万科董秘：官方数据有水分明年房市惨过08年

　　新浪财经讯 12月15日消息，万科集团董秘谭华杰今日在某内部投资者沟通会上表示，国家统计局住宅统计数据存在一定问题，存有水分嫌疑。万科团队内部统计模型显示，多项主要数据显示房市不太乐观，房市明年数据会比08年更难看。

　　明年房市会惨过2008年

　　根据国家统计局12月9日公布的数据，今年1—11月份，全国住宅销售面积7.96亿平方米，同比增长7.5%；全国住宅销售额4.06万亿，同比增长13.7%。对此数据，谭华杰表示了质疑。

　　他说，只要在工商局登记，主营业务是房地产的都属于房地产企业，全国大概有8万多家，每月要向统计局填表交月报，最终形成统计数据，是有水分的。在他看来，这8万多家房地产企业规模素质参差不齐，“统计局有些表上的项目我都得打电话询问才弄懂，可想而知那些小企业自行填表的质量”。

　　“所以，看统计局绝对量数据是没有用的，要看同比数据。”谭华杰介绍，全国70个大中城市的网签数据可行度较高，“一份合同对应一个数据实现信息化，而不是开发商自行填写”。但同样存在问题，“有些城市的网签数据今年10月份才全部公布，没有历史可比性。”

　　因此，万科采用全国14城市的网签数据作为研究对象。“这其中包括京沪广深一线城市，也包括成都杭州等二线城市，以及无锡佛山等三线城市。都是有5年以上网签数据作为历史参照的”。

　　谭华杰说，研究这14个代表性城市的数据来看，“这些城市今年1—11月份住宅销售面积81110平方米，住宅销售额9305亿，同比都在下降。9—11月三个月住宅销售面积同比下降42%、49%、47%。下降幅度超过2008年同期。”

　　之前官方数据显示，在当前的市场环境下，房价下行的概率已经徒然上升。北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市的新房库存量已经接近甚至突破了2008年的最高历史水平，房地产行业已经进入了去库存化周期。

　　而谭华杰透露的14城市批售比和存货也令人不安。

　　“14城市批售比(销售面积/批准销售面积)0.45，接近2008年最低0.44的水平。三季度批准销售面积3579万平方米，创下历年单季度最高水平。批售比类似于去化率，大于1表明销售顺畅，现在说明这一半供应没卖出去。”

　　谭华杰进一步分析说，“14城市批售比从8月份的0.7陡然降到0.45，说明当时房价突然下降，持币观望情绪观点到达顶点，新增供应量持续超过成交量。最后5分钟后悔比例大幅提升，排队交钱时说上洗手间突然溜走一去不回。”

　　“而截至11月末，14城市存货规模突破1亿平方米，库存消化接近15个月。接近08年12月底的历史最低水平，当时14城市存货1亿1500万平方米，库存消化需要17.2个月。春节房市低谷马上到来，明年上半年库存将很快突破08年历史水平。”谭华杰说。

　　现阶段房市不存在泡沫

　　虽然房市预期不佳，但谭华杰认为，现阶段房市不存在泡沫。

　　“泡沫分两种，一种是透支性泡沫，突出表现在高杠杆财务，万科11月购房者一次性付款比例34%，按揭贷款比例39%，均处于历史最低水平。高杠杆购房者比例不高”，谭华杰说，另一种是供给性泡沫。

　　“但一二线城市土地供应量长期来看是不足的，面粉不够还担心面包太多是没道理的。”谭华杰警告说，“反而要担心三线城市泡沫，比如鄂尔多斯，土地供应量过多引发供给性泡沫。”

　　在他看来，一手房价格春节前将调整到位，“开发商不可能穿越成本价卖房。”但二手房还要跌，持房者可能会出现心理崩溃、急需用钱情况抛售，“明年二季度去看着买二手房，是最理想状态。”

　　在谭华杰看来，明年土地市场机会大过房屋市场。“现在开发商降价卖房绝对不亏，可以在明年土地市场进行抄底。土地流拍和底价成交现象会进一步扩大，土地市场进入冻结状态。”

　　谭华杰提供的数据显示，三季度16个城市土地流拍率39%，也接近08年市场低谷期水平。他同时提醒投资者注意，08年12月底土地流拍率61%创下历史最差，目前土地流拍率已经被低估了。

　　“比起过去，现在地方政府出让方市场化程度提高了。现在准备拍卖土地时，比以前都会多一个询价环节。如果报名的不积极，直接就提前中止。比如今年广州南站地块拍卖前几小时，两次暂停拍卖，就是因为这原因。”

　　某些中型公司会有危险

　　展望明年房市，谭华杰认为，小开发商只要进入过冬模式，不会有生存危机，反而是一些风格激进的中型开发商也有危险，“会遇到大问题”。

　　“媒体喜欢讲小开发商的破产故事，可以理解，媒体需要故事就像开发商需要资金一样。但真实的现实往往比故事乏味。”谭华杰说，房地产行业大规模的并购不会发生，小开发商不会出问题，“他们最多炒掉所有工人，只留老板娘收钱，直接让代理公司业务房帮他卖房，卖一套就能活几个月。”

　　在谭华杰看来，没有一家开发商有反周期操作能力，“所有的融资渠道都被掐死，没钱就是全行业都缺钱。”

　　但谭华杰说万科不会去期盼限购松动，“我们没有任何特殊渠道获得限购政策松动的消息，也不会做努力获取此类政策变动消息。历史经验告诉我们，通过渠道获取政策消息最后基本都是谣言。我们宁愿阶段性踏空也不愿意阶段套牢。”

　　他最后意味深长的提醒，“出问题的只会是哪些风格激进的中性房地产公司，比如09年下半年买地过多的开发商，可能会遇到大问题。大家可以关注一下。”(曹磊 发自深圳)