李文龙

　　记者李文龙调控到“中场”，楼市变得愈发扑朔迷离。

　　近日，中海地产在深圳降价推盘获得热销，碧桂园在广东清远市的楼盘也出现了久违的数千购房者排号抢购的火爆场面，既赚足了钞票，又吸引了购房者的眼球。据此，有一种论调开始甚嚣尘上，认为楼市已回暖。

　　据了解，深圳、广州的部分楼盘热销主要是开发商降价促销所致，属于个别区域的个别现象。比如深圳的中海康城国际楼盘价格比周边楼盘低了近5000元每平方米，跟当地的成交均价有着较大差距。业界人士指出，楼市成交已经持续了较长时间的低迷，正是因为整体优惠力度不大，所以“给力”的打折促销很能够吸引购房者的眼球，开发商希望借此来盘活市场，这是开发商常用的促销手段，不应被解读为楼市开始反弹。

　　实际上，一线城市“五一”小长假期间尽管成交量环比有所上升，但与去年相比交易仍显冷清。北京市房地产交易管理网的数据显示，4月30日到5月2日，全市新建商品房网签总量为1190套，相比去年同期减少720套，二手住宅网签总量为214套，比去年同期下降约70%。“近一个月内客户主要是租客，购房者尽管也来咨询但是最终成交量不大，”北京我爱我家六里桥店的一名中介人员说，“许多客户感到房价没有下跌到预期的心理价位，就推迟了购房计划继续观望。”

　　显然，只要调控政策尤其是地方政府对限购政策落实到位，投资性需求就会始终被压制，不会重新搅动市场，但是基于房地产业拉动地方经济增长、贡献土地财政的功能，要防止地方政府在政策执行上玩“暧昧”，导致调控力度和效果打折扣。与此同时，连续加息造成的开发商融资成本增加以及现金流收紧的压力也在与日剧增，如果市场回调预期不发生逆转，房价大幅反弹的基础就不复存在。

　　不过值得警惕的是，当前楼市正深陷观望气氛之中，许多持币待购的购房者在焦躁不安中等待着博弈见分晓。楼市的任何风吹草动都会引来楼市回暖反弹的论调，与房价上涨相关的利益群体仍会利用各种手段来干扰购房者的判断。尽管在调控大幕下，房价上涨趋势已被明显抑制，这种论调不会再像以往那样煽动起恐慌式购房情绪，但始终是楼市调控中的杂音和非理性因素。

　　预期是决定楼市和房价走势的关键因素，这在过去几年屡次出现的房价螺旋式上涨、恐慌式购房中被反复印证，另一方面，尽管保障性住房和租赁市场已经分流了一部分购房需求，但是楼市里仍然积压着大量的刚性需求，会不时出现阶段性的集中爆发。而从以往的调控经验看，每到房价僵持不下时，许多购房者就会认为调控已到底部，成交量就会出现一定程度的反弹。

　　当前距“新国八条”出台已经近4个月，房价正处于盘整期，楼市调控进入一个关键的时间窗口。同时4、5月份是开发商推盘的高峰期，所以出现成交量的上升在意料之中，而且获得热销的楼盘多集中在非限购区域，并非整个市场走势出现了逆转。因此，需警惕相关群体利用个别城市成交量的阶段性上涨制造房价反弹的预期。

　　以往，购房者由于无法获得准确的销售信息，在对楼市的走势预期上受各种言论的干扰，往往跟风买房，实际上放大了楼市里的非理性情绪，也造成购房者与开发商话语权的不对等。从5月1日起，商品房销售一套一标价、一次性公开全部房源的措施开始执行，将很大程度上解决买卖双方信息不对称的问题，迫使开发商在定价时更为合理，加快推盘节奏。

　　我们看到，调控政策不断收紧的预期依旧笼罩在楼市上空，尽管进入一个政策平静期，但是开发商的资金压力却在不断积累之中。全国113家房企披露的一季报显示，存货和负债出现大幅增长，总体负债达到10458亿元，较去年同期增长41.27%。在这种氛围中，成交量上涨将不再是推动房价反弹的“原因”，而是开发商降价求售的“结果”。负债率高涨迫使一些开发商在个别地区开始实质性的打折促销。此前恒大、万科等大型房企已经在一线城市开始打折优惠，中海、碧桂园等的跟进可能会带来示范效应，楼市有可能进入大范围的降价周期。

　　另外，保障性住房建设在这轮楼市调控中占据着重要分量，在很大程度上显示出地方政府调控的决心和力度。政府提出2011年要建设1000万套保障房，各地已经掀起了大干快上保障房的热潮，许多业内专家认为，保障房建设进度如何，多大规模于何时入市，应该给公众一个合理的预期和时间表，如此能更好地发挥保障性住房减缓供需压力、引导楼市预期的作用。