来过香港的人，普遍会被如此多的密密麻麻的楼盘所震撼。这些楼盘的外表奇形怪状，间距狭小，不过最容易引人关注的，倒常常是那些与身边的楼房高度不一，而且风格迥异的独栋大厦。特别是在港岛区与临近火车站的香港理工大学附近地区，人们会不时看到一栋栋身材窄小的大厦，插入一些本以为不可能再建楼房的地盘之中，成为香港“拥挤的象征”。

　　香港人把这种大楼形象地称为“牙签楼”，意为其见缝插针，同时也嘲笑这种楼盘令人窒息的窄小。笔者曾经看过几栋“牙签楼”，尽管装修豪华，却处处显得空间局促。不过在地产泡沫高升的今天，这种楼房依旧抢手。

　　苦的是相邻的居民，本来住得好好的，如果有哪户人家对面突然冒出这么一栋“牙签楼”，遮挡了本该洒入家中的阳光与风景，而且将隐私曝光于高层住户之下，显然心中会颇为纠结。这种纠结最近在香港被放大了——最近一段时间以来，香港大型屋苑美孚新村爆发的居民抗议地产商插针建“牙签楼”事件，令香港私有楼房业主们突然发现，原来“牙签楼”离自己如此之近。而在这背后，是令人意想不到的地产霸权条款。

　　在此先介绍一下美孚的“牙签楼”抗议事件。美孚新村是香港最重要的十大屋苑之一，已经有30多年的历史，居住在这里的大部分是香港的中产阶层。由于这个屋苑直接连接香港地铁美孚站（该站是香港九龙区重要的中转地铁站之一），因此这个地方的楼价一直坚挺，随着这两年的通胀与香港楼市的泡沫高企，该处的楼盘价格直冲1997年高位，而且居高不下，成为炒房团的必争之地。

　　但美孚新村的居民最近发现，原来自己多年来行走的一条行车路与人行道，居然无法自己做主，连同在该新村第八期的一个只有两个篮球场大的空地，已经被新发展商买下，准备盖起一栋约20层高的“牙签楼”。用当地居民的话来说，新楼建好后与旧楼居民“几乎可以握手”。

　　居住此地约30年的中产阶层，惊觉自己早已被当年的地产商“出卖”，希望新发展商不要加盖此楼，在沟通与游行抗议无效后，自发组织了护卫队，轮流通宵值班看守上述地段，阻止地产商的施工队进驻开工。

　　截至此文发稿时，美孚居民的抗争还在继续。

　　不过就笔者从各方了解，美孚居民的抗争属于合情合理，却未必有法律依据可以将发展商的计划否决。香港特区发展局近日也证实，上述项目“符合相关的法定要求以及地契的准许用途。政府并无理据干预该合法的私人发展项目”。

　　根据发展局发言人的说法，上述地契的条款中指明，该用地可用作非工业用途，包括住宅用途。而且自1985年起，该用地就已被划为“住宅（甲类）”地带。香港特区政府的有关监督部门也已批准有关发展项目的建筑图，并允许展开地基工程。也就是说，地产商要见缝插针，是完全合法的。

　　美孚的居民因此又提议，希望特区政府可以跟发展商进行非原址换地。但此举也仅是一厢情愿，因为政府大多数时候只会在非常特殊的情况下才会考虑非原址换地，例如有关地点发现文物等。

　　转了一圈，大家这才发现，原来问题出在“地契条款”上，于是大批媒体开始翻查香港各个大型屋苑的土地地契，以了解是不是还有其他楼盘有与美孚居民同样的风险。结果不查不知道，一查吓一跳，原来香港的大部分所谓的蓝畴屋苑，都存在相关的地契隐患。

　　究竟这地契条款为何能赋予地产商如此大的弹性空间？让他们在仅有篮球场大小的地方插入“牙签楼”？经笔者了解，原来是香港的地产商在向政府申请盖楼时，需要分别向香港屋宇署、地政总署以及城市规划委员会提出规管申请。但三个政府部门之前并不统一，因此批出的地积比率（指总建筑面积与地块面积的比率，相当于内地的容积率）往往各不相同。

　　其中，屋宇署审批的地积比率一般较高。例如同样的地盘，屋宇署可能会批出5倍的地积比率，而地政总署会批出4倍的地积比率，则二者相差的1倍则被称为“剩余地积比率”——而发展商瞄准的正是这部分未曾用尽的剩余地积比率，留待日后“再发展”。

　　为什么人们买楼的时候没有发觉这个陷阱或者说灰色地带？实际上香港人买房子一般通过律师代劳，律师会替客户审查地契等法律文件。许多买家面对冗长复杂的条款，根本没心思看，甚至听都没心思听律师讲解。这就令一些律师干脆省了这般口水。对于买房者来说，这并非好事，不少人往往直至自己的利益被侵犯了，才发现原来地产开发商对此是早有预谋。

　　再说说上述提及的剩余地积比率，地产商通过两种手法来令其产生效益：一是在盖楼前将整个项目的地块划分为若干块，然后保留一些具有发展潜能的小地段，例如游泳池、停车场、网球场、会所等，而跟小业主们共享的地段仅为住宅部分。如此一来，未来在发展上述独立的小地段时，便无须得到小业主的同意。在这种情形下，业主们买的其实只是小区的住宅部分的土地，而包括停车场、游泳池等大批的“公共”地盘，实际所有权控制在地产商手中。

　　开发商有时没有将地块划分，但可能会在大厦的公契内列明，以后有权将未用尽的地积比率进行再发展。根据香港法律，发展商只需要与第一位买家签署大厦公契即可实施上述方案，而这对于发展商来说易如反掌。

　　显然，几乎没有香港业主在买楼之前会去看土地地契内容，在美孚新村事件之前，大部分业主认为，“公用”地契的内容与己无关。而大部分忙着收费的律师更是不会主动跟业主谈及这方面的合约。时常被人当成“走形式”的地契条文，在“牙签楼”、“屏风楼”等建筑纷纷建起之后才引起港人的重视。

　　那么香港特区政府在这过程中又扮演什么角色？尽管美孚业主认为政府是官商同流，但从法律角度来说，特区政府的做法又无懈可击。笔者向香港屋宇署查询时，相关人员称，屋宇署并不负责发展商建多大面积的楼，无论“牙签楼”也好，大型屋苑也好，屋宇署只是负责审查发展商交上来的建筑图纸（building plans），审查建筑是否安全。“例如高度和面积不能超过一定水平等等。至于该建筑在哪里盖、盖多大的楼，屋宇署是不管的。”根据该人员的表述，只要某块地块属于发展商，屋宇署就不会质疑。

　　她指出，香港地政总署负责地契事宜，但她“不确定并怀疑”（not sure and doubt），是否有相关法律法例会针对发展商建“牙签楼”这方面的事情进行限制。

　　有负责土地规划的香港发展局官员在提及“牙签楼”风波时表示，充分理解公众近年来对优质的生活环境有愈来愈强的期望，政府已采取多项措施，包括更新政策和检讨多个政府计划，以正面响应这些诉求。“然而，我们绝对不能放弃对私有产权的尊重以及对法治的维护。”其潜台词很明显，如果这些发展商是通过法律渠道获得了这块土地的私有产权与发展权，政府也无能为力。

　　屋宇署的工作人员也向笔者表示，在香港，要修改条例是非常大的工程，尽管许多小业主上街抗议发展商再发展“牙签楼”或“屏风楼”，但如果不是大部分民众提出来香港法例不公平或者不够完善的话，香港特区政府是不会因为一个案例而修改法例的。

　　只能说，日后在香港买房时一定要瞪大眼睛了，留意公共土地的契约内容。不过或许也不用把情况想得太坏，因为香港特区政府近期已经意识到问题的严重性，香港屋宇署早在去年10月21日便向业界发出文件，表明在当日或之后，涉及根据《建筑物条例》批准的有关图纸，将均附有两年时限，要求发展商在时限内展开有关工程，否则以后再执行时，屋宇署可以拒绝给予同意。

　　（作者系本报驻香港特约撰稿人）

　　

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