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二手房价格松动迹象明显 房价坚冰或渐融

2011年05月25日 09:12 来源:一财网

  坚挺已久的二手房价格近期出现了松动。国家统计局公布的70个大中城市房价统计显示,今年前4个月,二手住宅价格环比下跌的城市逐渐增多,从2月份起,存量房价出现调整的城市数量反超了新盘调整的城市。

  在北京、上海等一线城市,近期二手房成交量持续低迷,价格松动迹象明显。2008年我国楼市出现调整时,二手房价格调整的时间要早于新房市场,并开启了楼市整体降价趋势,而今年的楼市会否重蹈这一局面引人关注。有分析人士认为,在限购、限贷、加税、增供等政策叠加影响下,降价的楼盘将逐渐由点到面,房价稳中有降的趋势或显现,而多项政策叠加将缩短这一变化的时间。

  存量房价调整城市递增

  从国家统计局公布的70个大中城市房价数据来看,今年前4个月,二手住宅价格环比下跌或持平的城市分别为10个、20个、26个和29个,呈现逐月增多的势头。其中,4月份二手房价格上涨的41个城市中,涨幅均未超过1.0%。

  而在新建商品住宅方面,前4个月环比价格持平或下跌的分别为10个、14个、20个和14个。从统计局数据来看,从2月份起,存量房价出现调整的城市数量反超了新盘调整的城市。

  这一特点在4月份体现得更为明显。数据显示,当月一些城市新盘价格出现了季节性反弹,但二手房价格则继续呈现调整态势。如北京市4月份新建商品住宅同比上涨3.4%,而二手住宅同比下跌0.7%。上海新建商品住宅同比上涨1.5%,二手住宅同比涨幅为0.2%。

  对于新盘和二手房价格走势的“不统一”,有分析人士认为,4月份新盘价格上涨的城市有所增多,有可能与销售旺季的季节性波动有关,还可能由于“一房一价”等调控措施出台后,部分楼盘有意高报项目价格。总体来讲,二手房成交价格受“场外因素”的影响更少,如果与去年同期相比,二手房的价格跌幅也更为明显。

  “2008年楼市出现价格下跌时,当时正是二手房价格率先出现了调整,具体时间约在奥运会前后,随后一些新盘价格开始降价。今年的情况还不好说。”我爱我家的一名地产中介认为。

  炒房客出货增大供给

  从中国证券报记者实地走访情况来看,近期北京一些小区的二手房价格出现了回落。如北京西城区和平门附近的某小区,目前一居室的成交价在每套140万元左右,而两个月前则普遍在160万以上。在南二环的信德园小区,目前两居室的挂牌价为每平方米27000-28000元,比今年初回落了5%-10%。

  也有一些区域的二手房价格没有松动。如西城区的源屋曲、西城晶华等小区,由于位置较好、房源有限等因素,价格与先前相比几乎没有变动。

  “现在最大的问题是有买房资格的人大部分在观望,而愿意出手的炒房一族却被限购了。”某房产公司的负责人介绍,以往频繁成交的一些老客户,近期在市场上已经难觅踪影,而这些人是最具有购房能力和意愿的。他同时透露,也有少数投资客近期出手购买商业地产项目,或者到不受限购政策影响的外地城市购房。

  “投资性购房成交是最活跃的。不少人一旦赚到钱,很快就把房子出手了。或者看到新的合适房源,如果资金不够也会把已有的房子卖掉,再吃进新房。这些人被限购后,楼市成交就少了很大一部分力量。”有中介表示。

  值得注意的是,购房者目前普遍仍未感受到明显的价格回落。对此中国证券报记者了解到,一些房源价格出现较明显的下降后,成交速度也明显加快,而多数正在挂牌房源仍保持坚挺。如一些业主由于种种原因急于抛售,降价幅度也要更为明显。但购房者首先需要耐心等待合适报价,再者往往需要满足全款或当日付款等条件,对此多数刚需购房者事实上很难满足。

  在北京市石景山区的远洋山水小区,目前的二手房挂牌价格为每平方米25000元左右,这个价格在几个月前很难见到。如果回顾去年的价格高点,当时的挂牌价格在每平方米28000元左右。“目前的卖房者主要包括两类,一类是拥有多套房源的炒房客;另一类则是改善型需求人群,卖房子的同时再买进一套,这样就不会受到限购政策影响。对于炒房客来说,楼市僵持的时间长了,有的人也会慢慢出货。”上述房地产公司负责人表示。

  尽管价格出现了一定调整,但“刚需一族”的购房承受条件能否明显优化,同样值得探讨。链家地产提供的报告显示,截至2011年5月,北京首套房平均月供达到7281元,与2009年初的2803元相比,增幅达到160%。未来利率仍有上调空间,供房成本的上升将稀释价格松动的影响。“未来如果首套房贷首付由三成提至四成,将会有50%左右的刚需贷款人群受到影响。”报告认为。

  房价下降趋势或显现

  从成交量来看,北京二手房市场已经跌至2009年以来的最低点。据北京市房地产交易管理网数据,自1月底“国八条”出台后,北京二手房成交规模下跌了50%左右,2月份以来,连续4个月成交规模在9000-11000套左右,这比去年“国十条”出台后市场最冷清时期的成交量还要低20%左右。

  一些中介机构认为,目前的二手房价格调整势头很可能还要持续一段时间。链家地产首席分析师张月认为,去年5月北京二手房成交价环比跌幅为6%左右,而今年4月份跌幅为1.5%。与之相比,去年调控政策公布初期心理震慑度大,价格下降后短期会迅速反弹,“虚降”的成分多;而目前的价格下降则发生在成交量和挂牌价“领跌”之后,属于符合市场规律的实降。

  张月认为,今年北京二手房价格预计将回落15%以内,这将创下十年以来价格回落幅度最高的纪录。

  对于整体楼市价格走向,北京中原三级市场研究部总监张大伟认为,在限购、限贷、加税、增供等政策叠加影响下,降价的项目将逐渐由点开始到面,房价稳中有降的趋势已经显现。楼市调控政策叠加信贷政策的进一步紧缩将缩短这一变化的时间。

  住建部住房改革与发展司司长倪虹24日表示,目前楼市调控已经取得了初步成效,但成果尚需巩固。搞好房地产市场调控是当前一项重要任务,也是一项长期任务。要想让房价保持平稳,就要抑制投机投资性需求,鼓励和引导自住型和改善型住房需求。

  

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