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华业通州一楼盘降价后毛利仍超50% 精装房滞销

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-20 04:01 来源: 每日经济新闻

  每经记者 叶书利 发自北京

  日前,华业地产旗下的旗舰楼盘通州华业东方玫瑰(微博),降价促销后获得预期市场效果,但《每日经济新闻》记者发现,该楼盘降价后,毛利率仍高达近59%。

  降价楼盘毛利仍高

  在房地产调控的强压下,北京通州楼市的楼盘签约率也一路探底。北京市房地产交易管理网上的统计数据曾显示,2010年10月至2011年7月12日期间,北京通州合计上市住宅房源达8525套,但同期签约套数为1887套,签约率仅22%,远低于全市超过40%的签约率。

  不过,在此期间开盘的华业地产旗下通州楼盘华业东方玫瑰,销售表现却不错。北京市房地产交易管理网上的数据显示,于4月24日拿到预售证并随后开盘的华业东方玫瑰,一次性推出A4、A5、A6、A7、A9五栋楼,共计1478套房源,截至10月18日,已成交589套,整体签约率约40%。除去A5的精装修楼盘,其余四栋预售均价在20000元/平方米以下的毛坯房的签约率达46%。

  湘财证券对华业东方玫瑰所作的一份调研报告进一步指出,华业东方玫瑰A4住宅楼,因开盘前蓄客情况较好,且户型以中小户型为主,导致开盘两日签约率便冲至近48%,A6、A7和A9住宅楼的签约率分别约33.03%、18.81%和67.87%。

  湘财证券在报告中认为,华业东方玫瑰能获得预期销售成绩,缘于8月份以来,华业东方玫瑰加大优惠促销力度,推出了8.1折、最低14500元/平方米的特价房营销。

  不过 《每日经济新闻》记者发现,华业东方玫瑰虽然采取了降价促销,但利润率仍然可观。截至10月18日,华业东方玫瑰已成交的589套房源,北京市房地产交易管理网上显示的成交均价为15693元/平方米,而湘财证券的研究报告指出,华业东方玫瑰楼面价约3465元/平方米,建安成本约3000元/平方米 (含利息费用),除去土地增值税外的总成本为6465元/平方米。粗略计算下来,除土地增值税外的华业东方玫瑰毛利率高达近59%。

  一位不愿透露姓名的业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时说,通州楼市自2009年后进入快速发展期,在此背景下,楼盘定价普遍出现非理性过高。而该楼盘8月推出的降价促销,幅度仅在10%左右,并未对高房价下的利润空间造成太大压缩,所以出现降价后毛利率仍较高。这位业内人士进一步指出,在地产调控背景下,市场上绝大多数楼盘仍存在降价空间,只是开发商面临的资金压力大小的问题。

  精装房截至目前零成交

  虽然华业东方玫瑰逆市取得良好业绩,但北京市房地产交易管理网上的数据显示,该楼盘4月27日开盘的A5精装修房,共计198套房源,截至10月18日仍无成交纪录。

  一位正准备在该楼盘A7楼买房的业主向 《每日经济新闻》介绍说,该楼盘配套并不完善,如周边公交系统不发达,离地铁也较远;楼盘周边的学校、医院、超市、银行等配套皆不令人满意。不过鉴于目前该楼盘毛坯房的预售均价在15000元/平方米,已比之前下降了近10%,所以准备此时出手购买,而该楼盘A5住宅楼精装修的房源,预售均价高达24000元/平方米,在这个地段实在太高。这位业主认为,如果以24000元/平方米在华业东方玫瑰买一套精装修房,还不如到北京四环边上买房,位置及相应配套都要好很多。

  对于这位准业主的观点,上述业内人士也表示赞同,精装修策略并非适合于所有的楼盘,尤其在目前加强版限购令强压之下,北京楼市回归刚需消费时代,大量投机投资需求被抑制。在刚需消费时代,鉴于刚需消费能力的特点,致使单价在20000元/平方米以下的房源,凭借价格优势,成交量有所上升。而精装修因成本上升,从而推高售价,致使定价可能偏离刚需购房者需求,华业东方玫瑰A5精装修住宅楼的滞销,24000元/平方米的定价,远高于目前该区域购房者的承受能力。

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