吗？

　　冯仑：现在是一个极其难以确定，不确定性越来越大的一个环境。最近你看温州、广东中小企业倒闭很多。另外，整体社会的心理、舆论，社会氛围，都对于企业家做长期的预期是非常大的困难。