记者 金立新

　　今年的房地产信托中，投向保障房的占比在增加，而投向商品房的数量在下降。据估算，1000万套保障性住房建设所需资金至少在1.3万亿元左右，而这仅仅是房地产市场中很小的一部分。目前国家正在对房价进行调控，那么，1921亿元的房地产信托总规模是否会干扰国家的房价调控？房地产信托是否与国家的房地产调控政策相悖？

　　近期，有关房地产信托的报道又多了起来。媒体和社会所关心的问题综合到一起似乎就是这样一个问题：房地产信托是否会干扰国家的房价调控？

　　对这个问题的回答可以用这样的一个数字来表明：用益信托工作室的统计表明，2010年房地产信托的总规模是1921亿元。与此可以比较的一个数字是：据估算，1000万套保障性住房建设所需资金至少在1.3万亿元左右。而这1.3万亿元还仅仅是保障性住房建设所需资金，仅仅是房地产市场中很小的一部分。1921亿元的房地产信托总规模是否能够干扰一个几万亿元，甚至是数十万亿元规模的市场价格？

　　如果说用去年的数字来说明今年的情况并不足信的话，那么还有另外的一个数字。用益信托工作室的统计表明，今年1月至4月共发行了222款集合资金房地产信托产品，发行规模达722.11亿元；与去年同期相比，发行数量增长66.92%，发行规模增幅115.26%；相对于同期总发行规模79.33%的增幅和非房地产类产品发行规模58.48%的增幅，今年前4个月房地产信托的增速明显。但从年度总体情况看，从时间与数量的比例上看，今年1至4月房地产信托发行规模与去年全年发行规模的比例是37.6%，基本上是占去年全年总规模的三分之一强。这就是说，在今年货币政策回归稳健、国家加大对房地产行业调控力度、楼市成交萎缩、房地产企业资金吃紧的背景下，到目前为止，房地产信托的发行规模与去年从环比上比较的确有较大的上升，但从年度整体上，上升幅度并不是很大。而且在今年的房地产信托中还出现了一个新现象：房地产信托投向保障房的占比在增加，而投向商品房的数量在下降。用益信托工作室的统计表明，去年房地产信托中，投向商品房的资金占房地产信托总规模的比例是89.36%，今年1月至4月房地产信托中，投向商品房的资金规模为603.37亿元，占房地产信托总规模的83.56%。这一比例下降了5.8个百分点。相应地，商业地产和保障房在房地产信托总规模中的比例均有所提高。这就是说，虽然从今年前4个月的情况看，房地产信托总规模增速明显，但即使以今年前4个月发行规模115.26%的增幅计算，今年全年房地产信托总规模4000亿元左右。这样的规模，也还是不足以影响整个房地产市场的价格。但实际上，今年全年房地产信托总规模是否还能保持今年前4个月的增幅尚存疑问。

　　去年银监会出台了《信托公司净资本管理办法》，为应对这个办法，许多信托公司正在增资之中，而这种增资行为一般是不可能在短时间内完成的。因此在这个办法的约束下，信托公司不可能无限制、大规模地发行信托产品。今年2月，银监会又印发了《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，对信托公司净资本、风险资本计算标准和监管指标作出了明确规定。与此同时，《信托公司净资本管理办法》还规定，评级结果为3级及以下的信托公司风险资本计算系数为标准系数，而评级结果为1级和2级的信托公司风险资本计算系数在标准系数基础上会下浮20%。这就更加限制了房地产信托快速增长的可能。如果能够判断今年房地产信托的发行不会出现数倍的增长，那么对于“房地产信托是否会干扰国家对房价调控”的问题也就明白了。

　　另外，从今年以来房地产信托资金在房地产项目中使用的环节看，此轮房地产调控前，因为房地产企业获得银行信贷资金比较容易，因此房地产信托难以与银行信贷资金竞争，多使用于银行信贷资金进入前的拿地阶段，这也助长了一些房地产企业囤地、捂盘的现象。随着国家对房地产行业调控的加强，房地产企业获得银行信贷资金越来越难，房地产信托资金对于优质房地产项目的挑选也越来越容易，目前基本已经形成了房地产信托项目排队的现象，因此进入房地产领域的信托资金中，帮助房地产企业拿地囤地、捂盘的已经越来越少。这就是说，房地产信托资金支持的是正常的房地产开发，而不是投机。

　　实际上，近来房地产信托之所以倍受关注，一方面，是因为房地产信托与全社会关注的焦点———房地产行业有关，所以导致人们在关注房地产的同时，也将目光瞄向了房地产信托；另一方面，是因为今年3月以来，受房地产行业季节性资金需求增加以及稳健货币政策环境的影响，房地产信托发行规模增长明显。数据表明，今年2月，房地产信托的发行规模为51.44亿元，3月就达到了194.25亿元，4月则达到了248.9亿元。与去年4月房地产信托仅为130多亿元的数字比较，这样的增长态势似乎让人们感觉到房地产信托正在成为房地产企业弥补银行信贷的另一个资金渠道。不可否认的是，房地产信托的确正在成为房地产企业的一个融资渠道，但是从整体上看，房地产信托还不可能影响到国家对整个房地产行业的调控。这不仅表现在数字上，更是因为房地产信托资金的规模是时刻展示在公众和监管部门面前的，一旦它影响到了宏观调控，在《信托公司净资本管理办法》的管理模式下，只需调整房地产，特别是商品房融资的风险系数，马上就会见到效果。

　　对于“房地产信托是否与国家的房地产调控政策相悖”的问题，从逻辑上我们只要回答这样一个问题就可以解释了：国家对于房地产行业的调控是否要采用“一刀切”式的“急刹车”方式进行调控？很显然，答案是否定的。

　　虽然在对房地产行业的调控中，控制房地产企业的融资渠道是一个重要手段，但迄今为止，对于银行,无论是房地产开发贷款还是房屋按揭贷款都很严，但从来没有停止，这就表明，对于房地产行业的调控不可能“一刀切”。因此,在银行信贷从紧的情况下，保持一定可控制规模的房地产信托不仅不与政策相悖，而且还成为了房地产行业的一个垫子，帮助国家让房地产行业实现软着陆。房地产信托究竟会影响调控，还是会帮助房地产实现软着陆,关键在于规模的可控,目前来看，《信托公司净资本管理办法》就是最有效的手段。