每经记者 张敏 发自北京

　　涨，还是不涨，这是个问题。

　　价格问题关系到老百姓的切身利益，自是引人关注。

　　有的想涨价。近日，各地出台的年度房价控制目标引起了热议，有人说“控涨令”变成了“催涨令”。

　　“很想涨”

　　房价控制目标五花八门各地被指玩“文字游戏”

　　　大限临近，各地房价控制目标密集出台。面对不同的“版本”，住建部终于下令“挤水分”。

　　3月29日晚间，住建部发布文件，要求各地确定年度新建住房价格控制目标时，“要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持”。

　　截至昨日(3月30日)，全国已有73个城市公布了房价控制目标，与预期中的“降价声”不同，房价控制目标“涨声”一片。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，地方政府在土地财政依赖度不降的大背景下，房价控制目标只是一种文字游戏。地产调控政策的重心还得从目前的行政指令转回市场，毕竟房价问题的本质是土地供应、货币政策、税收政策以及贫富悬殊。就房价控制房价不是釜底抽薪，只是扬汤止沸。他认为，解决房价问题的市场办法，主要就是增加土地供应和减少货币供应。

　　有学者也向《每日经济新闻》记者指出，若不及时修正，房价控制目标很可能成为空谈。而在住建部的上述要求下，其他城市出台房价控制目标的时间或将延后。

　　北京被指“咬文嚼字”

　　北京的房价控制目标因首提“降价”而引来一片叫好声。北京市的版本称：今年新建普通住房价格与去年相比稳中有降。

　　以北京当前的市场状况看，“降价”似乎成为必然的选择。SOHO中国董事长潘石屹昨日指出，北京的住房租金回报率已降至2%左右，到了不能再低的地步，“北京住房价格该回归正常水平了。”

　　然而，一位不愿具名的分析人士直言不讳地指出，北京是在“咬文嚼字”。他向《每日经济新闻》记者表示，与其他三个一线城市不同，北京将房价控制目标的对象设定为 “新建普通住房”，而非“新建住房”。

　　对于上述“普通住房”的界定，北京市政府部门并未给予解释。但根据北京市最近的规定，“普通住宅”必须同时符合以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

　　上述分析人士表示，普通住房的价格相对较低，在北京市场所占的比例较小，若严格执行包括限购令、利率、信贷、保障房建设等在内的现有政策，实现新建普通住房成交价格“稳中有降”并不难。

　　相比之下，“新建住房”还包含了高档住宅，其必然会拉高整体成交价。因此，北京缩小了房价控制目标的范围，虽是“聪明”的做法，但并未如外界预期般实现“普降”。

　　潘石屹则认为，北京低档房和高档房的价格差别，从每平方米几千元到十几万元都有，高档房在调控目标中没有涉及，是较为科学的一种办法。

　　多地参照对象引争议

　　几乎所有城市的 “房价控制目标”都受到了质疑。

　　本月23日，吉林省榆树市公布了2011年度新建住房价格控制目标——增幅低于2010年新建住房价格增幅。而根据官方数据，2010年榆树市区新建住房平均价格同比增长达50.5%。

　　将房价控制目标定在50%以上，榆树市也被冠以“最不靠谱”的称谓。记者还发现，榆树市在同一份文件中表示，2011年城镇居民家庭人均可支配收入预计增幅为12.8%，地区生产总值预计增幅20.4%。

　　也就是说，榆树市在制定房价控制目标时，并未以GDP和人均可支配收入增幅作为参照，而与更加高企的2010年房价涨幅进行挂钩。这一做法饱受质疑。

　　按照1月26日出台的 “新国八条”规定，今年各城市地方政府要根据“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”来制定当地的房价控制指标。

　　然而，将房价控制目标与GDP增长挂钩的做法，同样引起了不少质疑。在已出台上述目标的城市中，多数与GDP增幅进行挂钩，具体多在10%左右。而根据国家统计局的数据，2010年全国房价最终涨幅为9.9%。

　　除此之外，另外一种描述方式为具体数字控制。比如，吉林省东辽县2011年度新建住房价格控制目标为均价不超过2500元/平方米，吉林省临江市2011年度新建住房价格控制目标为均价不超过2800元/平方米，吉林辽源市的2011年度新建住房价格控制目标为均价不超过3500元/平方米等。

　　在这些以具体数字为目标的描述中，有些城市同样是“涨”字当头，比如，湖北省随州市公布的2011年住房平均销售价格控制目标为3327元/平方米，但该市2010年住房平均销售价格为3025元/平方米，以此计算，2011年房价涨幅近10%。

　　德佑地产研究主任陆骑麟近日向媒体表示，从历年统计局的数据来看，各个城市房价涨幅基本上都能控制在10%以内。在今年保障房增加供应的情况下，成交均价控制在10%以内的可能性将必然实现。

　　控制目标将沦为空谈？

　　针对以上种种现象，上述不愿具名的分析人士向记者指出，若不及时修正，“房价控制目标”很可能成为空谈。

　　事实上，自制定房价控制目标随“新国八条”公布以来，这项制度便饱受争议，反对者认为，该措施行政意味过浓，难以达到预期效果，反而容易使市场扭曲。

　　按照住建部要求，地方政府在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持；已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。

　　前述分析人士认为，受住建部上述规定的影响，地方政府未来在出台房价控制目标时，将会更加慎重，或不会再出现将房价控制目标与GDP、人均可支配收入增速简单挂钩的情况。

　　他还表示，为调整和制定更加“科学合理”的目标，地方政府出台房价调控目标的时间很可能会延后。

　　住建部上述规定还要求，各省级人民政府应督促所辖各城市做好控房价目标工作。(每经记者叶书利对本文亦有贡献)

　　延伸阅读

　　北京提“降”引发三大疑问

　　每经记者 尚希 发自北京

　　在各地陆续出台的房价调控目标中，北京首提“降”字，在一片“控速不降价”的“涨声”中，北京的房价调控目标更被视为“决心最大”。

　　但是，北京的这一做法还是引来了业内人士三个方面的质疑。

　　疑问一：仅限新建普通住房？

　　“稳中有降”成为北京市对今年房价调控目标的主要定调。但值得注意的是，调控房价的目标被限定在“新建普通住房”。

　　“北京提出这样一个目标也是基于其实际情况，只是针对普通住宅，而大户型和专门的商品住宅并未涉及。”中国指数研究院副院长陈晟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，这一调控目标使得在保障房周边的一些房地产项目存在降价的可能性，但至于北京整体房价会如何，还无法判断，老百姓也不要误解调控目标是说北京整体房价保持稳中有降。

　　一位不愿具名的开发商表示，“对于什么是普通住宅都没有一个明确、官方的界定，限价就更不好操作，而且从均价方面来衡量房价是否上涨或下跌本来就存在问题。”

　　疑问二：主要针对远近郊区？

　　“控制目标中并没有提到高档房，特别是市中心的豪宅，这部分住房很可能会保持稳中有升的局面，这次(价格限制)盯的主要是一些中小套型及与民生相关的住房。这部分体量供应较大，主要是在近、远郊区县。”阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲在接受 《每日经济新闻》采访时表示，北京之所以能够出台这样的房价控制目标，也取决于北京不同于其他城市的特殊性。

　　全经联研究院副院长陈宝存告诉记者，自去年第四季度以来，北京在土地供应方面已经逐步加大远郊区县的供地，而四环以内的一线土地供应极少，“这就不难理解，想要控制四环以内的价格是不大可能的，市区豪宅化的现状只能将控制目标转移到远郊区县。”

　　疑问三：能否实现稳中有降？

　　在多位业内人士看来，相比其他城市的房价控制目标，北京的目标更容易实现。

　　“北京的目标比较细化，在需求层面有清晰的区分，最终会通过限房价、竞地价来保证目标的达成。”陈晟表示。

　　范小冲认为，北京之所以敢于说降，并且实现稳中有降，也是因为限购令下有效需求不足，房地产不但受到来自市场的调控，也有行政方面的调控。“自3月26日起，北京开始实行大幅提高房地产项目土地增值税预征率的新政策，由此前的1%~2%，提高到2%~5%。房价过高的话，增值税的压力也会增大，这就使得卖高价不一定能获得高利润。”

　　不过，陈宝存对此提出了不同的看法。他表示，普通商品房小区在招拍挂过程中，附加的条件是保障房代建指标，一方面，开发商选择保障房代建，另一方面，还要对商品房部分的价格涨幅进行限制。“就好比摁着葫芦的同时，我们还选择摁着瓢，这就是极为艰难的目标了。”　

　　

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