沪限购令延期 哪类楼盘买主最受益

　　上海市政府新闻办官方微博(http://weibo.com)“上海发布”透露，明年上海将继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续执行住房限购政策。这对准购房者而言，无疑是个利好消息。此前，限购令政策对抑制上海房价快速增长的效果已经表现明显。购房者有了更充分的时间选择，而不用担心房价的快速上涨。

　　对于明年新增供应量的调查则进一步显示，上海普通商品住宅和商业地产会继续大量增加供应。尤其是上海已放宽经济适用房的购买门槛，刚性需求的购房者将能够有更多的住房选择。而一些分析师认为，商业地产的降价可能也在增大，等待抄底的投资客将有更多的观望时间。

　　唯一需要购房者快速把握机会，极早出手的，或许仅剩那些占有稀缺资源的超高端物业。在今年前10个月，这一类物业的成交金额曾上升近一倍，而受政策影响，此类物业未来的供应量也将越来越少。

　　普通住宅价格可能继续下跌

　　早在今年年初，就有一些官员曾在公开场合表示，限购令的持续时间与保障房的建设速度有关，当保障房大量竣工上市时，限购令就有可能取消。

　　而上海市城市建设和交通委员会今年新开工的项目信息也显示，普通商品住宅正在进入跌易涨难的时期。与2010年不同，今年全市新开工的商品住宅几乎都是面向刚性需求的普通住宅项目。这也意味着，在供应量大幅增长的背景下，普通商品住宅也许会继今年之后持续下跌。根据上海市统计局同期监测，1~11月份上海新开工商品住宅面积超过2000万/平方米，加上目前在售的1000万/平方米，总计将超过3000万/平方米，按今年的销售量，也许要三年才能卖完上述存量。而上述货量中，绝大多数又都是面向刚性需求的普通商品住宅。

　　同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，在上述普通商品住宅大面积供应的同时，上海还有可能在明年推出大量保障房项目。此前，上海有关方面宣布，人均月收入4000元以上的白领也有望购买上述经济适用房。因为上述原因，普通商品住宅的易跌难涨，也许会成为长期性趋势。

　　同样可以继续观望的还有商业地产。受今年商业地产大热的影响，上海的商铺、办公楼产品新开工面积大规模猛增。但是，今年8月上海银监局出台规定，商业地产的按揭贷款必须在楼盘竣工以后才能办理。商业地产的销售量由此大幅下跌。根据21世纪不动产的统计，上海目前在售的商业地产库存的消化期就达到34个月以上。而今年四季度以后，商业地产的销售量出现了50%的下滑。

　　唯一供应紧张而不用继续观望的，将是占有稀缺资源的上海超高端住宅项目。在今年新开工的商品房住宅中，上海顶级住宅板块的新开工项目几乎难得一见。诸如陆家嘴、新江湾、佘山等品质一流、容积率偏低的豪宅目前供应日渐稀少。而买一套就少一套的这类产品，更是高端人群乐意自住或投资的选择，这也导致了在这样波动的市场情况下，高端住宅成交量急升。

　　顶级住宅越建越少

　　事实上，在刚性需求住宅与商业地产瓶颈阶段，高端住宅市场结束观望的迹象已现端倪。

　　张宏伟介绍，以新江湾地区为例，10月份的成交均价还只是3.71万元/平方米，十二月份已经达到了6.47万元/平方米。在这样的情况下，整个板块依然出现了优于大市的成交量，超过了前两个月的单月成交量。

　　带动整个新江湾板块成交量和成交价格上涨的正是中建大公馆项目。作为板块内唯一在售的纯别墅楼盘，这一项目的稀缺性也获得了整个上海房地产业内的公认，上市首月创下的12万元以上的成交均价，刷新了杨浦区的天价纪录，12月份更是以13万元的成交均价继续稳坐上海高端市场的头把交椅。

　　去年12月19日，国土资源部发出通知，规定容积率必须在1.0以上的地块才可以进行招拍挂。而今年8月26日，上海发布了《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》，对于项目开发的建筑层高，以及赠送的地下室面积都有严格规定。

　　这些规定的出台和执行，使得中建大公馆这样，拥有容积率1.0，双层地下室的项目成为“稀有物种”。在售的18栋独栋别墅几乎是卖出一套，就少一套。

　　正是因为类似中建大公馆这样的稀缺性项目，使得更多人对上海的高端住宅市场极为看好。一家上市地产企业巨头董事长在比较了不同时期不同市场的豪宅项目后说，无论在什么样的时代，豪宅项目总是会在市场整体回暖前先一步回暖。

　　新江湾整体板块的成交量回升，某种意义上似乎说明，在限购令到期前，上海的高端市场有可能会率先实现成交放量。

　　文/涵茗