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楼市或呈“量涨价跌”局面

2011年05月13日 07:11 来源:金融时报

  庞东梅

  记者庞东梅5月11日,国家统计局在公布4月份宏观经济数据的同时发布了4月份房地产运行情况。虽然70个大中城市房价数据缺席,但是从房地产开发投资、房屋销售以及资金来源等诸多数据来看,当前的房地产市场仍然处于僵持阶段,保障房的推进成为其中的最大亮点。

  房地产投资仍处高位放缓势头开始显现

  在严厉的房地产宏观调控背景下,房地产投资仍保持较高的增长速度。从4月份的数据来看,前4个月全国房地产开发投资同比增长34.3%,比1-3月提高0.2个百分点。由此上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,自2009年6月份以来,房地产开发投资始终保持高位运行态势,显著超过全社会固定资产投资增速,对于国民经济的促进作用明显,国家暂时不会担心调控楼市对于经济的负面影响。

  链家地产首席分析师张月认为,在面临信贷政策收紧、销量下滑的大背景下,开发商明显放慢了扩张的步伐,住宅市场表现更为明显。全国住宅新开工面积虽然仍在增长,但是涨幅在今年以来持续回落,反映出开发商动工开盘的积极性并不高。

  杨红旭预计,受严厉调控政策的影响,接下来数月,开发商的投资热情将会继续逐步降温,尤其是购地规模会下滑;另外,今年将新开工1000万套保障房,投资规模快速增加。两个因素对冲后,预计今年房地产开发增幅将保持在30%以上的较高水平。

  由此也可以看出,房地产开发投资之所以在调控下依然保持了较高的增速,一个主要原因在于保障性住房的支撑。

  供应稳成交冷楼市僵局或将打破

  从市场需求来看,张月认为由于限购、限贷政策的严格执行,全国各主要城市销量下滑明显。

  杨红旭认为,4月房市需求反常性的出现低迷,开发商降价压力增大。接下来,受市场低迷的影响,估计商品住宅成交量增幅很难明显扩大,但由于部分产权式保障房的成交量将明显增长,预计今年全国商品住宅成交量仍呈小幅正增长。

  一般来讲,春季成交量会有所反弹,尤其4月份会比3月份更高些,今年表现反常。杨红旭分析认为,说明多数开发商仍未采取明显的促销行动,而购房者也未摆脱观望情绪,同时限购、限贷、房贷紧缩等政策,确实限制了部分购房需求。这种成交萎缩、价格僵持的局面难以持久,预期未来几个月开发商将增加推盘量和加大促销力度,预期三季度成交量将有所上升。以北京为例,随着5月以来郊区低价项目开盘增多,开发商主动推盘开始显露苗头,楼市僵局有望打破。

  开发商资金紧格局未变“量涨价跌”有望来临

  房屋销售的不理想,无疑给房地产开发企业的资金链带来了重要影响。从4月份房地产开发企业资金来源的数据来看,房地产开发企业资金面继续保持紧张格局。

  张月认为,从4月份房地产开发商的资金来源情况看,开发商到位资金规模出现较大的萎缩。国内的融资渠道变窄,融资的难度加大,在今年多次上调准备金率后,信贷额度减少,而房地产信托又因潜在的风险走在政策调整的边缘,因此企业被迫寻求其他的融资方式,在各主要资金来源渠道中,唯有外资呈现大幅度的增长。

  从房地产开发企业资金来源的构成变化来看,贷款比重持续下降,企业自筹资金比重大幅上升,个人按揭贷款和定金及预收款比重均小幅上升。

  值得关注的是个人房贷,在商业银行放贷额度较少、银监会不断重申房地产贷款风险的情况下,连续两个月出现了负增长。

  张月表示,如果在整个房地产行业投资规模萎缩、开发商资金回笼减慢、消费者购房成本加大的态势下,楼市很可能将出现量涨价跌的局面。

  

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