目前，亲和源已经销售了450多张卡，有600余人入住，而整个社区可接纳1600位。早报记者赵静 图

　　早报记者 周祺瑾

　　每天早上，一对60岁左右的夫妻，都会穿着运动服，去社区的健身房运动。他们已经能熟练地使用这里的健身器材，如果在会费之外再支付1000元的年费，还可以进行游泳、健身、水疗等。在运动初期，他们还有一对一的教练，不过现在基本不需要了。

　　运动大约半小时之后，他们回公寓洗澡。午餐时间，有时他们会选择社区内提供的食物，更多的时候，他们会让秘书去购买一些食材，然后自己在公寓内烹制。用完午餐、午睡过后，他们则会去社区选择一些娱乐活动，有时候是棋牌类的，有时会去5楼的放映厅观看电影。

　　晚餐过后，他们会约几个 “邻居”——都和他们差不多年龄——喝喝茶，聊聊天。最后，安然入眠。

　　这是上海浦东康桥亲和源老年公寓600位老人普通的一天，这里正尝试着一种在中国养老的新模式。

　　使用权费用涨至89万

　　“老有所养”是每一个人的梦想。不同于传统的机构养老模式，也不局限于居家养老，一部分老年人已开始关注类似亲和源这样新型的养老社区。

　　亲和源老年公寓2007年10月建成（商业用地，产权50年），占地10万平方米，由12幢多层电梯住宅楼组成，共有838套居室，可供1600位左右的老人居住。

　　据亲和源股份有限公司董事长奚志勇介绍，入住该社区的男性必须满60岁，女性满55岁。“在这里是企业和老人之间的一种契约，老年人提供会费，企业则保证终身的会员服务。”

　　亲和源采用会员制养老模式，并设计了不记名卡和记名卡两种形式。不记名卡需支付一笔50万元（现已涨至89万元），可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年必须支付2.98万—6.98万元不等的会费（根据房型不同）。

　　另一种是记名卡，有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过的部分免费。该卡对应大、中、小三种户型，价格从45万-88万元不等，另外每年需支付2.98万元的会费。

　　亲和源这种养老模式，在国外不乏成功的范本，主要集中在美国、丹麦、日本以及中国台湾，比如位于美国的太阳城，就是开发商建立的养老社区。到2009年，太阳城人口已达16万。太阳城虽然是个老人社会，却又不完全与世隔绝，和其他任何一个美国小型城区规划一样，这里的商店、医院、娱乐设施及与老人有关的医学研究都是年轻人在其中工作，只是这些小于55岁的人需居住在太阳城周围。

　　不过，亲和源会员卡出售之初，市场反响不尽如人意。2007-2008年，出售的会员卡不到几十张。那时整个社区总共才有11户人家。

　　到2009年，亲和源的销售才迎来突破。这年5月，国务院批复同意上海南汇和浦东两区合并，这对地处南汇地区的亲和源养老社区是利好消息。

　　2010年，亲和源迎来了挚信资本1亿元的风险投资。

　　目前，亲和源已经销售了450多张卡，有600余人入住，而整个社区可接纳的入住总量为1600位左右。

　　双收盈利模式将转型

　　不过，正当亲和源模式逐步被市场认可的时候，奚志勇却开始另辟蹊径。

　　上海亲和源眼下的盈利模式中，除了会员费，很大一部分来源于资产本身的升值。这种双收模式，一度被奚志勇认为是一种神奇的资产魔方，通过出售公寓的使用权，回笼了开发成本，剩余的产权，为其赢得了增值空间。如果奚志勇手中有足够的资金，相信他很愿意继续持续这样的模式，并把他复制到全国。

　　但是关键是亲和源没那么多资金。上海亲和源整体投资规模达6个亿，为了这个项目，奚志勇曾经出售在全国包括黄山、海南的多个项目，以保证上海亲和源项目的资金供应。

　　据奚志勇介绍，当前亲和源的年销售规模可达1.5亿元。

　　不过奚志勇并不愿意透露亲和源项目目前是否已经盈利。但他告诉早报记者，这种双收模式将开始转型。

　　去年以来，亲和源和万科、青岛城投在内的多家企业合作，由对方出资造房子，自己则承担起运营的管理。奚志勇表示，这种扩张模式，有效规避了资金难题，未来亲和源主要会把精力投放在管理模式，扩大会员卡价值以及其他服务类的拓展。

　　据介绍， 未来亲和源将在辽宁、海南、黄山等区域开展亲和源复制，会员可以选择在不同城市的亲和源公寓轮换居住，增加会员卡的价值。

　　亲和源的模式转型，在很多业内人士看来，却也透着一丝无奈。

　　易居中国上海房屋销售集团有限公司执行总经理孙华良告诉早报记者，亲和源现行的模式有很大的缺陷，上海亲和源社区公寓的产权归企业所有，亲和源在资金紧张的时候，完全有权把公寓资产抵押给银行融资，一旦企业发生破产，资产拍卖，银行是第一债权人。

　　对于这个顾虑，亲和源在和客户的约定上写了这样一条——“如果企业因故破产，则按照国家相关的法律，由政府负责处理清算或者交给其他同类的公司继续运营”，以此打消了老年人对企业破产对社区影响的疑虑。

　　对此，上海盈科律师事务所宋安成律师表示，上述条款只是附加条款，如果主合同无效，附加合同也是无效的。中国的产权和使用权不可以分开交易，企业单方面出售使用权不符合法律，也意味着这样的合约并不受法律保护。一旦企业倒闭，资产的接盘者可以不遵守附加条款。

　　亲和源方面某位高层的解释则是，上海亲和源是用于养老，银行并不愿意接受资产抵押，企业也不会这么做。

　　只是有钱人的养老？

　　奚志勇坦言，亲和源从创办至今，就是从一片质疑声中走过。

　　亲和源目前已接待的参观人数超过2万人，外界对这个新型的养老模式心存好奇。比如为何老人原意支付90万元的费用购买一套只拥有使用权的住宅，每年上万的会员费是否有市场等等。此外，目前亲和源的受众群是否只是高端老年群体。甚至有人尖锐地指出，是否只有高端的老年人才能享有该模式。

　　据介绍，老年住宅市场的定位有两种，一种是低端依赖政府补贴给开发商的保障性老年住宅，还有就是属于市场行为的中高端老年住宅。

　　综观目前的养老地产，大多采用的是租售并举，或者是高昂的会员入会制度，也正是这一制度引发了争议。

　　保利目前正在考虑采取会员制的运营模式，即老年人住进来需要交50万元的会费，入住以后根据不同的护理程度每月再缴纳护理费用，当老人去世以后，会费将退还给子女。

　　亲和源则是采用每年2.98万-6.98万元的会费，加上购买使用权的费用，一套老年公寓首年的投入高达百万元，这其中还不包括餐饮、水电煤等日常开销。

　　奚志勇也坦言，目前能选择亲和源的都是一些收入较高的群体，这和项目本身的投入有关。

　　从各国的养老地产项目不难看出，老年地产的资金沉淀期很长，这和其提供的产品属性不无关系。

　　一般而言，老年住宅中的配套要高于普通住宅。以亲和源为例，每栋大楼之间都有遮阴挡雨的走廊相连接，即使下雨天，老年人也可以在社区内随意行走。每套公寓卫生间有方便老年人用的扶栏，床头有应急按钮。此外，房间里的人在预先设定的时间范围无任何行动，红外检测装置将自动报警，老年人在房间内出现中风、昏厥等突发疾病，可及时抢救。此外，社区内要配备商业。在医疗方面，社区内有以老年专科为特色的颐养院，与曙光医院对接，小病小痛可前往医治。若是有大病，社区有班车专人送往市区曙光医院治疗。

　　此外，亲和源还专门设立一个基金，用于支付一定的医疗补贴和意外赔偿，目前该基金的规模在350万元左右。

　　亲和源的工作人员介绍，公寓内的很多设计并非亲和源首创，而是借鉴国外养老社区的设计。虽然亲和源的会所等服务平台都是外包给第三方服务机构，但是在硬件投入上，亲和源资金投入很大。

　　奚志勇表示，作为企业，必然是有盈利目的的，目前的收费标准，的确只能一些中高端老年人才能负担，但是这逐渐可以通过政府补贴来完成。在奚志勇看来，高收入的老人也曾为社会做出过贡献，也有养老的需求，传统的养老院因为缺乏个性化的服务，导致很多机构的产品浪费，这才促使这部分群体转向高端的产品。要解决这一贫富问题，政府可以选择把一部分补贴给予年长者，让其自主选择养老产品，这样也可以同时解决中低端老年的养老问题。这是一个双赢的局面。

　　某位考虑从事老年住宅开发的企业表示，真正意义的老年地产，并不适合散卖，必须要有统一的经营，这才利于对于入住者长期服务的保证。正是如此，造成老年地产和商业地产相同的境遇，投资周期长。而后者可以通过提升租金回报率来增加盈利，前者则因为具有一定的福利属性，很难大幅收取相应的服务费用。

　　养老地产一定是一个长期的投入，上述开发商坦言，因此在尚没有做足准备的时候，他们不愿轻易尝试。

　　华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划经理郝荣福此前公开表示，对于以持有为主的养老地产，业内的普遍观点是10-15年，每年8%~10%的回报率。

　　

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