孙宏斌：房价降根本原因是开发商缺钱 基本面未变

孙宏斌：房价降根本原因是开发商缺钱 基本面未变
1.东山再起后的蜕变之路	2.危机和调控下高端楼市是最好卖的产品
3.年底和明年年初是拿地补血最好时机	4.力挺绿城 做信托不是风险代名词
5.控制现金流 做一流产品三流规模	6.北京房价降不了 一线城市地产无泡沫
7.顺驰是理想燃烧的年代 从未后悔	8.柳传志是我的导师 从不怨任何人

　　2010年10月7日，孙宏斌(微博)带领的融创中国终于登上了港交所的舞台。在融创中国上市之初，投行曾对孙宏斌表示：“我投资的不是融创，而是一个东山再起的故事。”

　　作为中国地产史上的传奇人物，相比于顺驰时代疯狂致死的规模扩张之路，归来的孙宏斌已不再是过去那个地产骇客。融创中国上市之初，孙宏斌就定下坚持高端精品的战略方针。一年后，他带着融创中国前三季度135亿的销售成绩出现在公众面前。曾经顺驰的教训，让再次涅磐重生的孙宏斌，对于融创今后的发展有着更深入的体会，也注入了更多的希望。

　　危机和调控下高端楼市是最好卖的产品

　　主持人：您有一句话，叫做说上市后遇到的调控为你们带来了发展机会。从现在来看，这个观点是不是有点太乐观了？调控有没有为你们带来发展机会？

　　孙宏斌：首先调控对房地产行业来说是好事，为什么？因为房地产在前些年尤其是07年、09年、10年，房价涨得太快了。房价涨得太快了，地价涨得也快，银行贷款风险也越来越大，这样下去，对所有各方都不好，对买房人不好，对银行不好，对开发商也不好。这样继续下去，这个行业的风险越来越大。所以我说调控对房地产行业是一个好事，会让这个行业变得健康一些。其次，调控对我们企业也是好事。因为我们的产品品质好，所以销售受到的影响相对小一些。项目卖得好，现金流就好。另外我们土地储备相对比较少，买地的机会也好一些。所以我说调控对我们的企业也是个机会。

　　主持人：您刚才说产品和销售，我特别想跟您讨论一下今年的销售业绩，我们知道截至目前西山壹号院已经是今年销售冠军了，有20个亿，从目前的数据来看。

　　孙宏斌：不是今年的销冠，是第三季度的销冠。

　　主持人：就高端市场来看，您觉得受到调控的影响有多大？

　　孙宏斌：每个项目都会受到影响，高端项目当然也会受到影响。

　　主持人：相对少一些吗？

　　孙宏斌：北京的限购政策尤其严格，因为限购所以买房人会惜购，因为每个家庭只能买 两套房，但是北京很多有购买能力的人比如买我们产品的人，很少只有一套房，都有两套甚至更多，所以他要买我的房子，就要卖掉一套，或者两套，才能买，所以他会非常谨慎的去选择一个地点比较满意、品质比较好、环境比较好的项目。所以在这种情况下，像我们这样品质好、地点好、产品满意、环境好的项目，销售受到的影响会小一点。

　　主持人：政府同样也出台了限制发行高端项目许可证的做法，您觉得这个做法对于市场，尤其是高端市场有多大的冲击？

　　孙宏斌：我觉得冲击不大，因为政府总的来说在销售许可证这块还是比较理性的，还是在看市场，没有说愣把你的价格往下压，比较理性、比较合理，所以我觉得影响不大。我想没有哪个开发商拿不到销售许可证，可能会慢一点，时间长一点，但是不会拿不到销售许可证。

　　主持人：我们知道融创的定位是走高端路线，这点大家都看到了，这样一个高端的定位，是因为刚才我们讨论的调控、限购的影响？还是说是一个长远的战略决策？

　　孙宏斌：其实我们一直在坚持高端精品战略，这主要是跟我们对市场的判断有关。因为不管做什么行业做什么生意，总要有一个定位，不可能针对所有的客户，我们的选择还是基于我们对这个市场的判断。

　　主持人：您不会觉得高端市场规模不够大吗？

　　孙宏斌：高端市场的规模其实很大，因为这部分客户购买力很强，而且高端市场受政策波动和受宏观调控的影响也比较小，因为这部分客户都有自己独立的判断。

　　主持人：你的意思是高端产品比中低端产品在危机当中是更好卖的一种产品。

　　孙宏斌：是的，因为购买高端产品的这部分客户，房产在他的总资产中占的比重比较小，而且他对价格没有那么敏感，他对地点、环境、品质、归属感更看中。

　　主持人：您刚才说到的高端，是在产品层次上的划分，在地域上的划分，融创也有你们的思路，你们把战线放在北京、天津、重庆和苏南这几个特定的地区，为什么只是聚焦在这几个地方呢？包括上海你们都没有涉及？

　　孙宏斌：我想有三个原因，第一个原因是你为什么要去那么多城市发展：我在04年，顺驰在香港上市的时候，一直给投资者解释，为什么当时我们要去那么多城市，我当时说，因为中国的每一个城市的房地产都处在不同的阶段。我们在这么多城市发展是为了让我们有一个更好的投资组合。

　　主持人：现在为什么看法变了？

　　孙宏斌：看法没有变。还是为了控制机会成本，但是要有一个好的投资组合。我们这四个区域就足够了，有一线城市，有二线城市，有三线城市，也有四线城市，比如宜兴、江阴、张家港、昆山、常熟等都是四线城市。这几个区域加起来总量也很大，人口加起来有9700万，每年开发量超过1.1亿平方米，总量也足够大。

　　第二个原因，每一个开发商现在的资源都有限，现在的地也贵，每年最大的开发商也只能买几百亿的地，所以没有必要去那么多的城市去找机会。

　　第三个原因，因为我们在这几个地方做了很多年，比如在天津，我们已经做了17年，我们当时也是进入北京最早的开发商，在重庆、无锡都是03、04年进去的。我们对这些城市的理解、对市场的理解、对客户的理解，要深得多。

　　另外就是团队，团队做了这么多年，大家能力提高了很多，磨合得也很好。所以这几个原因让我们觉得聚焦在这几个地方就够了。

　　主持人：未来会有区域扩张的计划吗？说到这几个地方，比如北京，大家觉得市场很不好做，因为北京是调控最严厉的一个城市，重庆又是房产税的先头部队，最早会在那儿开征，区域扩张的计划会有吗？

　　孙宏斌：没有扩张计划，我们还是坚持在这几个区域做，为什么呢？先说北京，中国如果说最看好哪个城市，第一个肯定是北京。

　　主持人：各地的人都想到北京买一套房子？

　　孙宏斌：北京确实受调控的影响比较大，比如北京的限购是最严厉的，为什么？是因为需求太多了，涨得太快了，中国很多人都想在北京买套房子，不是因为北京风景好，而是因为北京有发展机会。北京的房地产空间还很大。这是北京。

　　主持人：还是会坚持这几个区域。

　　孙宏斌：天津，会是今后发展比较快的城市，滨海新区作为一个新区来说，是一个新的经济增长点，它比别的新区的优势就是有庞大的产业支持。重庆是一个城市化进程很快的城市。苏南是经济总量很大的地区，经济很活跃，有钱人也特别多。所以这些地方都是我们精心挑选的。

　　年底和明年年初是拿地补血最好时机

　　也许“东山再起”对孙宏斌而言，早已是平常事。1990年，从清华毕业不到3年的孙宏斌凭借过人的商业天赋成为联想少将，1994年，出狱后的孙宏斌创建顺驰，从地产中介起家，做到能与万科“叫板”的地产巨头。尽管后来顺驰因为疯狂扩张而最终导致资金链断裂，但是在过往二十多年的商战生涯中，犀利的眼光、过人的胆略，一直是孙宏斌身上显眼的标签。

　　孙宏斌曾在上市之后坦承，自己一直是房地产行业里犯错最多、吃亏最多的，但获得经验教训也是最多的。与当年顺驰追求速度和规模截然相反，在融创的经营上，孙宏斌始终把现金流的管理作为企业发展重中之重。

　　主持人：刚才我们说到产品和区域的问题，您刚才也提到了拿地的问题。现在在调控当中，很多人也在认为，也许现在正是一个拿地补血的一个好时机，您觉得现在是一个拿地的好时机吗？融创这方面计划是什么？

　　孙宏斌：因为我们在年初的时候就一直在说，今年年底肯定是一个拿地的好机会。原因就是上半年政府对保障房用地供给力度要大一些，商品房大部分都在下半年推出，供应量肯定是比较集中。另外下半年年底开发商资金链也会非常紧，年初的时候开发商不缺钱，因为去年房子卖得挺好，贷款去年也贷得不错，但是随着时间的推移，到现在开发商的资金已经有点紧了，继续往下走，包括今年年底、明年上半年，资金都会非常紧。所以今年下半年，包括明年上半年，都是一个买地的好时候。

　　主持人：您觉得好时候是因为别的开发商资金链没钱了，这时候你们有钱吗？

　　孙宏斌：不是所有开发商都没钱，但是有部分开发商肯定没钱。今年媒体老说所有开发商资金都紧，或者都有问题，其实是不一样的，有一部分开发商挺好，有一部分开发商就很紧张。

　　主持人：你们是属于第一种。

　　孙宏斌：肯定的，因为我们的销售目标肯定会按期完成，或者会超额完成，我们融资也比较好。

　　主持人：融创中报的净负债率达到90%，所以业内也有人说，其实融创的负债率还是蛮高的。

　　孙宏斌：我们净负债率是高一点，但是要综合看这事，我觉得房地产行业的主要问题是杠杆率高，负债率只是杠杆率的一部分，不能说明全部问题。

　　主持人：您给我解释一下杠杆率和负债率有什么区别？

　　孙宏斌：房地产行业的问题是杠杆率高。杠杆率由三部分组成，第一部分是预售款，预售款是在资本结构里面占的比重最高的，是杠杆率里边最重要的。第二部分是应付土地款，应付土地款是很刚性的负债，但是不在资产负债表里面，这是很大的问题。第三是负债率。这三个加起来。你要看一个企业的风险，主要是看杠杆率，负债率只是杠杆率的一部分。

　　主持人：你们前两部分做的还不错。

　　孙宏斌：我们预售做得非常好，我们的应付土地款一分都没有，全部付清了。所以我们的负债率虽然高一点，其实现金流是安全的。在组成杠杆率的这三个部分里面，影响最大的是销售，有的企业资金很紧的原因是因为销售的不好。如果销售的不好，即使负债率很低，风险也还是很大的。其次重要的是应付土地款。负债率排在第三位。要看一个企业是否安全，这三个方面要综合来看。

　　主持人：您刚才说到融创的应付土地款一分钱都没有，都付清了，是不是跟你们关于拿地规模的控制有关？

　　孙宏斌：控制土地应付款是风险控制很重要的方面。我们的做法是必须有钱才去买地。土地款付清了之后风险就会小很多。如果你要买20亿的土地，你就应该有20亿的资金，如果你只有10亿，然后10个亿要等着卖房子的钱来付，那风险就很大。

　　主持人：接下来会大规模拿地吗？

　　孙宏斌：不会，我们会量力而行。首先要保证现金流是绝对安全的，其次要买的地是好地。在这种市场情况下机会会多一点，我们会挑符合我们自己战略的地，我们喜欢的地，价格还要合适。

　　力挺绿城 做信托不是风险代名词

　　近日来，深耕高端地产17年的绿城中国，资金链濒临断裂的传闻沸沸扬扬，自“海航以30亿元求购绿城”的消息传出后，业界又疯传“银监会调查绿城有关信托项目”；9月28日，绿城被认为“将主动退市”；到了10月初，绿城掌门人宋卫平放言“大不了一降到底，退出房地产界”。在不到半个月的时间里，绿城中国的总市值蒸发了30亿元。业界纷纷质疑，高负债和高杠杆率的绿城集团会否成为当年的第二个顺驰。

　　主持人：从刚才您一连串的叙述当中，我有一种特别强烈的感觉，这是一个非常稳健的计划。说到相反的例子，今年有一个非常不稳健的企业，最近也是大家非常关注，那就是绿城的危机，跟你刚才描述的状况完全相反出现危机的企业，对于绿城的情况您怎么看？其实业内有评论说，绿城是不是当年第二个顺驰？

　　孙宏斌：绿城和当年顺驰的情况完全不同。绿城的产品是中国最好的产品，也是我们学习和追赶的榜样。绿城没有大家说的那么困难、那么危机。大家觉得绿城有风险，就是因为它做了几笔信托？其实信托不是风险的代名词，上半年能做成信托是好事，不是坏事。另外绿城手上有900亿的存货，如果降价肯定能解决问题，降一点可能效果不大，但是降多的话肯定能卖出去。如果价降30%的话，我也会买，因为它的产品很好。所以绿城肯定跟顺驰不能相提并论。

　　主持人：说到绿城的情况有一个非常重要的现象，就是因为它在香港上市，所以牵连了很多其他在香港上市的房地产企业，您觉得这方面影响会有多大？

　　孙宏斌：我觉得这不能怪绿城。境外投资者看中国都是自上而下的，先看中国怎么样，再看这个行业怎么样，再看企业。他现在认为这个行业风险很大，所以这个行业的股票都在跌，跟绿城没有关系，不是绿城的事。当然，也不能排除有些机构通过绿城这个信托事件来做空中国的房地产。

　　主持人：您刚才说到信托的问题，我们注意到其实在融创的融资当中，在今年3月份跟信托相平行的另外一个债券的发行也是意外的终止了，债券这方面的融资未来的前景会怎么样？

　　孙宏斌：当时我们发债，包括今年做的一些信托，主要还是基于市场判断，我们今年其实从年初来说就一直不缺钱，所以不管发债也好，还是做信托也好，都是希望在年底的时候有机会去做土地储备、做发展。

　　不追求速度和规模 做一流的产品三流的规模

　　主持人：孙总，我们知道融创的上市是在2010年10月，刚好赶上国家堪称史上最严厉的宏观调控政策。调控对融创的上市有什么样的影响？

　　孙宏斌： 07年年初雷曼给我们做了第一笔投资，07年下半年雷曼、鼎晖和新天域给我们做了第二轮投资，07年年底我们实际上就启动上市，但08年因为金融危机，就先停了。09年我们上市没有成功，原因是正好在年底又赶上一轮调控。去年我们在上市过程中，9月底的时候又出来新的一轮政策，所以我们整个的上市过程都是在调控的过程中。去年我们能够在香港成功上市，投资者看中的还是我们的团队，看中我们的发展潜力。从上市到现在，股票跌了很多，这是谁也没有想到的。我们的素质挺好的，当时上市价也挺低的，但是还是跌那么多。

　　主持人：后面会怎么样？您有什么期望和想法？股价，您觉得这不是人为可以控制的。

　　孙宏斌：对，我现在已经不看股价了，现在股价跟企业的基本面没有关系。其实从我们上市以来，业绩都非常好，09年上市时的承诺都达到了，10年我们的承诺也兑现了，在今年在这种环境下，我们的承诺也一定能够实现。我们能做的就是把我们自己的业务做好，把我们的承诺兑现。

　　主持人：上市的那一刻应该是最激动的。

　　孙宏斌：也没有，上市很重要，但也没有那么重要。好企业上市还是好企业，烂企业上市还是烂企业，上市的烂企业很多，不上市的好企业也很多。上市只是我们一个新的起点，让我们会有更好的发展。

　　主持人：上市的那天晚上庆功酒有喝醉吗？

　　孙宏斌：那天喝的是挺多的，喝醉也是应该的。

　　主持人：说到上市也有一些故事，很多人很好奇，比如说你刚才提到的贝恩，融创是贝恩在中国唯一注资的一家房地产企业？

　　孙宏斌：融创是贝恩全球投的唯一的房地产企业。

　　主持人：为什么你可以让他成为你全世界投资的唯一一家房地产公司，看重的是什么？

　　孙宏斌：贝恩是全球最优秀的私募基金，我想他们看中我们的，一是我们的团队，他们认为我们的团队有难得的经验和教训，有长期的合作经历，有激情；二是看中我们的发展潜力，他们对我们的发展前景看好。

　　主持人：您刚才提到了发债和信托是融创融资的两条腿，这两条途径您怎么评价？我更想多问一句是，之前我们也做了很多开发商的采访，其中我在问到张欣女士的时候，她当时谈到国内的整个银行系统对于开发商的开发贷利率已经非常之高了，但是钱是长腿的，是会跑的，可以通过在香港上市，到境外资本市场上去融资，包括信托带来的民间资本的介入，也是非常强大的一个渠道。在您心目当中，在调控之下房地产企业的融资，您觉得解决之道在哪里？

　　孙宏斌：我觉得现在这两条路都很难走，因为现在整个债市场都不太好，不光是对房地产，对所有的行业都是这样的，这个窗口现在基本是关着的。信托现在也很难，银监会对信托的发行管理都更加严格，所以，甭管哪个企业能发成债的，或者做成信托，都是好事。因为这种市场情况下，虽然利息高一点，成本高一点，但是钱更值钱了。所以说现在开发商管理现金流最主要的还是做好销售，现在债券市场是关着的，信托管理很严，银行额度很紧，只有销售自己控制得了。

　　主持人：无论是信托还是债券，最原始的开发贷款，都是特别难。

　　孙宏斌：包括客户的按揭贷款。

　　主持人：包括按揭都很难。卖房子也不是说你想卖得很好，就能卖得非常好。最近我们观察到一个现象，我和我周围得很多朋友几乎发现这一段日子以来，每天手机上都能收到房地产楼盘广告的垃圾短信，很多人在说，当你频繁收到这种短信的时候，就证明开发商日子已经很难过了。

　　孙宏斌：对，这是肯定的。卖房子确实很难，但是我觉得要把房子卖好，不是说今天做功课发多少短信就能解决的。其时，从买地那天就决定了，你的地买的好，成本低；从做产品那天就决定了，你的产品做得好，品质做的好才可能现在销售得好。不是说你现在着急了，加大广告力度，加大短信力度就能做好销售的。

　　主持人：临时抱佛脚。

　　孙宏斌：不管用。而且今年的销售更面临前所未有的复杂，是因为限购、限贷，你不是没钱，你有钱也不能买，没钱的人贷款也贷不了，所以今年的情况比过去要难，过去降价就可以了，现在降价也不行，又有限购。

　　主持人：有钱人也买不了。

　　孙宏斌：没有购买资格。

　　主持人：您说到这么多难或者市场状况不好，但是从你的叙述当中还是听到您对于融创的市场还是很有信心的。我特别想问你的是，怎么样去平衡，刚才我觉得您的稳健是让我特别印象深刻的，在扩张的速度跟资金链的安全等等一系列因素当中，你是怎么平衡这个问题的？

　　孙宏斌：其实没有什么可平衡的，我们现在肯定第一要把产品做得特别好，第二要把现金流管得特别好。在现金流稳健的情况下再买地，对我们来说其实不存在平衡的问题。

　　主持人：不再追求速度和规模了。

　　孙宏斌：是，我们肯定是不追求速度和规模了。我现在对我们的状态很满意，因为我们的产品肯定是一流的。因为我们项目比较少，我们也非常下工夫，我们也很努力，所以产品做的特别好。在规模上，我们应该算三流的，但那不是我们追求的目标。我们现在追求的是做高品质的产品，提供高品质的服务。产品做好了，发展是必然的。

　　主持人：其实规模是三流的，并不是你当下特别在意的。

　　孙宏斌：因为把产品做好了之后，自然规模会发展的。尤其这个行业里面我不觉得规模有多重要，我经常把这个行业与投资行业比较，有两个特点比较像。投资行业的第一个特点是，第一个项目挣钱不等于第二个项目挣钱，第一个项目挣了，第二个项目亏了很正常。第二个特点是投资行业投一个项目挣的钱，不一定比投十个项目挣钱少，你从来没有听投资行业说市场占有率。

　　主持人：这个思路跟顺驰的时候很不一样。

　　孙宏斌：是的，学习了，进步了。

　　北京房价降不了 一线城市地产没有泡沫

　　主持人：接下来我想跟你谈谈关于当前宏观调控之下市场的走势会怎么样。其实谈到当前的调控的时候，我反复听到一个比喻是说，现在是因为刚性需求被约束住了，这样的约束会一直延续下去吗？有一天这个约束释放的时候，市场是否会出现一个报复性的上涨？

　　孙宏斌：是，肯定的。

　　主持人：所以就是说在这样的逻辑之下，未来房价还会有一个暴涨的过程，商品房？

　　孙宏斌：政府应该让保障归保障，市场归市场，高端市场应该放开。有钱人愿意买贵的，你不让他花钱，就应该让他去花钱，去消费。如果保障房的量能上来，让收入很低的老百姓能够有个保障的话，高端市场应该放开，这是发展房地产行业必然的、必须的。

　　主持人：你说的该放开的，商品房市场政策放开、松动是必然的，但是当前来看，您觉得政策调控的下一步走势会怎么样？现在就会放开吗？还是会进一步从紧的趋势？

　　孙宏斌：别指望现在的房地产行业的调控政策会在短期内有改变。如果现在就放开的话，可能会前功尽弃。持续的时间长一点，让政府从容的去调一些别的东西，等放开了之后，希望市场没有那种报复性的反弹。

　　主持人：比如政府调些什么东西？

　　孙宏斌：比如增加供应量，你先通过现在的手段，现在的措施把房价控制住，然后增加供应量，等你放开这个市场的时候，会表现得比较好。因为市场最终还是因为供求关系决定的，但是每一次的宏观调控其实都是供应量减少了。

　　主持人：所以适得其反。

　　孙宏斌：如果现在放开的话，反弹是肯定的，像你说的刚性约束下，把供应量加起来，可能你再放开的话，影响就没那么大了。

　　主持人：你觉得做了吗？据你的观察。

　　孙宏斌：我没看到。

　　主持人：其实任志强也跟您有一样的观点，他说现在的调控政策根本没有解决根本的供需矛盾，他觉得应该解决根本的政策是中国的土地政策，其实之前的那么多年，中国土地政策一直是采取招拍挂这些的政策，您对这个政策应该是非常熟悉了，因为当年顺驰的扩张也跟这个政策密切相关，现在你觉得中国下一步的土地政策应该往哪里去？

　　孙宏斌：招拍挂不是问题，而且招拍挂是应该坚持的，问题是你要把更多的土地供出来，要解决的是，比如说土地指标，18亿亩耕地的红线等等。

　　主持人：那供地少背后根本的原因是什么？是地方政府的利益所在？

　　孙宏斌：土地制度的改革牵涉到各方利益，是一个很复杂的事，但这是必须做的事。

　　主持人：您对这个有多大信心，觉得中国的土地制度？

　　孙宏斌：现在还需要一个过程。

　　主持人：刚才一系列综合的分析，似乎对于房价长期来看的降价跟你的逻辑好像不是很有信心认为未来有可能会降。

　　孙宏斌：长期来说没有可能降的。今年一定会降，不是因为供需关系发生变化了，不是基本面发生变化了，是因为开发商资金链紧，他缺钱，活不下去了，一定会降的，是因为钱紧，不是因为供需关系，基本面没有变。

　　主持人：根据您的分析，您认为未来不可能降，而今年会降，反而今年成为了一个买房的好时机。

　　孙宏斌：肯定的。

　　主持人：如果我们给我们的观众，想买房或者对房地产市场特别感兴趣的人一个具体的建议和指导的话，您会建议他们今年买房吗？

　　孙宏斌：我会的，我的建议是如果你要是自住的话，你就可以买了，为什么呢？该降的今年会降的，不该降的是不会降的。如果你是自住的话，是个时候。如果投资的话就算了，投资的话就买融创股票，因为我们股票很便宜，或者买绿城的股票，绿城股票也很便宜。

　　主持人：说到房价的时候，很多老百姓还是认为泡沫是很严重的，你觉得有多大的泡沫？

　　孙宏斌：我不认为有泡沫，中国很大，不同的地方太不一样了。我不认为中国的房地产有泡沫，我觉得它有问题，它需要调整，尤其是结构性的或者是政策性的，但我不认为它有泡沫，而且现在的政策其实在挤压泡沫。另外泡沫在经济学上就没有判断标准，而且有一点泡沫也不见得是坏事。

　　主持人：如果给一个标准的话，您觉得北京的房价如果降多少就算是没有泡沫，有这样的答案吗？

　　孙宏斌：看长一点，北京的房价降不了，真的。

　　主持人：所以北京的市场您觉得没有泡沫。

　　孙宏斌：没有。

　　主持人：如果延伸到二三线城市或者再往下到四级城市呢？

　　孙宏斌：那有可能有，因为如果在二三线城市的话，房价一定不能脱离老百姓购买力，脱离购买力的话一定会惩罚你的。但是北京的房价用购买力算不出来。

　　主持人：没法算。

　　孙宏斌：没有人会算，现在不让外地人买了，我觉得北京的限购会持续的时间长一点，要放开的话，房价更难控制。

　　主持人：所以关于调控，我最后再想问你一个最后的问题，这个调控的政策到底什么时候会停？

　　孙宏斌：短期内不会。

　　主持人：多短？

　　孙宏斌：至少一年，我们跟自己说，我们要做好长期准备。对开发商来说，不要有短期调控政策会改变的期望。

　　主持人：这么说吧，当出现什么样的因素的时候，您觉得政策的松动就具备条件了？

　　孙宏斌：有两种情况，可能政策会松动。第一种情况是经济滑坡特别厉害，比如欧洲的问题影响到全球影响到中国，中国经济恶化得厉害。第二种情况是保障房的量上来了，让老百姓基本满意了，也可能会松动。

　　主持人：第二个可能性你觉得大吗？跟现在的保障房建设的状态？

　　孙宏斌：短期不大，必须要有一个过程。

　　顺驰是理想燃烧的年代 重来我还会和当年一样

　　主持人：刚才这么多分析，尤其说到融创当前政策的时候，我听到很多基于以往的经验，基于以前顺驰的一些经验，或者教训，所以接下来我也特别想跟您探讨关于当时在顺驰的时候，你得到究竟是哪些经验和教训，对今天的发展产生的影响。比如您刚才谈到的资金链的问题，现在是您特别去谨慎对待的问题，当年顺驰觉得它的问题是出在资金链上吗？

　　孙宏斌：对，我们从顺驰主要吸取两个教训：第一个教训是现金流管理。顺驰出问题后，我一直没有为顺驰做过辩护，别人说什么就是什么，我觉得出问题就是出问题，不能找任何借口。但是实际上顺驰的很多管理、理念都是非常先进的，都是很多企业在学习的，存在一些问题很正常，能慢慢解决，但是现金流的问题无法解决，现金流出问题了会带来其他很多的问题。第二个教训，是我们不需要在那么多城市做，进入的城市太多了，其实管不好的，我自己认为是一个很努力的人，也是很聪明的人，但是我确实管不了那么多城市。因为房地产行业跟别的行业不一样，每一个重要决策都在当地做的。比如买地，做定位，做规划，做产品标准。所以我们就精心选了北京、天津、重庆、苏南这几个地方做。

　　主持人：关于资金链的问题，我想大部分人是比较认可的，但是关于是不是要聚焦在特定的区域，会不会有人反驳你。

　　孙宏斌：肯定的。

　　主持人：说你看万科全国都有，也做得挺好。

　　孙宏斌：战略就是选择。战略可能没有对错，你可以像我们这样选择，聚焦在几个区域，也可以选择就在中国做，也可以选择在全球做，没有对错。

　　主持人：说到资金链，我听到一个非常有趣的关于资金链的比喻，比如说桶和盖子的关系，比如一个桶上只盖一个盖子，可能就太保守了，你可能两个桶共用一个盖子，来回倒可能也可以，可能扩大到三个桶也是可以的，但是如果十个桶只有一个盖子，那肯定是倒不过来了。如果当年的顺驰你觉得是一个多少桶多少盖子的关系？

　　孙宏斌：我觉得这个比喻不恰当，有多少桶就应该有多少盖子，少一个盖子都不行。至于盖子怎么来的不重要，是你的钱还是你借的钱还是你卖房子的钱不重要，但是每个桶都要有盖子，没有盖子就有问题了。我觉得最恰当的是，利润多少关乎你活得好不好，现金流出问题是关乎你的生死，现金流确实是关乎生死的事。

　　主持人：说到利润，现在利润您怎么看？

　　孙宏斌：利润？

　　主持人：还会以牺牲利润去追求规模吗？

　　孙宏斌：我们现在不追求规模，但是对任何一个行业、任何一个企业，利润都很重要，它是你生存发展，是股东满意的根本，是最重要的一个东西。

　　主持人：当时在顺驰是否把规模看得比利润更重要？

　　孙宏斌：说实话，我没有认为规模比利润重要，只是通过扩大规模，希望有更多利润，是一个途径的事。

　　主持人：当时规模是放在利润前面的，如果是优先的话？

　　孙宏斌：是的。

　　主持人：我们也看到报道说，后来接手顺驰的香港路劲基建，有个评价说，顺驰的失败不源于资金链，而是源于管理，您听说过这句话吗？

　　孙宏斌：我没有听过，如果说过那是胡扯，他们的管理比顺驰差远了。

　　主持人：说到顺驰的管理，我们也听过顺驰有“夜总会”这样的说法，经常晚上开会到很晚，这是当时管理的风格吗？

　　孙宏斌：现在也加班。

　　主持人：现在还是“夜总会”？

　　孙宏斌：“夜总会”说明我们很努力。我想任何一个行业，任何一个企业或者任何一个年轻人，一个员工都要努力，不努力就没有发展，尤其年轻人。我对年轻人唯一的要求，尤其是新来的员工，唯一的要求就是你得努力，能力有高有低，但你得努力，你不努力就没有发展，努力是必须的，这是最基本的要求。但是我们现在更多的是在把产品做的更精益求精，更精细。把产品做好，更需要花工夫，更需要努力。这是任何一个优秀的企业都必须的，没有看到哪一个企业员工很悠闲，企业发展的还很好。

　　主持人：如果总结那个时候的顺驰，有人这样评价，认为可能那个时候的孙宏斌有一个大跃进式的扩张，认为可能你心里有一个大的想法，对于规模会更加看重，利润并不那么看重，这是你当时的一个心气儿吗？

　　孙宏斌：不是，我觉得依我的性格再回到那时候还会那样，因为我认为做一个企业也好，做一个人也好，首先得有理想，为了这个理想去努力，去冒一些险是必须的，也许成功，也许不成功，那又怎么样呢？

　　主持人：也就是说如果今天的你放在当初还会做同样的事情？

　　孙宏斌：对。

　　主持人：有的时候理想之下，先驱和先烈可能就是一步之遥。

　　孙宏斌：人到最后都得死。我一直说人应该什么时候干什么事儿，年轻的时候就应该努力、冒险，像我现在的年纪就应该稳健一点，安全一点。什么时候干什么事儿很重要，年轻的时候像老头一样稳重，活着也没有什么意思了。为什么我心态一直特别好，就是你一定要知道你所有的路都是自己选的。成功也好，失败也好，结果都得认。甭管做先驱、做先烈都不会觉得有什么遗憾，做先烈也比浑浑噩噩过日子强。

　　主持人：当时既然是自己的选择就不会后悔？

　　孙宏斌：这个问题我从来不后悔。我非常自豪的有两点，一是这些年我改变了很多人的命运，很多人，原来没有干过房地产的，现在发展的很好；第二点是我这一生很精彩，甭管碰到多少困难，甭管失败过几次，我觉得我过得很精彩。天天的九点上班，五点下班，有什么意思？

　　主持人：你刚才说到你这个人从来不会后悔，包括在顺驰低价出售的那一刻也没有失落跟后悔吗？

　　孙宏斌：我没有觉得失落，我还真没有这个感觉。很多人不相信，很多人问我哭过吗，我说没有，我为什么要哭呢？所有的决定都是你的选择，走到这一步也是你的选择，你为什么要哭呢？我是个心态特别好的人。

　　主持人：我听说媒体写过一个故事，当时你一个人去唱卡拉OK，在KTV里面唱《一无所有》这首歌。

　　孙宏斌：这首歌中国有卡拉OK我就一直唱，那时候在联想，我的部门在联欢会上就唱，这首歌我们唱了很多年了，八十年代的时候刚出来的时候一路唱下来，我就会唱这一首歌，每次去卡拉OK都唱。

　　主持人：有这样的说法，其实我也有想，这个时候的孙宏斌之所以那么从容的说顺驰的故事是因为今天有另外一个东山再起的故事，如果没有后面这一段的话，再说前面这一段的时候会不会不一样？

　　孙宏斌：肯定不一样。但是如果没有融创的故事，还有别的故事，我会努力的，一直努力到成功。

　　主持人：为什么您心态这么好？天生的吗？

　　孙宏斌：有一部分吧，跟性格有关系，有一部分跟经历有关系，经历了很多事儿之后想的更开了。

　　主持人：经历也是一种财富。

　　孙宏斌：肯定的，没有人愿意经历那种不愉快的事情，没有人愿意经历九死一生的事情，没有人愿意失败，但是当你经历这些事儿的时候，你一定要把它变成财富，变成好事。

　　主持人：让我特别惊讶的是你刚才说如果让你重新选择当年的做法还会做一样的事情，就像可能年轻人知道明明是弯路，但是如果让他重新走的话，还会走那条路？

　　孙宏斌：因为你让我回去我还是很年轻啊。

　　主持人：现在选择就不会了？

　　孙宏斌：对，现在我做的事情已经不是那样了。

　　柳传志是我的导师 从不怨任何人

　　主持人：还有一个特别有意思的关于以前的判断，是说当时联想之后你创业做了顺驰，顺驰之后又创业做了融创，你是一定要做创业的人吗？

　　孙宏斌：不是，没有人愿意总创业。但是这种精神是必需的，很多人失败以后不能重新站起来，不是因为别人，是因为自己把自己打败了。人必须有这种精神，叫创业家精神也好或者企业家精神也好，这种精神很重要。

　　主持人：刚才您说的我听到的都是坚强的一面，但是在那些时刻就没有脆弱的一面吗？

　　孙宏斌：脆弱？！我想每个人都有想不开的事，要自己去平衡，必须要想开。

　　主持人：那您怎么经历这个过程的？

　　孙宏斌：第一，你得知道人生就是不断的在选择，你做了选择以后有可能成功，也有可能失败。成功的时候，你当然高兴，失败的时候你要认，如果认了，你的心态就好了。第二，你要知道所有人最后都是要死的，结果重要，过程也很重要。过程精彩，也很值得自豪。虽然你可能暂时失败了，但是你过得很精彩。这么想，你心态也会好。

　　主持人：这种劲是从哪来的呢？

　　孙宏斌：有性格上的，有的人天生就是有激情的，像我，我说我80岁也这么有激情，这个跟天生有关系，另外跟追求有关系，有理想了就有劲了，你要说推着走的话，过几天就没有这个劲了。

　　主持人：您的理想是什么？

　　孙宏斌：我觉得理想是什么不重要，但是必须要有理想。比如说小孩子，说长大要当科学家，要当主持人，要当什么并不重要，重要的是现在要把书读好，你要是不把书读好，永远实现不了你的理想。对于每个人，对于我也是，要有理想，但更要脚踏实地要把现在的事情做好，理想是会变的。

　　主持人：现在40多岁的孙宏斌的理想是什么？

　　孙宏斌：我现在的理想就是把企业做成产品最好的企业，希望我们的产品可以传世。

　　主持人：你相信命运这一回事呢，有人说你有一点点背儿，06年把顺驰卖掉之后，07、08、09年形势一片大好，07年融创要上市的时候又遇到金融危机？

　　孙宏斌：运气这个事情肯定是有，但是我从来没有觉得自己点背，我觉得运气挺好的，因为我总能得到支持和帮助。我从监狱出来以后，有联想柳总和中科集团支持我去创业，顺驰转让后做融创又有雷曼支持我，后来又有鼎晖和新天域加入，雷曼出事后，又有贝恩和德银支持我们。我们上市的过程虽然很曲折，但是毕竟还是成功上市了。我一直觉得我自己的运气挺好的。

　　主持人：您提到规模，我突然想到一个问题，顺驰03、04年的时候，那个时候的规模几乎和万科相当，但是现在的差距就很远了，那时候你应该是有超越万科的资本。

　　孙宏斌：现在我们追求的是高品质的产品。

　　主持人：目标发生了变化。还有一点，我们读到当年你的很多的故事，当融创上市的时候资产的价格也做了很大程度的让步，是不是到后来的孙宏斌已经学会仁忍和让步了？

　　孙宏斌：是的，我年轻的时候血气方刚、刚愎。随着时间的推移，你会变得平和、从容，变得有智慧，这是必须的。

　　主持人：所以现在提到跟万科的差距也没有什么？

　　孙宏斌：我觉得没有什么差距。

　　主持人：规模上。

　　孙宏斌：我们不比规模。

　　主持人：刚才您跟我聊的过程当中反复提到的牢狱之灾和顺驰的失败，这是您在目前的人生当中比较大的两个挫折，会给您留下对以后什么样的影响？

　　孙宏斌：主要的收获有两个。

　　主持人：经历牢狱之灾的时候是多大？

　　孙宏斌：27岁。一个收获是你碰到任何困难的时候心态都会特别好，你会想到你经历过比这更难的时候，你会不怕困难，不服输。第二个收获是你做事还是做企业，会更多的依靠常识，常识是最重要的。现在的很多问题，常识已经变得不常了。

　　主持人：你讲这个故事我突然想到一个人，柳传志柳总，作为把你送进监狱又帮助过你的人，你对他的心情会很矛盾吗？

　　孙宏斌：没有，我觉得发生那些事情好像是必然的，因为柳总的性格，因为我的性格，再回头走一遍还会是这样，我不会有变化，柳总也不会变化。在联想的时候我学到很多东西，那么年轻有那么大的舞台，很不容易。出狱后柳总又支持了我。所以柳总对我来说，导师的那种感觉更多一些。

　　主持人：所以你没有怨？

　　孙宏斌：我从来不抱怨，我觉得甭管怨谁你自己都会过的不开心。

　　主持人：今天您反复提到了性格，您觉得过去到目前为止四十多年，无论是好的还是坏的，有多大程度是你的性格造成的，有多大程度是外部因素造成的。因为我们看到中国房地产这么多创富的故事，但是没有一个人像你这样曲折和传奇？

　　孙宏斌：在很大程度上是我的性格造成的。

　　主持人：所以人家说性格决定命运。

　　孙宏斌：可能吧。

　　主持人：我们最后一个问题是对于那些年轻的创业者，你作为一个过来人，有什么样的经验或者说教训给他们？

　　孙宏斌：我觉得两件事，第一件事一定要把方向选对了，你一定要想好做什么行业，做什么产品，方向一定要选对了。如果方向选错了，怎么努力都是白努力了。第二件事，创业要不怕失败，甭管谁很难创业一次就成了，要不怕困难，不怕失败，不断地努力。坚持、坚韧，你一定会成功的。

　　主持人：你刚才说第一点要选择对方向，为什么您选择了房地产？

　　孙宏斌：我选择房地产，是因为这个行业规模很大，有很大的发展前景。因为对于所有的人来说，房产在人的资产中占的比例最大。我是先做房地产销售代理，对市场有了初步了解以后，再做房地产开发的。

　　主持人：以后若干年你也会一直做这个行业，很多人做实业之后都会转做投资，你不会吗？

　　孙宏斌：我不会的，我觉得把这个行业就已经很难了，我做了这么多年其实也才刚入门。

　　主持人：如果用一句话概括一下你对中国的房地产市场理想的状况是什么样的？

　　孙宏斌：房地产行业过去不正常，甭管买什么地，做什么产品都赚钱。我觉得中国房地产行业，理想的状况就跟成熟行业一样，决策正确的企业、产品好的企业能发展，决策错了，产品不好可能就要赔钱，让这个行业回到正常，没有那么多的调控，就是中国房地产的理想状况。

　　主持人：最后我们也祝愿当您说的理想状况来的时候，融创或者西山壹号院能成为那个行业的佼佼者，谢谢孙总。