近期部分低价二手房网上签约成交信息

　　地址面积(平方米)交易价格成交日期

　　大兴区西红门镇 123.71 37.1万元 2011-5-23

　　昌平区城南城北街道 324.07 140.3万元 2011-5-23

　　朝阳区劲松 43.36 28.1万元 2011-5-23

　　西城区展览路 43.3 35万元 2011-5-23

　　朝阳区左家庄 89.19 49.2万元 2011-5-23

　　朝阳区CBD 203.56 32.09万元 2011-5-23

　　200万的房子能省四万八

　　上周末，记者来到了北二环安定门外的一家中介门店，一位热情的小伙子接待了记者。在记者提出购房需求后，这位小伙子给记者提供了4处房源，记者表示对安德路地区一套50平方米、一层带小院的一居室感兴趣，房主报价210万元，单价42000元。“姐，你要真想买，这套房205万元咱就能拿下来。另外在缴税上，我们还能给您省不少。”

　　“除了房款，还要缴多少钱税？”记者问。

　　“您是全款，还是贷款？”小伙子反问。

　　“这和全款、贷款有什么关系吗？”记者表示不解。

　　“当然有关系了。您要是全款，我们可以帮您以地区最低计税价格签网签合同，按这个价格去缴税，能比实际成交价省三四倍。如果是贷款，就只能按评估价格缴税了，评估价大约是实际成交价的70%左右，也能省一些，但省的就不多了。”对于违规的“阴阳合同”小伙子一点儿都不掩饰，“现在买卖二手房都这样。”

　　随后，小伙子分别按该地区最低计税价格和贷款评估价给记者算了一笔账。按最低计税价格8000元计算，总价40万元，个税1%，契税3%，土地出让金每平方米15.6元，共16780元。按贷款评估价160万元交税，个税16000元，契税48000元，土地出让金780元，共64780元。按最低计税价格缴税，能省3倍左右。

　　所以，很多人都按最低计税价格签合同，其他余款走装修费，也就是阴阳合同。小伙子还透露，如果贷款，想想办法也能按最低计税价格缴税，拿这套房为例，可以先按160万元的评估价格网签，然后以这个网签合同为依据，去银行办房贷，房贷批下来后，将这个网签撤销，再以最低计税价格重新网签，按最低计税价格缴纳相应的税费。虽然麻烦点儿，也有这么做的。

　　“阴阳合同”缘何畅通无阻？

　　“这么做，行吗？万一查出来怎么办？”记者对这种“偷税”方式表示怀疑。小伙子对“偷税”这个词很敏感：“这怎么能叫‘偷税’呢，这叫‘合理避税’。”为了打消记者的顾虑，小伙子承诺说：“您放心，肯定没问题，大家都是这么办的，没有人查。不信，您可以到缴税点看看去。”顿了一下，小伙子接着说：“不过，您要买，抓点紧，最近可能要提高最低计税价格，提高后，税就避不了了。”他把最低计税价格要调的传闻当成了一个促进成交的砝码。

　　是否真的像中介所说，“阴阳合同”没人查吗？随后，记者来到了位于地安门东南角的东城区房产交易大厅。这是一个可以办理购房资格审核、网签、缴税等业务的综合部门，共有二十几个柜台办理不同业务。大厅里人不多，只有七八组客户在身穿白衬衫的中介人员的引领下，在不同号牌的柜台前办理业务。二十几个柜台中，有4个柜台办理缴税业务，记者看到，一名年轻中介正陪着一中年男子办理相关缴税业务，递上各种材料后，约二十几分钟办完。

　　之后，记者在他们的成交合同中看到，这是一处东直门外的房源，单价仅9000多元，很明显，价格做低了，但未见工作人员提出异议。负责办理这单业务的中介向记者介绍说：“为了避税，大家都尽量把成交价做低。在缴税时，只要合同价格高于最低计税价，网签、纳税都没人管。”这位中介还介绍，有一次，他的一个朋友买房，是自行成交的，让他帮忙走一下儿网签、纳税和过户手续，他不知道那个区域的最低计税价格，就问缴税的办事员，办事员就告诉他了。他说：“我问办事员最低计税价格，他肯定知道什么目的，但也没管。”在这种形势下，网签信息中，一套房8万元，50%以上的二手房成交价在60万元以下就不足为奇了。

　　“阴阳合同”止步于何时？

　　最低计税价格将接近实际房价

　　“阴阳合同”已经存在了很长时间，不是什么新鲜事，给国家造成的税收损失也尽人皆知，但让许多关注此事的人觉得奇怪的是，这么长时间了，“解药”为何如此难出。据了解，年初，京版“国八条”中规定，有关部门要根据市场情况及动态调整存量房交易最低计税价格，堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。当时，这被人们认为是根治“阴阳合同”的良药，坊间热传，四五月份调价新政出台，“阴阳合同”将成为历史。随后，4月1日，《房地产经纪管理办法》正式实施，《办法》明令禁止房地产经纪机构和人员从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”等违法违规行为，于是，又有许多业内人士判断，“阴阳合同”将止步于6月前。但没想到，时至今日，这种“风声”不但没变为现实，还悄无声息了。

　　“一直嚷嚷要调整二手房最低计税价格，最近有动静了吗？”记者向多位二手房业内人士询问此事。“又没有了，真奇怪。”记者得到的几乎都是类似的答复。为什么这个政策迟迟不出台呢？

　　“是不是政府想在观察一下市场呀。”有业内人士猜测。这位业内人士分析，现在二手房交易的成本已经不低了，如果贷款，成本更高，比如二套房贷款65万元，20年，月还款就高达8000元，很多人都承担不起。今后，如果不能签“阴阳合同”了，200万元的房子，个税、契税、营业税都缴的话，还要额外多掏十几万元，那时，就更没人买房了，二手房成交量至少减少20%。“政府不希望房价涨，肯定也不希望房价跌。之前出来那么多政策，效果如何还不确定，所以没有急着推出吧。”这位业内人士总结说。在他看来，最低计税价格调整对市场影响力巨大，在此新政出台之前，政府有可能会通过其他措施控制“阴阳合同”。

　　目前，最低计税价格调整工作进展到什么程度了呢？记者从政府方面了解到，年初，有关部门就开始着手最低计税价格调整的工作，并很快草拟了调整方案。有关人士向记者透露，调整后的最低计税价格将更加细化，更加接近现在的实际房价水平，但具体如何计税、何时出台，暂时还没有消息。有业内人士分析，根据“接近实际房价水平”的原则判断，新的最低计税价格很有可能像银行贷款一样，参照评估价格。届时，买房人将很难借助“阴阳合同”节省纳税成本。

　　（责任编辑：王炬鹏）

　　

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