庞东梅

　　记者庞东梅5月11日，国家统计局在公布4月份宏观经济数据的同时发布了4月份房地产运行情况。虽然70个大中城市房价数据缺席，但是从房地产开发投资、房屋销售以及资金来源等诸多数据来看，当前的房地产市场仍然处于僵持阶段，保障房的推进成为其中的最大亮点。

　　房地产投资仍处高位放缓势头开始显现

　　在严厉的房地产宏观调控背景下，房地产投资仍保持较高的增长速度。从4月份的数据来看，前4个月全国房地产开发投资同比增长34.3%，比1-3月提高0.2个百分点。由此上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，自2009年6月份以来，房地产开发投资始终保持高位运行态势，显著超过全社会固定资产投资增速，对于国民经济的促进作用明显，国家暂时不会担心调控楼市对于经济的负面影响。

　　链家地产首席分析师张月认为，在面临信贷政策收紧、销量下滑的大背景下，开发商明显放慢了扩张的步伐，住宅市场表现更为明显。全国住宅新开工面积虽然仍在增长，但是涨幅在今年以来持续回落，反映出开发商动工开盘的积极性并不高。

　　杨红旭预计，受严厉调控政策的影响，接下来数月，开发商的投资热情将会继续逐步降温，尤其是购地规模会下滑；另外，今年将新开工1000万套保障房，投资规模快速增加。两个因素对冲后，预计今年房地产开发增幅将保持在30%以上的较高水平。

　　由此也可以看出，房地产开发投资之所以在调控下依然保持了较高的增速，一个主要原因在于保障性住房的支撑。

　　供应稳成交冷楼市僵局或将打破

　　从市场需求来看，张月认为由于限购、限贷政策的严格执行，全国各主要城市销量下滑明显。

　　杨红旭认为，4月房市需求反常性的出现低迷，开发商降价压力增大。接下来，受市场低迷的影响，估计商品住宅成交量增幅很难明显扩大，但由于部分产权式保障房的成交量将明显增长，预计今年全国商品住宅成交量仍呈小幅正增长。

　　一般来讲，春季成交量会有所反弹，尤其4月份会比3月份更高些，今年表现反常。杨红旭分析认为，说明多数开发商仍未采取明显的促销行动，而购房者也未摆脱观望情绪，同时限购、限贷、房贷紧缩等政策，确实限制了部分购房需求。这种成交萎缩、价格僵持的局面难以持久，预期未来几个月开发商将增加推盘量和加大促销力度，预期三季度成交量将有所上升。以北京为例，随着5月以来郊区低价项目开盘增多，开发商主动推盘开始显露苗头，楼市僵局有望打破。

　　开发商资金紧格局未变“量涨价跌”有望来临

　　房屋销售的不理想，无疑给房地产开发企业的资金链带来了重要影响。从4月份房地产开发企业资金来源的数据来看，房地产开发企业资金面继续保持紧张格局。

　　张月认为，从4月份房地产开发商的资金来源情况看，开发商到位资金规模出现较大的萎缩。国内的融资渠道变窄，融资的难度加大，在今年多次上调准备金率后，信贷额度减少，而房地产信托又因潜在的风险走在政策调整的边缘，因此企业被迫寻求其他的融资方式，在各主要资金来源渠道中，唯有外资呈现大幅度的增长。

　　从房地产开发企业资金来源的构成变化来看，贷款比重持续下降，企业自筹资金比重大幅上升，个人按揭贷款和定金及预收款比重均小幅上升。

　　值得关注的是个人房贷，在商业银行放贷额度较少、银监会不断重申房地产贷款风险的情况下，连续两个月出现了负增长。

　　张月表示，如果在整个房地产行业投资规模萎缩、开发商资金回笼减慢、消费者购房成本加大的态势下，楼市很可能将出现量涨价跌的局面。