本版文、图 信息时报记者 罗莎琳

　　据合富辉煌市场研究部最新报告显示，下半年广州楼市新货供应量将激增，五一后至年底，广州十区总货量约有6.7万套，较上半年有明显增长。在海量新货将冲击广州楼市的同时，下半年国家对楼市宏观调控政策依然没有放松的迹象。面对“内忧外患”的压力，开发商下半年将如何破局？

　　状况 房企面临“内忧外患”

　　下半年开发商将面临什么状况？日前有业内人士指出，“内忧外患”将是最真实的写照。房企不仅面临巨大的供应量而带来的强大竞争，同时，外部政策环境也让房企寻找多方出路。

　　据合富辉煌市场研究部最新报告显示，预计从5月4日~12月31日广州十区新推货量约3.9万套，较五一前实际新推货量约1.3万套有明显增加，新货供应较为充裕。加上5月初2.8万套存量，预计从五一后至年底，十区总货量约6.7万套。不过，区域供应结构失衡仍较严重，中心六区仅占十区新推货总量的34%，花都、番禺、白云和南沙仍是新货供应最多的区域。据悉，在新推货量供应前10的板块中，外围板块仍是主力，以花都的汽车城、狮岭，番禺的华南板块、广州新城，白云的金沙洲，以及南沙的货量居多。9月以后，中心六区货量供应将有所增加。

　　此外，据国家统计局最新公布的数据，1~4月份，全国商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%；房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。社会科学院《中国房地产发展报告》副主编尚教蔚说，更严厉的调控政策可能会在2011年下半年出台，调控政策或向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来调控政策重点。

　　大集团货量多 以降换量

　　尽管目前广州楼市价格稳定，没有出现大规模的降价促销情况，但是郊区不少楼盘已经悄然放低了姿态。此外，也有楼盘将之前的装修交楼标准改成毛坯交楼，从数字上将楼价降低了不少。

　　碧桂园凤凰城“天麓山”五一假期首日销售超600套。据了解，为了积极响应政府的限价政策，作为增城标志性大盘碧桂园凤凰城在半个月前便进行了预售申报价格公示，价格较前期产品便宜了近15%。记者算了一下，“天麓山”的毛坯均价仅约7400元/平方米，装修均价也仅在8000多元/平方米。

　　而位于增城板块的地铁上盖物业尚东阳光，样板间五一期间正式开放，诚意登记客户逾千台。据悉，该盘将在5月底正式开售，价格预计将在6字头左右。此外，位于增城的某楼盘洋房价格也由之前的1.2万元/平方米降到了目前的“9”字头，降价幅度达25%。

　　满堂红战略管理部高级主任沈锐培认为，就目前政府的态度，未来政策放松的可能性十分小，货币政策等还有进一步收紧的可能。无论资金压力如何，业绩的完成率都是各大公司的重要指标，加之资金压力的确不小，所以，下半年开发商都可能采取以价换量的策略，凤凰城低价促销取得了不错的业绩，相信其他开发商已经清楚市场的突破口。

　　中原地产项目总经理黄韬认为，目前开发商最直接的出路就是降价，尤其是一些郊区盘和货量集中的集团。部分集团还因为在全国战线策略中，外地项目因前期规划所需投入了大量资金而面临压力。同时，近期的土地拍卖市场也反映出，楼价暂时停止了上涨的势头。

　　中小集团货量少 推迟开卖

　　大集团货量多而选择以价换量的方式，但部分货量少的中小集团则暂时采取了“坐山观虎斗”的心态，将本计划在6月开售的新盘延迟至十一黄金周期间。合富辉煌市场研究部的报告也显示，五一后至8月广州十区新推货量约1.7万套，较5月0.57万套的实际推货量明显增加。但是9月~12月预计新推货量约2.3万套，其中，中心六区0.8万套。看来，真正的楼市竞争将在十一黄金周前后上演。

　　某中小集团今年在广州只有两个新盘推出，总货量不足500套，而目前在售的两三个楼盘也处于尾货消化阶段。其负责人告诉记者，今年出货的压力不大，因为不仅新盘货少，而且处于市中心位置，所以不着急开盘。据悉，其集团在海珠区的项目也将原本6月推货的计划延迟到9月。

　　以静制动，延迟开盘是否当下最好的策略？黄韬在接受记者采访时认为，采取这种策略的房企都是货量不大的中小集团。虽然下半年楼市供应比上半年增加不少，但市中心的供应量仍然奇货可居。

　　限购下 楼盘用奇招揽客

　　有地产人士指出，目前制约楼市成交量最大的政策是限购，限价限购政策让不少有能力且有需求的买家退出市场，而刚需正被逐步消化，如何激发新的需求是开发商首要解决的问题。据记者了解到，目前部分有能力但处于观望状态的购房者已在蠢蠢欲动，而开发商也通过各种奇招来为买家解决“后顾之忧”。

　　面对限购的制约，天河某高档楼盘的负责人向记者透露，目前楼盘正在尝试一种新的卖楼方法，不具备买房资格的买家可以和开发商私底下签定一份购房意向，首付也可以由双方协商而定，整个过程由律师见证。与正常的购房行为不同的是，买卖双方签署的不是正规购房合同，也不送到房管局备案，等到限购令结束之后才补签购房合同。

　　此外，一不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，目前不少楼盘都用奇招揽客。其中包括办理假离婚、办理未婚证，或者以买家亲属的名义购买等等。黄韬认为，只要某个楼盘的价格下跌15%左右，一定会触动买家的神经。而“低价买进，高价卖出”的投资规则也会让一些买家将其自身的物业从而“以大换小”。

　　专家预测

　　下半年成交量 处于近年低位

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，2011下半年PMI在50%~55%之间，CPI在4%~5%之间，楼市调控力度保持。自“9·29”以来楼市政策与通胀水平关联度甚高，如果下半年通胀形势难以稳定，不排除调控政策仍有加码空间。但同时，下半年缺货局面将缓解，成交回升，但预计全年成交仍处于近年低位。

　　经纬行研究中心高级主任曾英杰认为，从成交量方面来看，下半年广州楼市整体成交量会超过上半年。对于价格方面，预计下半年会是小幅向下。

　　对于下半年广州楼市的成交量依然会保持低位这一说法，黄韬也表示认同，他预计每月成交量大概在50万平方米左右。但对于楼价走势，他则认为将保持稳定状态，毕竟成交量没有达到一个非常低的水平，开发商大幅度降价促销的动力不足，尤其是供应量少的市区楼盘。不过这种僵局将在七八月份被打破，首先突破的会是外围，毕竟出货压力大，而且碧桂园模式也让开发商尝到了降价的“甜头”。