武汉：世界第三高楼项目以滚动开发度寒冬

　　每经记者 刘晓杰 发自武汉

　　定位“世界第三、中国第二、中部第一”、高达606米的武汉绿地中心于今年7月全面开工后不久，一时间“摩天大楼”仿佛被当成是“武汉速度”的代名词。可另一个颇受关注的问题是，在地产寒冬的现实境况下，“第一高楼”这样的标志性建筑背后，开发商又是如何操作的呢？

　　多个超高层“会战”武汉

　　据悉，武汉目前有超过20个正热火朝天的施工现场，其中很多是超高层建筑。武汉摩天大楼的高度在20多年间不断被后来者刷新，由88.6米到如今的606米，翻了6倍。

　　与此同时，“第一高楼”的桂冠也频频易主，其中绿地集团于长江之滨圈地在建的“绿地中心”成为最新的焦点。资料显示，作为武汉规划规模最大的超高层城市综合体，绿地国际金融城项目总建筑面积约300万平方米，总投资逾300亿，其中武汉·绿地中心(606米)高度仅次于在建的中国最高楼 “上海中心”(632米)，成为世界第三高楼。

　　绿地集团在武汉投资的这一项目被各方寄予着厚望。武汉大学经济与管理学院副院长曾国安坦承，建造类似绿地中心这样的摩天大楼，对武汉知名度的提升和经济的发展会起到一定的拉动作用。

　　按照规划，这座矗立在长江南岸的超高层建筑将会在2017年完工，“于2010年7月开工，超高层主楼地上有119层，地下有6层”，其地下室面积有5个标准足球场大，深达30米，“工期两年半，光挖土就要挖一年”。

　　滚动开发融资

　　不出意外的话，12月28日，“第一高楼”所在的国际金融公寓项目将正式开盘，和市场预期有所不同的是，素来自信满满的绿地这次却选择了低调出场。

　　“折了，粉碎性五折”，8998元每平方米的超低报价让舆论大呼意外，此前其推出的项目精装均价为18000元每平方米。尽管五折价格仅是部分毛坯房项目，但低于万元预期的报价也使得外界开始关注武汉第一高楼是如何融资的。

　　“其实，这也很正常。以房养房，通过住宅销售是保证企业现金流的一个重要渠道”，中国指数研究院华中分院研究副总监李国政对 《每日经济新闻》介绍称，一般情况下，像超高层这类项目对资金要求很高，“不仅前期投入大，而且回报周期都很长，这就要求企业快速消化以获取滚动资金，提高资金周转率”。

　　武汉绿地营销总监吕振星向本报记者介绍称，武汉绿地作为第一高楼的开发商已经做好了完善的风险控制，“整个项目是分段进行、分段开发，已经为这个项目预留了2年的开发资金，在这期间不会出现任何资金方面的问题”。而对于之前有关武汉绿地或会改变规划的传言，他也明确告知：“超高层的规划确实可能有变化，但只是变高的可能性，很有可能做全国最高楼”。

　　不过，在地产业集体入冬的大背景下，拥有“高楼情节”且扩张凶猛的整个绿地集团目前正通过促销方式完成资金回笼。以武汉为例，早在今年3月，绿地就大张旗鼓地开启“亿万基金置业计划”，对购房者提供最高10万元置业奖励，总额达一亿元，成为“限购令”后，武汉楼市最大规模的让利活动。在9个月后，绿地再次高调祭出优惠大旗，“折了，粉碎性五折”。

　　武汉曾有多次高楼“烂尾”

　　“高楼建设不能抛开现实情况，更不能超越当地经济发展的同步水平，否则高楼建设将不再是纪念碑、里程碑，而有可能成为墓碑。”这是万科董事长王石流传甚广的一句话。

　　2011年初，武汉市审议通过《武汉市近期建设规划》及《“十二五”规划第一批重大项目》，其重点推进“城市地标”建设成为最大看点：未来将集中在武昌滨江、江岸临江、王家墩、建设大道、四新中心区、杨春湖地区等六片区域打造城市高层建筑集中区。这一文件表明了武汉对建超高层建筑的决心和信心，但与此同时，那些听起来很美的“摩天大楼”如期竣工也成为彼时被热议的话题。事实也确实让人难免担忧，一个最新的例子是，总高度为325米、共68层的武汉已建成的最高建筑民生银行大厦，从1998年开工建设至2010年12月18日正式投入使用，这座“华中第一高楼”整整耗时长达12年。究其原因，负责其设计的武汉建筑设计院顾问总工程师郭必武就坦称，“主要是因为大楼的设计变更次数太多，导致工程量逐渐增加而拉长了建设周期”。

　　现有的历史经验已经证明，“第一高楼”的命运都不会太顺畅。据本报记者掌握的一份关于武汉烂尾楼的资料记载：位于武昌的地标性建筑“鹏程国际”，于1993年停建，烂尾近10年后复建；位于汉口的“武汉第一城”，于1995年停建，直到2005年方才重新开工；汉阳的铜锣湾广场，1993年因资金难以到位停摆、此后三易其主，直到2006年引入铜锣湾百货；武汉目前在建的“第一高楼”是位于汉阳的“武汉中心”，楼高设计约428米、88层，这个由泛海国际于2004年12月提出即被批准的项目依然处于未完工状态。

　　谈及“第一高楼”的现象，亿房中心研究员陈龙在接受 《每日经济新闻》采访时坦言，开发商来武汉投资修建的摩天大楼将会越来越多，“他们要通过参与建设以达到分享城市发展的成果”，“不过，很多超高层项目口号喊了很多年，但当年规划的大楼依然不见踪影，反倒是项目周围的房价涨得厉害。”