CBD地王70亿地价款拖欠一年 政策错位缴款卡壳

　　丁蕊 发自北京

　　从被疑“内定”到与标底分毫不差的神仙标，北京CBD核心区土地招标可谓“一波三折”，而近期关于该地块的消息尘埃再起。据新浪财经了解，去年底即与国土局签订出让合同的第一批4地块，目前仍有70亿土地款因外汇结汇受阻原因悬而未决，部分地块的项目公司仍未成立。

　　而关于CBD核心区项目开竣工时间也是一拖再拖，此前北京市国土局人士表示该项目将在2014年竣工，而近期从北京市朝阳区第十五届人代会上传出消息称，2012年朝阳区将力争CBD核心区项目全部开工，公共配套设施工程主体结构基本完工，五年后建成，但能否如约能是个大大的问号。

　　70亿地价款被迫拖欠一年

　　新浪财经获悉，由于外汇管制和项目审批等原因，去年底即公布竞标结果的北京朝阳区CBD核心区第一批6地块，至今仍有四个项目约70亿左右的地价款未能如期缴纳，该批土地总价不过222亿。

　　纵观CBD土地招标的整个过程，内定、规则反复修改、与标底分毫不差的神仙标……几乎每一个招标环节都伴生出“故事”一般的情节。中标企业认为这是政府的创新，但正是这种两级政府间在相关法规条款中的冲突，使得土地出让合同签订近一年后，地价款仍被“拖欠”。

　　2010年，1月29日，被觊觎良久CBD核心区中服地块首次推向市场。由于其门槛定位50亿注册资本的金融企业和30亿注册资本的房企的联合体，被业界人士质疑内定于一级开发商远洋地产和中国人寿。一个月后，针对中服地块“内定”传闻，朝阳区政府、市国土局、市规委联合进行现场踏勘及答疑。

　　2月22日，中服地块开始竞价，之后多日无人应价，使该地块遭遇尴尬。出让时间也从3月8日延至3月25日。之中，由于北京市一天创造了三个地王，在房地产调控正加火的关节，3月19日，北京市国土局宣布暂停中服地块等热点地区高价土地交易。

　　随后的4月30日，北京市市土地储备中心重新发布“朝阳区东三环CBD核心区12宗土地规划方案及国有建设用地使用权出让招标公告”，四个月后，12宗土地出让进行规划设计方案投标。

　　到2010年12月22日，首批六个地块现场竞标，最终，中金、民生银行、安邦财险、远洋地产四家投标单位及联合体瓜分了被一分为四的中服地块，中信集团和正大集团联合体摘得另两个面积较大的地块。

　　北京市国土局相关负责人彼时向新浪财经表示，“中标者与国土局签订出让合同后，一个月内需一次性缴纳土地出让金。”

　　据悉，首轮中标企业已经与北京市国土局签订了土地出让合同，但一年大限已过，被“搁置”的70亿元的土地款何时能够补齐？

　　“我们也不愿意把钱拿在手里，还要承担人民币升值的损失，我们也希望早点结汇。”有外资公司如是说。

　　政策错位缴款卡壳

　　在CBD核心区第一批次六地块的中标单位中，由正大置地、正大集团、卜蜂国际、上海帝泰、正大制药投资、中山凯茵、玖龙纸业、华康资本、金光纸业、上海世茂和华侨凤凰集团11家企业组成的超级联合投标体最为引人注意，其开创了北京市土地市场联合投标数最多的记录。

　　以其为例，据新浪财经了解，北京市政府为吸引侨资以及侨商自身的需求，2008年侨商投资企业协会便和北京市政府商谈，在京建设“侨商之家”。

　　2010年，CBD核心区土地招标，作为上述协会的会长单位，正大集团经与协会内11家企业协商成立了联合体。

　　近日有媒体报道称，该项目由于股东众多正陷于股权纷争，“闹得最厉害”。新浪财经致电正大置业，该公司相关负责人也明确表示，11家联合体股比已经确定，正在筹划成立项目决策委员会、董事会。“正大系处于控股地位。”

　　目前该投标体的项目公司仍在筹备中，名为正大侨商房地产开发有限公司，由于涉及到外资，缴款通道又未能打通，因此，连同另外三个涉及外资的项目，共计70亿土地款未能打到国土局账户。

　　据了解，外资企业进入中国，投资内地项目需要取得一定的外汇额度。而这就需要注册法人公司，有账户可以办理结汇。但在注册法人公司之前，其项目还需要取得朝阳区、北京市、国家三级政府的立项。

　　简单描述其通道即三级政府项目立项---注册公司--有资格开立账户--申请换汇额度。

　　今年10月，央行对外发布了《外商直接投资人民币结算业务管理办法》，要求境外投资者在办理境外人民币投资资金汇入业务时，应向银行提交国家有关部门的批准或备案文件等有关材料。

　　北京市政府在这次土地招标中尝试了创新，虽然也极力和企业沟通协调，但这还涉及到商务部、发改委和外管局的审批。显然，目前缴款通道的第一个步骤还仍在等待之中。

　　未了局

　　两次公开答疑，若干次内部沟通协调，涉及CBD项目的北京市各个政府机关之间也不断的想新招，试途找出更快更高效的解决途径。

　　而根据相关法规，如果不按时支付土地使用权出让金，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳滞纳金。

　　目前，CBD核心区土地已全部实现上市交易，包括总部型企业、国内外知名金融机构等，预计核心区入驻企业将吸引投资1000亿元，每年带来的税收将超过500亿元。

　　根据北京市国土局最初的构想，CBD核心区的开工日期定为签订土地出让合同后的一年内。而设定的开竣工时间为三年。也就是最迟到2014年。

　　而据知情人士称，北京市政府给CBD项目下达的的最后通牒已经从2012年下半年提前到上半年。能否按期开工，按时竣工，目前仍是问号。

　　有业内人士质疑称，CBD土地招标完全是政治定价，违反了土地出让的公开透明原则。“北京可以，全国是否全部推行？全部推行我们搞什么土地招拍挂？恢复协议出让即可了。”