在调控背景下，房企想屹立“江湖”，不仅要靠功力，也要靠谋略。本报记者采访了业内人士和专家，请他们指点调控之下房企所应具备的“必杀技”。

　　　北京房地产协会副秘书长陈志

　　　将少量需求转化为购买力

　　　对应武功

　　　凌波微步：逍遥派独门轻功步法，以易经八八六十四卦为基础，循卦象方位行进，此步法精妙异常，可用来躲避众多敌人的进攻。

　　　

　　　“花无百日红”，开发商应该从2009—2010年火热的市场中转变过来，习惯目前的现状。

　　　今年前5月，楼市新增供给总量还是同比大跌近五成。4月北京新建商品住宅成交均价略微上扬，主要是高端商品住宅成交量明显上升所致，二手住宅市场调控效果较为明显，房价有继续下探的趋势。

　　　我们判断一定时期内市场仍将呈现胶着状态，受去年土地市场出让整体高位运行的影响，今年入市的楼盘普遍价格较高。

　　　房价还会僵持一段时间。开发商可以利用这段时间顺应市场变化。市场上还存在购房需求，购房人心态随时在变，我认为开发商应该关注这些已经不太多的市场需求，好好研究怎么将其转化为自己的购买力。同时对市场要有准确判断，这是对自己的最大保护。

　　　高策顾问董事长李国平

　　　完善产业链和区域布局

　　　对应武功

　　　九阳真经：他强由他强，清风拂山岗；他横由他横，明月照大江。他自狠来他自恶，我自一口真气足。

　　　

　　　练内功应该是一个长期的战略，不是为了解决一时的困难。

　　　一个企业应该通过长期的战略，练好内功，抵御楼市的低迷期。而不是相反，楼市低迷了，房子卖不动了，才开始练内功。

　　　对于练内功，各个企业不一样，对于多数企业来说，要解决好产业链布局和区域布局的问题。即使是万科，之前认为自己做住宅就足够了，现在也开始调整产业链，做商业和酒店类项目。目前很多开发商，都面临过于依赖一种业态的产品，和过于依赖某一区域的情况。这对于抵御市场风险是不利的。

　　　在战略明确的基础上，平时就要打造好企业的核心竞争力。很多企业，市场好的时候，不管房子的品质如何，购房人都会排队买房，开发商只需要维持好排队秩序就行了。市场不好的时候，项目的质量、设计等方面的核心竞争力，就凸显出重要性了。

　　　北京亚奥绿城执行总经理强月飞

　　　把握资源运用精髓

　　　对应武功

　　　太极拳：张三丰当众教授张无忌太极拳，却只有张无忌能够领会精髓，别人看了却学不到要领。

　　　

　　　高端客户都是非常识货的，由于他们有多次的置业经验，产品好坏，值多少钱，他们心里都有数。所以房企只能苦练内功，在品质上下工夫。

　　　很多的开发商可以找到同样的资源，设计资源、材料设备资源、施工组织资源等，这些都是支撑房地产行业品质化的需求。但是在整个过程中，每个公司都有不同的特征，比如组织资源的能力，怎样优化整合，并有效把控这些影响产品品质的资源。

　　　很多公司即便是用一样的资源，一样的材料，同样的钱，却造不出同样品质的房子。这就是品牌的价值，首先是用好资源，其次是整合资源，然后是把控这些资源是关键。

　　　公司要追求做同一批里第一名的产品。正因为有这样的价值观，才能够做出比别人更好的产品，这是对高端需求非常重要的一点。所谓的高端，一定是要有内涵、有价值、有品质，说到做到，而且要比别人做得更好。

　　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰

　　　灵活降价抢占先机

　　　对应武功

　　　小李飞刀：弹无虚发的金字招牌。这一招，凭的是耐性与非凡的自信。需要耐性和信心，寻敌弱点,一击即中。

　　　

　　　目前市场的整体感觉确实是冷了下来，但市场购买需求并非消失了，而是部分受到政策限制，部分则在观望，但根据经验，观望期差不多到了一个节点，资金就会入场。

　　　降价比较敏感，我认为降价与否要根据自身的资金、手中的项目进展而定，但是如果想降价就要早降，一步到位，不要羞羞答答、扭扭捏捏，必然是先降价的企业先占便宜。

　　　前年万科、去年恒大都是成功案例，高调降价后成为市场的焦点，企业知名度迅速增加，而市场占有率也大幅提高，先降价能掌握住主动权，取得局部市场的优势，可以坦诚地和老业主商量补偿事宜，当然也可采用变相降价等多种灵活手段。

　　　开发商应该更贴近市场，比如户型调整等，一些房企对市场比较悲观，我认为开发商现在对于土地过于谨慎了，该拿地还是应该拿地。

　　　中原地产华北区董事总经理李文杰

　　　整合资源是第一要务

　　　对应武功

　　　少林罗汉拳：为少林入门功夫，但修习到高深境界，最普通的拳掌亦能成为最厉害的武功。

　　　

　　　房地产企业的性质是资源密集型企业。目前市场相对低迷，房企首先要应对销售量减少的情况，保证现金流，才能够有练内功的空间和基础。

　　　说到练内功，提高项目品质之类的话题已经是老生常谈，但现实是，很多项目的品质本身就不错，只是受市场形势的影响而销售不畅，或是项目基本已定型，品质方面难以再做大的调整了。

　　　现阶段的练内功，主要还是对现有资源的整合，想清楚什么是目前可以做的，这也是企业的核心竞争力所在。企业的内功，一方面是对于市场的判断和专业的把握。

　　　例如在土地储备方面，要判断现在是否应该拿地，应该拿什么样的地；对于在售项目来说，能够把现有的产业资源整合到什么程度，在现有环境下，这些资源能否发挥最大作用，才是更关键的。

　　　另一方面，就是人员的培养与整合，例如团队的专业性等。

　　　阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲

　　　适时转型 回归产品本源

　　　对应武功

　　　黯然销魂掌：出手与寻常武功大异，厉害之处，全在内力，只因融会贯通前人武学，卓然成家。

　　　

　　　目前楼市处于一个非常僵持的状态，政府限购、限贷、限价加上房产税，可谓史上最严厉调控，一方面从金融上卡主开发商的融资，一方面打压购买力和需求。

　　　开发商现在还不敢贸然降价。但随着资金链紧绷，北京等一些压力较大的地区可能率先出现松动。

　　　我认为开发商应该明确一点，游戏规则已经改变了，发展模式必须转型。

　　　今天再也不能玩所谓“资源导向”和“坐地生财”的游戏了，土地升值的收益已经被政府收走，开发商得学会从开发中创造价值。进入房票限购和高地价时代后，此前通过大规模开发，虽然房子建筑质量、设计水平差一点，但定价低一些也会热销的路也走不通了。

　　　如今是比拼品牌和开发能力的时代，开发商必须学会从资源导向到能力导向的转型，从造好房子中创造价值，归根到底回到房子这个产品上。

　　　本版采写/本报记者 自曾晖

　　　实习记者 刘狄

　　

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