薛兆丰

　　北京大学国家发展研究院教授，北京大学法律经济学研究中心联席主任

　　近日，住建部副部长齐骥强调，坚持房地产市场调控方向不动摇，调控力度不放松。那么除了现有的“首付调控法”和“利率调控法”之外，还能有什么好办法调控呢？有经济学家建议用对房地产交易征收增值税的方式，抑制房地产过度投资需求和房价上涨。例如“买房者在5年之内转手的话，加征30%的税收。”然而，这种办法无助于调控房价，还会扰乱房地产市场。

　　好些读者认为：对二手楼交易征收重税，不会影响楼房供应，只会令炒房者却步。因为房地产是特殊商品，不仅可以满足自住者的“使用需求”，而且可以满足套利者的“投资需求”，所以“转手税”可以压抑“投资需求”，而让有“使用需求”的自住者得到房屋。

　　古往今来，征税从不压低商品的价格。相反，征税必然引发三个事与愿违的结果：一是挫伤供应商的积极性，使本来就稀缺的商品进一步减少供应；二是商品供给减少，会使商品进一步提价，增加消费者负担；三是不论法律如何规定，税赋实际上都是由买卖双方共同向政府支付的。

　　对供应者而言，商品的价格越高，其供应商品的意愿就越强。房价是因买家之争而推高的；而推高了的房价，会向卖家发出利诱信号，鼓励他们把更多资源从别的用途转到房地产上。这些资源包括土地、建材、建筑设计人才、市场营销人才和物业管理人才。然而，若政府以重税的方式，拿走了上述资源所有者的殷实报酬，那会造成怎样的影响呢？开放商会丧失进一步集资买地的热情；木材、钢材和人才会逐一回到原来没那么急需的用途上去，整个市场上可供应的房屋量会减少。对需求者而言，商品的供应量减少，他们购房的代价就提高。征收重税，结果不可能是穷人更容易购房，而只可能是所有人都得为购房支付更高的价格。重要的问题是：政府向地产商征税，或者向购房者征税，两者有区别吗？经济学明白无误地告诉我们：两者没有任何区别。不管政府规定税赋是向哪一方征收的，都不影响买卖双方分担税负的比例。这是拉姆齐法则（Ramsey Rule），任何接触税务问题的经济学学生必学的内容。

　　拉姆齐是说：在食盐的交易中，由于需求者好歹都得吃盐，需求较缺乏弹性，所以即使政府向供应者征税，税负也必定会转嫁给需求者；而在青菜的交易中，由于供应者好歹都得把当天的青菜卖掉，供给较缺乏弹性，所以即使政府向需求者征税，税负也必定会转嫁给供应者。

　　显而易见，政府以打击房地产高价为名而抽取的税收，并非无中生有、从天而降，而是供应者和需求者共同支付的——只是较缺乏弹性的一方，支付的比例较大；较富有弹性的一方，支付的比例较小而已。

　　在房地产市场上，二手楼房是全社会房源的重要部分。为什么总有人要买二手房？因为在一手房推出时，他们还在乡下，未进入城市；因为他们的工作刚落实，收入还不稳定；因为他们还在谈恋爱，到底跟谁结婚还没数；因为他们看不准市道，不知道房地产要升还是要跌。简而言之，是“不确定性”使这些后来才现身的买主无法提前现身，而二手房的卖主则及时发挥了“承前启后”的作用。

　　二手房的卖主在买主还没现身以前，就与开发商达成交易，承担了资金责任，帮助开发商完成了开发周期，加速了房地产资金的运转，间接促进了房源供给。当二手房买主现身后，卖主更直接提供了房源。那些曾经、正在、或将要入住二手楼房的朋友不妨设想，若二手楼房消失，人人涌入一手市场，那是什么局面？事实上，重税对调动空置房源不利。高房价引诱业主出让，而惩罚性税收则鼓励业主按兵不动。