2012房价拼跌进行时：调控不动摇 还债高峰到

　　

　　2012房价“拼跌”进行时

　　深圳特区报记者 谭建伟

　　“我们也想降降价，你们看降多少合适？”  “打6折吧。”

　　“你认为打6折就能卖得动吗？”

　　这不是舞台上的对白，这是近日世联地产在接受一位开发商的正式咨询。

　　问题不是降不降价，而是怎么降价才能换量。90%的开发商“钱还在，心未死”。此时先出招才有效，否则，大家都没戏。

　　这是多位业内人士心中深圳楼市的“2012”。

　　■ 深圳特区报记者 谭建伟

　　听取房价跌声一片

　　“房价调整谁也挡不住。让投机炒房者无利可图，住房市场才算回归理性。”知名经济学家易宪容接受本报记者采访时表示，正常情况下，80%的民众都能进入房地产市场，只不过80%的人因生活水平不一样，会买不同程度的住房，但不能让80%的人买不起房。中央只要用好用足税收、信贷政策，房价回归是必然的，调整的时间不会在2012年就结束。

　　“2012年房地产企业营销没有计划，只有变化，只有原则。”世联地产董事长陈劲松说，他问万科总裁郁亮，2012年怎么定计划？答复是：哪有计划啊，就是一个原则，只要开盘必须卖到65%以上，卖不掉撤职。卖多少钱？卖多少钱谁知道！

　　麦克兰投资集团深圳公司执行董事张粤明在深圳地产界打拼多年，目前代理澳洲房产销售。他比较中外楼市特点后认为，2012年，深圳房价上涨动力不足，下行趋势明显。其一，供应没减少，商品房库存上升，保障房开工大增；其二，需求被抑制，首次置业首付、利率都提高了，投资客受打击更大；其三，政策未现松动迹象，市场观望气氛弥漫。

　　目前房地产行业资金状况到底怎样？有机构测算，除巨额银行贷款之外，还有四个方面的钱要在2012年集中偿还：1000个左右在香港发行的私募债，5万亿元的房地产信托，接近1000亿元的房地产基金和2万亿元的民间“高利贷”。

　　美联物业深圳公司总经理江少杰说，近期多个开发商承诺保值回购房子，就是钱紧，拿钱先救命的表现。一位开发商感叹，房价很想跳水，但不知怎么跳；怕的是，跳水后受限购影响，仍然没人接，而老业主早已起来“维权”了。

　　深圳房产投资客宁先生焦虑之情溢于言表：手中还有4套房，祈祷市场不要大落。“后市谁也没把握，我们购房团已变成旅游团，最激进的投资客都在观望，都不敢动。”

　　莫赌调控政策松动

　　近日有传闻称，北京市规定的非京籍人员购房需有“连续5年纳税证明”将改为“连续3年”，预计春节前就会调整。昨天，这一传闻已被否定。

　　“2012年，土地大量流拍，土地财政恶化，可能倒逼地方政府对调控政策进行微调。楼市一季度难有起色，4月以后会略有好转。”华东师范大学东方房地产学院常务副院长华伟属于一贯性的楼市“多头”。他告诉本报记者，楼市下滑影响的不只是税收，还有其他涉房行政事业性收费及几十个相关行业的发展。“某一线城市，完成房地产开发需盖258个章，其中255个章是需要收费的。”

　　绿景地产副总裁张梧峰表示，今年下半年，调控政策大规模放松条件不具备，但不排除调控变得相对温和。

　　麦克兰投资集团深圳公司执行董事张粤明认为，目前看不到政策松动的迹象，如果房价暴跌，估计政府不会袖手旁观。

　　更多业内人士发出提醒，不要忘记2011年四季度，市场赌调控放松落空后的“痛”。虽然，佛山、成都等地都想变相松动限购令，结果不仅是朝令夕改，而且引发国家层面对限购延续、调控不动摇的明确宣示。

　　易宪容以不容置疑的语气强调，一旦房地产泡沫不得不自发破灭，一定会导致系统性风险，可能比美国金融危机还厉害。楼市泡沫久拖不决，问题会越积越重。即使地方有松绑的动向，中央政府意志坚决，也一定会坚持到底。而且比限购更持久的信贷、税收政策由中央直接掌控，楼市调控不仅会坚持而且会更加见效。

　　深圳市房地产研究所主任王锋认为，2012年的货币政策要比2011年在稳健的基础上更加积极一些，但房地产调控政策还会继续严格，深圳一直实施的限购、限价还会继续实行。“很多开发商会感觉2012年就跟现在的天气一样，说不定寒冷会持续到年底，政策环境不会有大的变化，开发商要认识到问题的严重性。”

　　降价潮2月就杀到

　　既然政策松动幻想不存，资金压力近在咫尺，就让调整来得更爽快些吧。

　　“2月中下旬，新年第一波推盘潮、降价潮就会杀到。”美联物业深圳公司总经理江少杰分析，现在临近春节，该走货的开发商在去年12月已经抢跑，买房客也在忙着准备过年，没开盘的暂时也不会有大动作。但调控延续的预期明确，春节后开发商就会集中推盘，加快降价促销的步伐。

　　数据显示，深圳新建商品住宅存量加速攀高。1月7日，全市新房可售量为29529套，约268万平方米。而2011年6月底，全市新房可售面积只有22509套，10月底为23436套，4个月新增存量不到1000套。而10月底至今，仅2个月存货激增6093套，增幅达26%，库存接近去年的全市新房成交量。

　　据不完全统计，春节后，深圳6区都有新盘上市，总计达12个盘，主要供应中小户型，其中，宝安、龙岗供应量大，各有3个新盘推出。

　　绿景地产副总裁张梧峰也认为，2月中下旬，深圳楼市出现一波促销势在必然。动作是否干净利落，将考验开发商的魄力和实力。“这个时候，对开发商来说，现金高于利润，战略高于战术。”

　　有业内人士指出，一季度，深圳楼市将维持低迷局面，房价将继续调整。参考去年的情况，上市的龙头房企将带头降价，因为它们需要维持良好的资金周转，走量是其考虑的首要目标。

　　什么价都可能出现

　　抢跑成败，定价最关键。

　　近期，龙华片区一新盘开盘首日卖掉600套，销售率70%以上。有人将此归于其“三年保值回购”策略的成功。在美联物业江少杰看来，这更是低价策略的效应。该盘均价低于16000元／平方米，而周边可比盘源均价接近20000元／平方米。随后深圳有6、7个新盘也推出了105%、110%超值回购承诺，销售效果却大打折扣，即是例证。

　　去年，深圳新房供应量大的一些片区，房价已有两成左右的下跌。二手房价也缓慢下行，议价空间不断扩大。麦克兰投资集团张粤明推算，2012年，深圳房价还有5%－10%的下跌。

　　美联物业江少杰预测，今年，在供应量充足的龙华、西乡、龙岗中心城等片区，房价还会有1－2成的下跌；二手房也会补跌，原特区外部分片区房价将跌回2008年。

　　2008年，深圳龙华片区出现过房价从14000元／平方米降至7000元的“断崖式”下跌。江少杰表示，“形势不比2008年强，2008年也没有出现过保值回购之类的促销。如果限购令一直不取消，什么价钱都可能出现。”

　　跳水个盘正在相继出现。福田东海花园三房“楼王”单位，此前有过400万元的成交记录。近日，其中1套以288万元出手，跌幅3成。中心区黄埔雅苑4套房业主面临断供，银行逼其以两前年的价格卖房还供。

　　记者昨天接到促销短信，布吉某公寓新盘销售起价12500元／平方米，比去年底直减2000元，跌幅18%。

　　2012年，深圳楼市或验证一句行话：敢降价，高；降到位，更高；降了卖得动，最高。

　　链接

　　深圳新房价格5月连跌

　　深圳特区报讯(记者 谭建伟)2011年12月，深圳新房成交均价环比下跌2755元／平方米，跌幅达15%；同比也下跌2302元／平方米，跌幅为13%。这是2011年8月以来深圳新房月度成交均价连续第5个月下跌。

　　三成多网友预测房价跌30%

　　深圳特区报讯(记者 谭建伟)2012年，深圳房价将如何演变？44%的网友选择“全年下跌，跌幅10%－20%”，34%的网友选择“全年下跌，跌幅30%左右”。这是房地网“2012深圳房价猜想调查”的最新结果。

　　调查吸引了1000多位网友参与。统计显示，在政策预期方面，82%的网友认为限购令不会取消；76%的网友相信深圳暂不会推出房产税；65%的网友认为首套房贷政策保持目前状态不变，23%认为利率将调至基准或以下，12%猜想首付降至2至3成。

　　观点

　　很可能有房企破产

　　中国房价已经大涨至高位，而近期各大城市房价的下跌被视为拐点的开始。2012年很可能有大型房地产企业破产。

　　——著名经济学家茅于轼

　　地产投资量必然大降

　　2012年房地产投资量必然大幅下降，固定资产投资比率因此下降，带动GDP下降，内需也会受到一定影响，对于稳定经济不利。

　　——著名财经评论员叶檀

　　把价格降到底

　　绿城的营销策略将分为3阶段：首先，努力做销售，把房子卖出去；如果这个不奏效，会考虑腾挪掉几个项目；如果前面的手段都行不通，就直接把价格降到底，以后就不再做房地产了。

　　——绿城集团董事长宋卫平

　　关键词

　　跳水

　　住宅降价，没有最低，只有更低。2012年，这对开发商来说，可能不再是危言耸听。如果说，去年降房价，还是少数开发商的先知先觉，还是试探市场，那么，2012年降价已成共识，降价不是本事，降价卖得掉才叫狠。

　　过冬

　　2012年，开发商将集体“过冬”。这个冬天可能贯穿全年，各房企各展“过冬”策略，有的封盘“冬眠”，等待“春天”再次降低；有的快卖快销，现金为王，谨慎拿地。

　　微调

　　限购令等楼市调控政策延续，但存款准备金率有望持续下调，货币政策将适时微调。近期，住建部表示，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求；政府要消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍。(谭建伟)