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豪宅大幅降价或攻破楼市最后堡垒

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-12-19 13:21 来源: 兰州新闻网-兰州日报

  知名房企星河湾16日称,将上海的两个项目价格下调15%至20%,同时对老业主进行差价补偿,预计补偿资金将达6亿元。被视为业内“标杆”的豪宅项目首次推出大幅降价、差价补偿的行为,给楼市带来震动。

  业内人士认为,随着豪宅步入“以价换量”行列,房价的调整步伐将加快,市场将进一步向预期方向变化。与此同时,如何应对楼市长期低迷的僵局,也需要新的对策。

  开发商缘何掏钱给业主?  

  星河湾在上海的两个项目分别位于浦东和闵行。统计数据显示,目前浦东星河湾二期均价约7.8万元/平方米,闵行星河湾均价在5.2万元/平方米左右。由于星河湾最小面积都在200平方米以上,两个项目套均总价都在千万元以上。

  目前,这两个项目约有400套房源待售,而已购房业主共约400人。据介绍,降价后老业主获得补偿的条件是必须在明年1月31日前,完成按揭办理手续;一次性付清和分期付款的,也必须满足相关的约定。

  虽然近期不少楼盘在促销时都宣称今后“愿补差价”,但大多仅仅是“风吹草动”,真正付诸行动的极少,尤其是高端住宅市场。房企怎会愿意把装进口袋的钱重掏出来给业主?

  星河湾董事副总裁梁上燕表示,目前整个房地产行业已经遭遇寒冬,此次降价主要是顺应市场环境,积极响应国家调控政策,让房价合理回归;而进行补差价,是为了回馈老业主。“我们判断房地产调控政策可能会更紧,市场环境也会更差,因此要根据企业的战略主动作为。”她同时强调,这样的做法不会在全国的项目中普遍实行。

  知名房地产研究人士、复旦大学地产运营研究所所长蔡为民说,星河湾此举代表了当下豪宅开发商的基本心态:只要有人愿意买,价格是可以商量的。在严厉的限购之下,高端住宅的需求“与日剧减”,以价换量是自救的必然之举。

  不过,也有业内人士分析,所谓的降价促销、补偿差价,究竟是一种营销策略,或是吸引眼球的“噱头”,还是压力之下的纯粹让利,还需要观察和市场检验。

  是否会引发“多米诺效应”?

  这一轮调控,通过收紧融资渠道和投资投机性需求,全面卡紧了房企的资金流。近段时间来,中小房企资金链断裂、兼并重组的项目越来越多。豪宅项目的降价,会不会进一步引发从高端到低端接连“告急”的多米诺效应?

  一些业内人士认为,豪宅产品向来被视为市场的最后“堡垒”,即使降价,也肯定是挺到最后。此次星河湾的降价,说明房价的泡沫正在被不断刺破,房价加速回归。

  国家统计局数据显示,10月份70个大中城市中,住宅销售价格环比下降的城市有34个;与此同时,70个大中城市的价格平均环比指数年内首次出现负增长。今年11月份,有楼市“温度计”之称的全国房地产开发景气指数为99.87,自2009年8月以来首次跌破100。豪宅项目的降价说明,从普通住宅到高档住宅的“降价”路线已经打通。

  蔡为民说,如果调控政策持续,楼市将面临三个“无法避免”:大开发商的资金困难无法避免,大城市中心地区的降价压力无法避免,优势楼盘的降价命运无法避免。

  事实上,在热点城市进行打折、优惠幅度超过中小房企的,不乏龙湖、绿地、汤臣、保利、星河湾、中海等知名房企。从这些降价企业的财务数据和业绩看,他们都不是最缺钱的那一部分企业。业内人士由此分析,知名房企率先大幅降价,并不全然是资金紧张所致,也是为主动应对更长时间后可能存在的资金需求,提前进行储备。

  严厉调控下楼市何去何从?

  必须注意到,虽然楼市总体已经明显降温,但地区之间仍存差异。相比而言,二三线城市的房价仍相对活跃。根据中指数研究院的最新统计,今年11月,全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米,有43个二三线城市价格仍保持环比上涨。一些城市涨幅之大,已触及当地确定的控制目标的“红线”。

  各方传递的信号很明确:楼市调控不可能放松。北京市有关负责人16日公开表示,明年将继续执行楼市限购政策,保持调控的连续性和稳定性。此前,已有多个城市强调继续实施限购政策。

  上海市政府发展研究中心近日发布的一份报告认为,如果明年上半年融资和销售条件持续紧缩,房价有可能出现较大幅度回落。可以预计,不管是遮遮掩掩,还是光明正大,像星河湾这般“放下身段”的豪宅房企会越来越多。

  不过,业内人士同时提醒,遏制房价的同时,需要打破楼市长期僵持的局面,尤其是要让合理购房需求能够释放。同策咨询研究中心总监张宏伟认为,“控高端”应与“保低端”双管齐下,应在首付款、利率、交易契税等方面降低首次置业的成本,以加快盘活楼市。

  中国房地产学会副会长陈国强认为,2011年楼市调控中特别强调如何抑制投资投机性需求,这是为市场“做减法”;而此次中央经济工作会议同时提出加快普通商品房建设和供应,是“做加法”。增加有效供应才能解决根本的

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