胡萍

　　房地产僵局能否打破，要看中央、地方、房地产商等各方面博弈中谁能最终占上风。从当前密集出台的调控政策来看，一些似乎并不具备可持续性，而单单从房价入手调控商品房已被普遍认为非治本之策。加大保障房建设在缓解供需矛盾的同时，或将成为少数有效的推动调控的催化剂，但同样面临种种问题。

　　记者胡萍5月下旬，北京已有些许初夏的模样，西二环、西三环之间的几条老街在绿树掩映下格外宁静，很多企事业单位、科研院所的家属区都坐落在这里。也就是在这寸土寸金的院里，几处住宅工地正热火朝天。“房子建成后将以低于市场的价格卖给内部职工。”谈及此，居住在此的小区居民掩饰不住的自豪。都知道今年保障房建设任务繁重，各级政府和央企都被推到了前台，那么，像这种单位自建房是否属于为加快保障房建设而进行的“创新”举措？

　　去年6月，单身汉小潘通过了保障房资格的层层审核，等了将近一年，“一点儿保障房的影子都没看到”。今年计划开工的1000万套能有他的一千万分之一吗？

　　都说保障房是开发商坚守房地产领域的救命稻草，可参与了保障房，贷款就容易了吗？保障房所需的巨额费用哪里来？

　　事实上，在保障房大兴土木之时，从建设任务落实到资金筹措，乃至分配、监管等环节存在的诸多问题都愈发凸显。

　　落实建设开发商：有压力没动力？专家：必须终结房地产暴利

　　北京某市属大型企业，先后开发建设了福临家园、东坝、望坛等多个保障性住房及廉租房项目，为中低收入家庭提供住房近两万多套。该公司内部人士李女士告诉记者：“我们公司规整了百万平方米的企业自有用地用于开发建设保障房，参与保障房建设是今后的重点发展方向。”

　　记者联系到北京另一家知名房企，其开创的高端度假地产项目备受业界瞩目，早期参与过经适房项目。该公司张总坦言：“公司不参建保障房是因为有其固定项目及长远规划，而且三年前即完成全面转型，已成为一个横跨多行业、多地区、多元化的现代企业集团。”

　　还有一家民营房企，目前北京在建保障房项目只有一个，其公司投资总监刘先生表示：“其实并非心甘情愿，但政府规定拿地时必须配建一定规模保障房。”据介绍，当前开发商参与保障房项目主要有两种形式，一种是商品房中配建保障房，另一种方式是代建。

　　都是房企，对待保障房的态度千差万别，个中原因何在？

　　刘先生的“无奈”似乎具有一定代表性：利润较低且收回成本时间长、盈利模式不明确、银行贷款困难。地产大佬任志强也曾直言，“从投资回报上考虑，进入保障房领域可能会很慎重”。对于上市房企，刘先生则认为，“上市房企要保证开发量和规模，必然会转战或者积极进入日益扩大的保障房市场，而且同等条件下，上市房企更能有效控制成本、保证利润。”

　　应该说，企业关注利润无可厚非，如何在责任与利益间求得平衡原本就是保障房建设绕不过去的一道坎。

　　再来看一下保障房计划，2011年计划开工1000万套，“十二五”期间3600万套，而且各地“军令状”———《保障性住房目标责任书》已签，所有分配完成的目标任务必须在2011年10月底前全部开工。这就意味着，今年7、8、9三月各地将迎来保障房大规模集中建设的热潮；届时，保障房“问责季”或许也将如期到来。

　　在指标与时间表的双重考验下，各地方政府已无路可退；另一方面，根据“十二五”规划要求，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%，而此后公布的2011年全国供地计划中，这三类住房用地占78.6%，接近八成。在这种情况下，房企要想开发扩张或许也难以绕开保障房建设。1000万套保障房建设计划怎样落实？如何化压力为动力成为关注焦点。

　　对此，“中国地产三剑客”之一、中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海教授一针见血地指出：“本来房企通过参与保障房建设获得稳定的利润，是一个非常好的盈利模式，但与高价拿地、高价卖房获取超高的盈利模式相比，建保障房对他们来说就是瞎耽误工夫。只有把房地产业的投机打压下来，消除房地产业的暴利机制，让开发企业意识到通过建保障房获得稳定利润对他们来说是有好处的。”

　　上海证券策略分析师蔡钧毅对此表示认同，他认为政府对保障房建设的款项一般在三年内支付完毕，开发商回款有保证。相对于商品房项目，保障房项目的回款周期并不会因过长而构成财务压力，相反保障房能够成为地产企业稳定的收入来源。

　　认清了“钱”途问题，一些地方还在建设模式、土地政策等方面进行探索和创新。据了解，为了能够完成高额的保障房指标，许多地方政府已出台政策，鼓励企事业单位利用自有土地建设保障房。特别值得注意的是，去年相关部门对78家非房地产主业央企下达“退房令”后，前不久国资委首次明确要求中央企业“争取多种途径参与地方保障房建设”，以促进实现住有所居的目标。专家普遍认为，完成保障房建设任务，央企应当承担更多的责任和义务，但要防止出现借保障房之名行福利房之实。

　　曹建海告诉记者，一直以来，保障房市场都过于强化政府功能，而地方政府也是房地产产业链中的重要组成部分，让开发企业试水参建保障房，通过市场杠杆探索一条转型之路，政府则抽出身来进行市场监管。另外，对于问责必须落到实处。

　　资金缺口金融机构：保障房项目是否有竞争力专家：难在撬动8000亿元社会资本

　　除了保障房的盈利空间以及政策预期不明朗，保障房建设的另一个症结则是资金缺口。全国人大常委会曾有专题调研披露，中央政府提高了廉租住房建设资金补助标准，但地方反映仍然偏低，许多地方省级财政补助数额很少，筹资压力和建设责任主要落在市、县、区政府身上，基层政府普遍反映压力很大。据住建部公布的数据，2011年我国保障房建设将达1000万套。若要实现这一目标，所需费用大概约达1.3万亿元，其中近三分之一的资金将由各级政府通过多渠道筹集。

　　对这种政府长期“买单”的形式，有专家表示担忧。住建部政策研究中心副主任王珏林认为，企业要考虑成本核算和投资风险，而地方政府有中央制定的硬任务，就只能“千方百计”将这部分资金填上。

　　中国人民大学教授俞明轩在接受记者采访时表示，保障性住房的资金来源应是中央政府和地方政府共同的任务。中央除了给政策以外，还应承担好资金转移支付的责任。而对于地方政府来说，土地出让金是重要组成部分，但主体上还是要依靠税收。

　　曹建海则认为，考虑到保障房建设中的多数资金可以回收，只要中央政府加大对地方政府的压力，一定能促使地方政府从卖地转向住房民生，将绝大多数的土地出让收入用于保障房建设。

　　从金融机构操作层面来看，包括保险资金、社保基金等都已对保障房建设表示出兴趣，但大多处于探索和观望阶段。

　　“同样一笔贷款，保障房项目竞争力在哪？”一家商业银行房地产金融部负责人在接受记者采访时直言不讳：“不管是哪类房，银行做贷款基于自己的风险控制，就算是政府保障房也得让我看到还款来源。”该负责人表示，现在一方面流动性收紧，另一方面保障房建设周期长、贷款回收不确定性较大。

　　上述房企业内人士也告诉记者，公租房的优惠政策、土地出让条款等还没有统一标准，保障房项目分配、退出机制还不完善，这使得收益率有很大不确定性，因此获得贷款也有难度。还有地方反映，今年银行对贷款有所控制，筹资出现困难，使有些在建项目的资金供应难以为继。

　　对于引入市场机制、吸引更多社会资本，业内普遍持赞成态度。相关部委多次表态，保障房建设由社会来参与是一个长远的制度设计，需要建立一套包括资金筹措、生产建设、管理运营、退出在内的完善机制。王珏林表示，目前我国社会资金介入保障房建设的运营模式仍处于探索和起步阶段，政府应当承担起主导作用，合理引导央企、国企承担必要的社会责任，带头参与，率先探索可持续的开发建设模式。

　　在曹建海看来，各方都应担当起保障房建设的社会责任，另外各地政府可通过土地使用制度创新引导农村集体、机关事业单位、企业甚至个人投资者参与保障投资和建设。为此，财政、税收和信贷政策能否实现良好衔接是确保资金投入充裕与否的关键。有关专家建议财税方面应给予保障房参建企业税收优惠或减免；金融方面给予企业政策性长期贷款和一定的财政贴息；土地供给方面，政府也可给予参建企业一定幅度的土地出让价格优惠。

　　中国指数研究院副院长陈晟建议，必须建立完善保障房建设的法规和市场机制，确保公租房等尽管租金较低，但是社会资金一旦投入就能获得长期稳定的收益。

　　分配困局市场：百姓口粮勿成富人点心专家：“治乱”需健全机制

　　近期，许多地方保障房被“骗购”“团购”等分配乱象一次又一次刺激着那些“待保障”人群的神经。记者走访发现，一边是像小潘那样符合条件的“等不到”保障房，另一边却出现保障房分配后闲置、乃至转租、转售的情况。

　　北京市朝阳区东五环外一些经适房小区入住率不高，有的刚交房就发现各种出租广告层出不穷，还有的明码标价，成为多家地产中介的驻扎地。这样的现象并非少数。

　　另外，近期多地曝光央企建设大户型、高档次的集资房等违规行为。有评论称“这就很难排除一些财力雄厚的大企业趁机大兴土木，将保障房悄悄变性为内部职工的福利房。而一些财力薄弱的企业职工只能望房兴叹，这无疑会加剧分配和社会保障领域的不公平”。

　　“如果企业自建单位租赁房，满足居住条件较差的职工需求，则是为全社会分担保障房压力；如果企业按国家规定，以经济适用房标准建设集资房，分配给符合国家相关准入标准的住房困难职工，则同样利国利民。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，中国的很多政策“一放就乱”。如果央企都利用国家的优惠政策(非住宅用地转为住宅用地)，大建非保障房，大行福利化分房，则实属害国害民，这将导致新的社会不公，以及住房制度改革的历史性倒退。

　　保障房分配亟待“治乱”，这不仅是百姓呼声，更是使房地产市场走向良性健康轨道的关键力量。上述金融界人士表示，“十二五”期间，保障房数量将迅速增加，保障房分配机制应该更加透明，这关系千家万户住有所居梦想能否实现，更考验社会监管能力。

　　如何分配？多位专家给出了建议。王珏林说，屡次暴露出的保障房分配违规行为，凸显了严把公示关、审核关的重要性和紧迫性。首先，要突出公示的有效性。其次，审核关不能走过场。曹建海认为，随着政府和企业对这一领域日渐重视，各地在保障房分配准入、管理、退出等进行更多的制度探索。还有专家建议加大处罚力度，提高违规成本。另外，应尽快出台基本住房保障法，既要明确各级政府在推进住房保障工程中的责任，又要规范保障房分配、运营、流转环节中存在的种种混乱局面。尤其要加大对虚假申报、骗购骗租、转租转售、闲置浪费保障房等行为的惩罚力度。

　　

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