每经记者 尚希 发自北京

　　在北京市通州区梨园地铁站的十字路口，等待这些过往车辆的除红灯外，还有不计其数的楼盘广告。昨日(5月5日)，《每日经济新闻》记者在此处发现，不到短短一分钟时间，就能接连看到近十个楼盘广告，这些宣传楼盘集中在通州区，也有少量香河、燕郊的楼盘。

　　记者几个月以来持续关注此处楼盘信息，前后相比发现，虽然宣传广告花样百变，楼盘却始终没变。不难看出，通州区楼市早已在限购令下进入漫长的“休眠期”。

　　同样，一组数据更是验证了通州区楼盘的“滞销”。北京房地产交易管理网数据显示，截至日前，通州区最近半年 (2010年10月1日~2011年4月24日)的预售项目合计为22个，提供的房源套数合计为9943套，而签约套数仅为1730套，签约率仅为17.4%。其中，更是有10个项目截至目前的签约率依然不足一成，而同期房山项目平均签约率已突破六成。

　　区域库存积压严重

　　北京房地产交易管理网数据显示，2010年10月通州区期房住宅库存为14501套，占全市的比例为21.5%，仅次于朝阳区。最近半年的库存积压使通州区商品房住宅库存已超过2万套，占全市的比例攀升到近三成。业内人士估计，半年来，通州区预售的近万套房源总值在200亿元左右，半年内已签约的项目总值仅为33亿元，库存积压增加超过167亿元。

　　这样的状况在记者走访通州区的多个楼盘时有所感受。在位于通州区北苑城铁站附近的某在售楼盘，售楼人员告诉记者，每天来看房的客户并不少，特别是周末。“最多的时候每天可以带十多组客户，但真正能够定下来签约的，有时候一周也遇不到一组。”

　　记者同样发现，该楼盘打出的限时优惠“两万抵十二万”已持续了数月之久，丝毫没有结束之意。

　　“造成市场惨淡的主要原因是通州区的价格优势并不明显，部分商品房均价已经超过2万元/平方米，这明显超过购房者的承受范围。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉 《每日经济新闻》记者，相比城区的供给资源稀缺，通州区是最近几年的土地供应大户。从中远期看，供应仍将会有明显增加。

　　张大伟分析，郊区购房者主要由投资者及刚性需求组成，调控政策执行后，通州区的购房者出现分流，市场投机基本绝迹。而刚性需求中对价格敏感的部分购房者转向房山区等价格优势更为明显的区域。受到政策限制的小部分外地刚性需求也转移到不受北京限购影响的燕郊等区域。因而通州区需求锐减。

　　区域价格或明显调整

　　近几年来，通州区的土地供应量充足。最近三年供应的住宅土地面积达到3451737平方米，占全市供应面积比例的12.6%，仅次于房山区及大兴区。

　　不过，从目前的情况来看，通州区的新房价格并未因需求的骤减而出现明显回落。“主要是因为目前通州区大部分是老项目的后期且库存体量都较大，老项目降价容易导致纠纷上涨。”张大伟对此表示。

　　记者在调查中发现，相比新房，通州区的二手房却出现越来越多的业主抛售现象。链家地产副总裁林倩表示，目前北京市区二手房的议价空间也主要集中在东部区域，而通州区二手房的议价空间高达10%~15%。

　　“目前，北京楼市约九成的二手住宅交易都是刚性自住和刚性改善需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%。”张大伟认为，投资需求及非户籍居民需求减少最主要受到影响的区域将是郊区。

　　对通州区的价格走势，张大伟认为，相比房山区因为最近供应上涨而导致的成交量局部上涨，通州区因为在2010年3月份的房价跳涨，导致价格透支。在目前市场从量降到局部价格变化的趋势下，通州区很可能因为库存量较大，价格基础较高而出现明显的变化。

　　

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